昨天，北京市國土資源局發(fā)布今年上半年土地市場供應(yīng)情況。截至6月30日，全市推出的經(jīng)營性用地面積相當(dāng)于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。全市土地出讓成交額約649億元，政府收益約占4成，達254億元。國土部門表示，自2010年，本市實施“限地價，競保障性住房面積”等土地交易方式后，截至目前，全市競建出的保障房面積約77萬平方米，由此減少的政府土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。
□數(shù)據(jù)
半年土地出讓近同期四倍
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，本市共推出經(jīng)營性用地56宗，面積約598公頃，相當(dāng)于去年同期的378%；其中住宅用地28宗，約436公頃，相當(dāng)于去年同期的397%；商服用地28宗，約162公頃，相當(dāng)于去年同期的336%。
在已成交的土地方面，截至6月30日，土地市場共成交經(jīng)營性用地57宗，土地面積約586公頃（商品房用地374公頃，保障房用地60公頃，商服用地152公頃），相當(dāng)于去年同期的3.7倍，成交額約649億元，政府土地收益約254億元。
截至6月30日，2013年本市供應(yīng)住宅及商服用地共計1034公頃，完成全年供地計劃的50%，其中住宅用地882公頃（保障性安居工程用地508公頃，商品住宅用地374公頃），完成全年計劃的53%，商服用地152公頃，完成全年計劃的38%。
□焦點
1
土地價格從去年起回升
北京市國土局表示，從近年來本市土地交易市場成交情況來看，土地價格水平受國家宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大。2010年9月以后，受“限購”及緊縮金融政策的雙重影響，企業(yè)對市場預(yù)期普遍下降，居住用地價格水平大幅回落，至2011年初,價格年均線值已基本回歸至2009年水平，但2012年下半年后，隨著企業(yè)資金普遍好轉(zhuǎn)，部分房企增加用地庫存意愿強烈，居住用地市場競爭強度增加，加之推出較好的居住地塊，居住用地價格水平再次出現(xiàn)上升。
截至2013年6月，北京居住用地價格年均線值達到7767元/平方米。
2
土地收入八成用于拆遷
市國土局介紹，從儲備開發(fā)項目成本構(gòu)成情況看，村集體、農(nóng)民取得的征地、拆遷補償費用約占總成本的80%，銀行貸款利息等資金成本約占10%，其他費用約占10%。
隨著征地、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，及可出讓建設(shè)用地承擔(dān)的規(guī)劃代征及代拆用地補償成本的增加，經(jīng)營性用地土地開發(fā)成本逐年上漲，年均增速達23%。去年，經(jīng)營性用地成交均價6675元/平方米，比2009年增長了20%，其中，土地補償平均成本從2264元/平方米增至4221元/平方米，增幅達86%，遠高于成交價格的增幅。
此外，成交價格中補償費與政府土地收益的比例也從2009年的4：6變?yōu)楝F(xiàn)在的6：4。
3
加大土地供應(yīng)利抑房價
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱，去年土地供應(yīng)較少，與上半年土地市場冷清有關(guān)。在去年土地供應(yīng)量較少的情況下，今年加大土地供應(yīng)，有節(jié)奏地增加供應(yīng)，對于緩解土地需求、穩(wěn)定市場預(yù)期以及平抑房價有重要作用。
市國土局介紹，從在施儲備項目規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)看，建設(shè)用地面積約占儲備土地總量的42%，代征城市道路、綠地、河道等面積約占儲備土地總量的37%，代拆其他各類用地面積約占儲備土地總量的21%。
4
預(yù)判異常交易果斷暫停
市國土局介紹，為防范異常交易地塊或成交樓面單價較高地塊對市場產(chǎn)生誤導(dǎo)和干擾，市國土局密切監(jiān)測土地交易全程，對預(yù)判可能出現(xiàn)異常交易的地塊，暫停交易或調(diào)整交易方式。對預(yù)判成交單價較高的住宅用地，如海淀區(qū)萬柳、朝陽區(qū)農(nóng)展館、豐臺區(qū)夏家胡同等項目，暫停其交易，為企業(yè)預(yù)留充足決策時間，引導(dǎo)理性投資。
對預(yù)判會產(chǎn)生較高溢價率的商服用地或以商服為主的多功能用地，如石景山蘋果園商業(yè)用地、昌平北七家用地等，市國土局在暫停交易后，調(diào)整出讓方案，重新組織地塊入市交易，保持了本市地價信號的平穩(wěn)。
□觀察
土地出讓“北京模式”保地價平穩(wěn)控異常波動
土地是稀缺資源，為防控地價異常波動，北京市近年來采取多種靈活的出讓方式，創(chuàng)造了土地出讓的“北京模式”。
在交易方式方面，為防止出現(xiàn)高價地擾亂市場預(yù)期，北京對于居住用地主要采取“限地價，競保障性住房面積”的掛牌出讓方式。該方式旨在引導(dǎo)企業(yè)合理降低開發(fā)利潤，將未來可能建成的商品住宅作為保障性住房提供給中低收入家庭使用。
據(jù)國土局統(tǒng)計，截至目前，采用“限地價，競保障性住房面積”交易方式競建出的保障性住房面積約77萬平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。
對于部分具有特殊產(chǎn)業(yè)定位要求和特定社會、公益建設(shè)條件的商服用地，采用綜合評標(biāo)的方式，以保證項目開發(fā)建設(shè)的品質(zhì)及其綜合效益的實現(xiàn)。
此外，根據(jù)市場調(diào)控需要，對于中小套型的用地項目，在房山、門頭溝、大興等區(qū)域試點采用了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”的掛牌方式，近期推出的昌平沙河高教園居住用地即采用了“限房價、競地價”的掛牌方式。
此外，北京市國土局還嘗試采用將商服用地與保障房用地搭配出讓、融合報價的交易方式，在控制溢價率的同時加快保障房用地的供應(yīng)。
□相關(guān)新聞
夏家胡同今日競價預(yù)計樓面價4萬內(nèi)
京華時報（微博）訊 今天下午，備受關(guān)注的豐臺夏家胡同地塊將進入現(xiàn)場競價，截至昨天，該宗地已有21次網(wǎng)上報價，最高報價為14.5億元。記者了解到，包括中糧、中鐵、保利首開聯(lián)合體等10多家企業(yè)將出現(xiàn)競標(biāo)中。
作為三環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，該宗地一直備受房企關(guān)注，北京市土地儲備中心信息顯示，夏家胡同地塊位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)。出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，更新后起始價為13.59億元，要求配建1萬平方米公租房，昨天最后一次報價為14.5億元。5月27日，北京市國土資源局暫停該宗地的掛牌出讓活動，并于6月19日恢復(fù)掛牌。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，本地塊體量不大，按照起價13.59億計算，起始樓面地價約為2萬元每平米。預(yù)計會超過價格上限，競爭保障房，可能在20.4億以上開始競爭保障房配套建設(shè)面積。因為地塊整體體量不大，對資金要求不高，預(yù)計出讓過程將比較激烈。
張大偉稱，剔除1萬平米的配套保障房后，僅有6.7萬平米的商品房住宅，即使全部建設(shè)商品房，也僅有500套以內(nèi)的銷售套數(shù)。目前周圍商品房住宅的物業(yè)售價在4萬-5萬左右。所以最后本地塊的樓面價剔除保障房后，樓面價格難以高于在售物業(yè)價格。按照第21次報價14.5億，剔除1萬平方米保障房面積，樓面價在2.18萬左右。張大偉預(yù)計，最后成交的樓面價剔除保障房部分應(yīng)在3.5萬-4萬元之間。
張大偉稱，作為目前核心位置的優(yōu)質(zhì)地塊，供應(yīng)稀缺，預(yù)計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前的瘋狂出價現(xiàn)象。
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