7月3日，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)是具有標(biāo)志意義的一天。當(dāng)天，萬(wàn)科、保利分別斬獲上海地塊，在溢價(jià)率和總價(jià)方面分別刷新當(dāng)?shù)亟衲暌詠?lái)新紀(jì)錄。土地市場(chǎng)的火熱，熱的不僅是地價(jià)，更是龍頭房企的重出江湖。

 

    簡(jiǎn)單回顧當(dāng)天“盛況”。3日上午，20家房企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A地塊商住地，經(jīng)過(guò)400輪競(jìng)價(jià)，最終保利以23.56億總價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)12820元/平方米。高達(dá)131%的溢價(jià)率，在上海土地市場(chǎng)已許久未見(jiàn)。

 

    下午，7家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)張江高科技園區(qū)中區(qū)C-11-3，C-11-4，C-12-2，C-12-3地塊。經(jīng)過(guò)323次競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科與上海張江集團(tuán)聯(lián)合體以48.7億元總價(jià)最終勝出，溢價(jià)率89%，樓板價(jià)21418元/平方米。

 

    這樣的成交價(jià)格，市場(chǎng)從未預(yù)料。此前，地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商上海克而瑞最大膽的預(yù)測(cè)，也僅是泗涇地塊樓板價(jià)有可能被推高至11000元/平方米左右，張江地塊被推到約1.8萬(wàn)/平方米左右。

 

    其實(shí)，一向拿地謹(jǐn)慎的萬(wàn)科，從未想到自己會(huì)因此被推到地王的寶座上。這個(gè)結(jié)果背后，要?dú)w結(jié)于萬(wàn)科對(duì)張江地塊心儀已久、志在必得的態(tài)度，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手融創(chuàng)中國(guó)的寸步不讓。最終，萬(wàn)科以0.05億微差勝出。

 

    之所以說(shuō)7月3日具有標(biāo)志性意義，在于龍頭房企重回土地市場(chǎng)且成主角。

 

    回顧今年上半年土地市場(chǎng)的地王主角，包括北京福潤(rùn)天成、福建泰禾、佳兆業(yè)等，多是非龍頭企業(yè)，甚至非傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。市場(chǎng)上稱(chēng)之為“黑馬”或者“激進(jìn)派”。而萬(wàn)科、保利等房企鮮有觸及地王項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)把控相當(dāng)謹(jǐn)慎。

 

    對(duì)于龍頭房企當(dāng)下態(tài)度的轉(zhuǎn)變，究其原因，其一是二季度數(shù)據(jù)出爐后，商品房成交雖有回落，但遠(yuǎn)未想象般凄涼。其二是房企上半年整體收獲喜人業(yè)績(jī)，大大充實(shí)了企業(yè)現(xiàn)金流，這為房企下半年拿地奠定了充實(shí)“彈藥”。

 

    于是，在7月3日這天的上海、北京土地市場(chǎng)可以看到，萬(wàn)保招金悉數(shù)到齊，中海、綠地等巨鱷出手爭(zhēng)地，一線房企已然齊刷刷地亮相土地市場(chǎng)第一線。

 

    其實(shí)，龍頭房企的奪塊“熱身”已從6月開(kāi)始。6月初，經(jīng)過(guò)200輪激烈競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科、保利在廣州地王項(xiàng)目上向樓市黑馬佳兆業(yè)讓步；6月底，萬(wàn)科、保利聯(lián)合體以53.72億摘得重慶總價(jià)地王。

 

    在上海克而瑞看來(lái)，進(jìn)入7月的土地市場(chǎng)似乎還有更多可以思考的內(nèi)容。首先，一旦龍頭房企入場(chǎng)，以往的中型民營(yíng)企業(yè)，將在更激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)中失去主力位置。其次，高地價(jià)而造成的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)仍不可完全排除。萬(wàn)科拿下的張江地塊，目前周邊住宅二手房?jī)r(jià)格僅2至3萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科以2.1萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)拿地，其項(xiàng)目最終售價(jià)可能要定在近5萬(wàn)/平方米方可盈利。這對(duì)上海房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)說(shuō)，將是不小的挑戰(zhàn)。