2013年是北京限購(gòu)政策出臺(tái)的第三年。今年3月底，北京出臺(tái)政策，繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)等一系列調(diào)控措施，對(duì)本市戶籍成年單身人士限購(gòu)1套住房，等等。但在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京商品住宅市場(chǎng)依然出現(xiàn)了較為明顯的反彈回升。
上半年新房成交量同比升、環(huán)比降
綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽信息數(shù)據(jù)，包括保障房在內(nèi)，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面積為661.83萬平米，同比分別增加28.8%和24.8%。
北京中原介紹，今年上半年商品住宅成交量創(chuàng)下4年來上半年同期的新高。但和去年下半年相比則下降。從套數(shù)看，環(huán)比降幅為14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。
對(duì)于今年上半年新房成交量的同比上漲，機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，主要是由于一季度市場(chǎng)火熱。包括3月由于“國(guó)五條”出臺(tái)，導(dǎo)致一波需求搶在地方細(xì)則出臺(tái)前釋放。從而導(dǎo)致了上半年單月成交高峰的出現(xiàn)。3月，北京商品住宅成交19398套，為上半年最高，環(huán)比2月漲幅更是達(dá)到253%。
值得注意的是，今年二季度的成交量，和第一季度相比有明顯回落。分析認(rèn)為，這主要是因?yàn)楸本?ldquo;國(guó)五條”細(xì)則落地后，成交回升的勢(shì)頭得到遏制；同時(shí)由于預(yù)售環(huán)節(jié)采取的“限價(jià)”等措施，市場(chǎng)正常的供應(yīng)節(jié)奏受到影響，新增供應(yīng)補(bǔ)充不足。
新房成交均價(jià)先抑后揚(yáng)
來自北京克而瑞、亞豪等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)都顯示出，上半年商品住宅新房成交均價(jià)則經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的過程，并在年中達(dá)到高點(diǎn)。
北京克而瑞統(tǒng)計(jì)，1月商品住宅成交均價(jià)為22527元/平米，2月出現(xiàn)下降，但從3月開始重新進(jìn)入上升軌道，并在5、6月份達(dá)到24000元/平米的高點(diǎn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，成交均價(jià)的變化有市場(chǎng)淡季的原因，也有成交結(jié)構(gòu)的原因。3月以后，中高端項(xiàng)目開始陸續(xù)放量，這都帶來了成交均價(jià)的上漲。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉還表示，現(xiàn)房在成交結(jié)構(gòu)中占比增加，也推動(dòng)了成交均價(jià)上行。6月，北京商品住宅新房成交結(jié)構(gòu)中，現(xiàn)房占到28.5%，這是多年來月度成交中現(xiàn)房占比首次接近三成。
■ 上半年新房看點(diǎn)
【看點(diǎn)1】
剛需產(chǎn)品行情火熱
從上半年典型熱銷項(xiàng)目來看，剛需類產(chǎn)品延續(xù)了走俏的行情。如位于通州區(qū)的金地·格林格林，今年上半年兩次開盤，3月取證的484套房源目前網(wǎng)簽476套，簽約率超過98%；6月取證的1140套住宅，目前網(wǎng)簽950套，簽約率也已超過83%。此外，如首創(chuàng)·新悅都、富力童話時(shí)光、K2玉蘭灣等剛需產(chǎn)品，上半年也都取得超過700套的簽約量。
包括金地、萬科等多家房企人士也表示，歷經(jīng)兩三年來的調(diào)控，北京市場(chǎng)的主流已經(jīng)被剛性需求主導(dǎo)。自住型需求的釋放，也支撐了調(diào)控下的樓市成交。
應(yīng)該看到的是，也正是由于剛性需求的大量存在，部分項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期升溫，也在抬高售價(jià)，以致個(gè)別項(xiàng)目在北京“限價(jià)令”面前不愿妥協(xié)，遲遲沒有拿到預(yù)售證。
【看點(diǎn)2】
高端項(xiàng)目平穩(wěn)“搶市”
雖然上半年調(diào)控壓力不減，部分高端盤的入市節(jié)奏也受到影響，但入市的高端樓盤業(yè)績(jī)?nèi)匀槐憩F(xiàn)搶眼。
位于海淀板塊的西山壹號(hào)院，以超過28億的簽約額成為上半年北京單盤銷冠。上半年，西山壹號(hào)院簽約均價(jià)為48679元/平米，在價(jià)格上依然保持平穩(wěn)。據(jù)項(xiàng)目方面介紹，西山壹號(hào)院首次開盤就在調(diào)控期內(nèi)，一直保持平穩(wěn)，兩年來也贏得了良好的口碑。今年上半年，在產(chǎn)品方面，西山壹號(hào)院從戶型、配套等方面進(jìn)行了升級(jí)，因此也吸引了市場(chǎng)更多認(rèn)可。
從高端樓盤的價(jià)格看，包括望京·金茂府等，今年上半年價(jià)格都保持平穩(wěn)。豐臺(tái)板塊的燕西華府由于前后產(chǎn)品的差異，上半年取證價(jià)格甚至出現(xiàn)了明顯下調(diào)。
此外，如近期入市的朝陽區(qū)某高端樓盤，雖然整體不乏單價(jià)在每平米六七萬元的房源，但首期部分樓棟簽約均價(jià)只在45000元/平米的水平，這在一些高端樓盤開發(fā)商看來是“平價(jià)搶市場(chǎng)”。
從整體上看，據(jù)北京克而瑞提供的數(shù)據(jù)，單價(jià)4萬元/平米以上的入市房源，自4月以來的成交量不斷增加，從455套上升到567套。
中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，今年上半年不少稀缺優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市，高端樓盤推盤策略穩(wěn)定，價(jià)格保持理性，帶動(dòng)了改善性需求集中入市，促成改善型項(xiàng)目的成交走高。
【看點(diǎn)3】
6月樓市為上半年高調(diào)收官
從成交量看，北京上半年商品住宅最熱月份為3月；在3月底北京“國(guó)五條”細(xì)則落地后，4月份成交量驟然下降。不過隨著政策消化，扣除保障房和商住，5月、6月商品住宅簽約量已經(jīng)開始上升。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，4月、5月、6月三個(gè)月純商品住宅簽約量分別為5259套、5597套和8321套。6月成交量相比4月已經(jīng)上漲58%。與此相伴的還包括簽約均價(jià)的上漲。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，雖然調(diào)控新政影響了開發(fā)商的拿證入市時(shí)間，但由于嚴(yán)苛的政策讓消費(fèi)者結(jié)束了觀望，剛需、剛改旺盛，也促使越來越多的開發(fā)商加入了推盤放量的行列，6月樓盤取證數(shù)量、市場(chǎng)新增供應(yīng)量已經(jīng)上升，整個(gè)市場(chǎng)在6月出現(xiàn)成交止跌上揚(yáng)。
對(duì)于下半年的預(yù)期，分析認(rèn)為，變數(shù)在于貨幣政策。銀根收緊的信號(hào)，雖然不至于立刻影響到樓市，但房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)會(huì)被抑制。
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