昨天，豐臺(tái)、昌平、房山和大興區(qū)域的4宗地集中成交，共帶來(lái)近66.9億元的土地收入，其中，自入市以來(lái)就備受關(guān)注的三環(huán)內(nèi)稀缺地塊——豐臺(tái)夏家胡同地塊更是引起了激烈的角逐。

 

最終，北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司和北京懋源置業(yè)有限公司聯(lián)合體力壓群雄，以17.7億元加3.8萬(wàn)平方米保障房配建競(jìng)得該宗地，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，扣除保障房后，該宗地樓面單價(jià)每平方米超過(guò)4萬(wàn)元，刷新了今年北京高價(jià)地單價(jià)紀(jì)錄。由此推算其入市價(jià)格每平方米將超過(guò)6萬(wàn)元。

 

□現(xiàn)場(chǎng)

 

14家大房企角逐“絕版地塊”

 

作為三環(huán)內(nèi)幾近絕版的稀缺地塊，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類(lèi)居住用地項(xiàng)目一直備受房企關(guān)注，在該宗地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之前，共經(jīng)歷了高達(dá)21次的網(wǎng)上報(bào)價(jià)。記者在昨天的競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)中看到，中糧、九龍倉(cāng)、融創(chuàng)、恒大、保利首開(kāi)聯(lián)合體等14家大型房企悉數(shù)到場(chǎng)，參與該宗地的投標(biāo)。

 

該宗地的競(jìng)標(biāo)引發(fā)了眾房企的火拼，共經(jīng)歷了60多輪的較量。其中，首度參與北京土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)的恒大來(lái)勢(shì)洶洶，手持12號(hào)牌的它屢屢叫價(jià)，并在競(jìng)爭(zhēng)保障房環(huán)節(jié)，與82號(hào)進(jìn)行了激烈的“肉搏”。在競(jìng)爭(zhēng)的最后階段，80號(hào)懋源地產(chǎn)忽然殺出，并最終以17.7億元加3.8萬(wàn)平方米保障房配建拿下了該宗地。

 

雖然恒大“失之東隅”，不過(guò)，在緊接著昌平沙河大體量地塊的出讓中，恒大以35.6億元成功將其收入囊中，首度進(jìn)駐北京。另外，昨天房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊和大興地塊分別被萬(wàn)科和城建斬獲。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，夏家胡同地塊的價(jià)格上限相比其最初的底價(jià)溢價(jià)率僅35%，甚至距50%的溢價(jià)紅線(xiàn)也有一定距離，由此可看出土地部門(mén)在有意控制地價(jià)，防止高價(jià)地出現(xiàn)，但由于加入了競(jìng)保障房面積，因此房企的開(kāi)發(fā)成本并未減少，仍高企。

 

公告顯示，夏家胡同地塊位于西南三環(huán)之內(nèi)，規(guī)劃建筑面積為7.66萬(wàn)平方米，地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元。5月27日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布公告，暫停該宗地的掛牌出讓活動(dòng)，并于6月19日恢復(fù)掛牌。根據(jù)出讓要求，該地塊將配建建筑面積不少于1萬(wàn)平方米的“公共租賃住房”。

 

任啟鑫分析認(rèn)為，該宗地地處南三環(huán)內(nèi)，是近年來(lái)推出的為數(shù)不多的三環(huán)內(nèi)宅地，而近年來(lái)北京住宅市場(chǎng)逐漸郊區(qū)化，在“三環(huán)內(nèi)原則上不再新增住宅用地”的背景之下，這一地塊的稀缺性自然毋庸置疑。

 

□預(yù)測(cè)

 

扣除保障房樓面單價(jià)超4萬(wàn)

 

據(jù)記者了解，該宗地的標(biāo)書(shū)中規(guī)定了不少于1萬(wàn)平方米的公租房配建面積，而在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)保障房環(huán)節(jié)，懋源又報(bào)出了2.8萬(wàn)平方米的保障房配建，這意味著，該宗地有3.8萬(wàn)平方米用于保障房建設(shè)，占了該宗地近一半的建筑面積。

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，剔除3.8萬(wàn)平方米保障房后，商品房部分的平均樓面價(jià)在4萬(wàn)-4.1萬(wàn)元/平方米，按照正常的開(kāi)發(fā)過(guò)程，本地塊的銷(xiāo)售成本在5.5萬(wàn)元/平方米左右。如果資金成本高的話(huà)，最終銷(xiāo)售成本可能在每平方米6萬(wàn)元左右。疊加現(xiàn)在市場(chǎng)高端物業(yè)的平均利潤(rùn)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最終預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)可能達(dá)到8萬(wàn)元/平方米以上，但這一均價(jià)需求有待市場(chǎng)接受，目前區(qū)域內(nèi)普通商品房預(yù)期售價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，該宗地扣除保障房后，樓面單價(jià)每平方米在4萬(wàn)元左右，由此推算其入市價(jià)格每平方米將超過(guò)6萬(wàn)元。

 

另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，夏家胡同地塊周邊仍有新房房源在售，僅50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目融達(dá)國(guó)際目前報(bào)價(jià)為3.9萬(wàn)元/平方米，其他較大的二手房小區(qū)則包括萬(wàn)年花城、三環(huán)新城等，單價(jià)每平方米為3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元。

 

據(jù)我愛(ài)我家分析師孔丹介紹，該宗地的入市在一定程度上影響了業(yè)主的預(yù)期，萬(wàn)年花城等附近樓盤(pán)的議價(jià)空間有所減小，但掛牌和成交價(jià)格目前尚未有明顯變化。

 

□解讀　將推動(dòng)城南行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施

 

今年以來(lái)，北京市土地市場(chǎng)共推出經(jīng)營(yíng)性用地約598公頃，相當(dāng)于去年同期的3.8倍，其中住宅用地約436公頃，相當(dāng)于去年同期的4倍。北京市國(guó)土局介紹，下半年，市國(guó)土局將在堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控方向不改變的前提下，進(jìn)一步增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)年底前可推出經(jīng)營(yíng)性用地600-700公頃。

 

北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次夏家胡同的競(jìng)拍，實(shí)行了“限地價(jià)，競(jìng)保障性住房面積”的出讓方式，而這也是北京市當(dāng)前居住用地出讓的主要方式。

 

對(duì)于昨天出讓的這塊地價(jià)格較高的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，近幾年該項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)價(jià)格有所提高，主要源于城南行動(dòng)計(jì)劃的全面實(shí)施，有效改善了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高了區(qū)域發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力，從而使得區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。

 

該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，該項(xiàng)目的成交預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的影響，一方面該項(xiàng)目雖然位于西南三環(huán)，但屬于二三環(huán)內(nèi)的孤立住宅用地，且建筑規(guī)模較小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的價(jià)格影響有限；另一方面全市二三環(huán)范圍內(nèi)現(xiàn)幾無(wú)可供開(kāi)發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，與其他住宅項(xiàng)目沒(méi)有可比性、關(guān)聯(lián)性。

 

□背景　地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)約8.9億元

 

豐臺(tái)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，夏家胡同原是花鄉(xiāng)花神廟苗圃職工的集中居住地，逐步發(fā)展成自然村，是三環(huán)路以里有名的城中村之一。夏家胡同共87個(gè)住宅院落，其中有83個(gè)先后蓋起了二層至五層的違章房屋，占總院落的95%以上。當(dāng)?shù)厝丝?06人，租住流動(dòng)人口約7000人。

 

據(jù)介紹，夏家胡同舊村改造項(xiàng)目搬遷整治土地面積16公頃，涉及201戶(hù)、506人，集體企業(yè)拆遷面積約8萬(wàn)平方米。集體土地征收按照“逢征必轉(zhuǎn)、逢轉(zhuǎn)必保”的征地原則，一次性撥付給村集體經(jīng)濟(jì)組織征地費(fèi)約1.5億元。

 

此外，拆遷補(bǔ)償費(fèi)約8.9億元，全部用于201戶(hù)農(nóng)民的安置補(bǔ)償和8萬(wàn)平方米的集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償，并通過(guò)異地安置方式妥善解決農(nóng)民回遷安置房問(wèn)題。