地方版調(diào)控政策細(xì)則施行三個多月，島城房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的局面。不僅體現(xiàn)在成交量上，也體現(xiàn)為越來越多的剛需、改善性需求開始結(jié)束觀望。18日，記者走訪多家新盤項(xiàng)目了解到，市場的好轉(zhuǎn)讓新盤項(xiàng)目的銷售周期大幅縮短，而備受購房者關(guān)注的房價也漲勢明顯 。業(yè)內(nèi)人士分析，由于全市存量依舊維持在14萬套以上，存量壓力非常大，量增價穩(wěn)依舊是市場大勢。
一套房升值近百萬元
“從2011年開始執(zhí)行限購令，不少購房者就期待房價出現(xiàn)拐點(diǎn)，但調(diào)控至今，這個拐點(diǎn)并沒有出現(xiàn)。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，限購令施行以來，今年的市場開始陡然生變。“價格上漲勢頭非常明顯 。”劉經(jīng)理說。
市南區(qū)陳先生對房價的變化深有體會。“2012年11月份，我在市南區(qū)四川路附近買了一套房子，從現(xiàn)在的售價來看，當(dāng)時算是買在了低點(diǎn)，這套房子的總價，已經(jīng)上漲了近百萬元。”陳先生說。
陳先生提供的資料顯示，去年11月份，他買的這套新房位于16樓，當(dāng)時的銷售單價是 1.6萬元，戶型面積為195平方米。記者18日從該項(xiàng)目的售樓處了解到，目前該項(xiàng)目1樓的房源，起價為每平方米兩萬元，預(yù)計16樓的房源均價不會低于每平方米2.1萬元。粗略算來，盡管時隔只有半年多，陳先生這套房子單價已經(jīng)上漲了5000元，總價上漲了97.5萬元。
調(diào)控細(xì)則施行以來，價格的上漲在島城非常具有普遍性。嶗山區(qū)的遠(yuǎn)洋風(fēng)景 ，去年開盤均價在 1.3萬元左右，但目前在售項(xiàng)目的均價在1.8萬元左右；李滄區(qū)在售項(xiàng)目，去年的銷售均價在9000元左右，但現(xiàn)在已經(jīng)突破了萬元線；四方區(qū)多家新盤的漲幅也非常明顯 ，清江路附近一家項(xiàng)目的銷售均價上調(diào)了兩千元左右。
改善性需求明顯增多
價格的變化，讓購房者入市的步伐加快。
“就在上個月，我們單位兩個同事，一起到李滄區(qū)的中海國際社區(qū)訂了三套房子，實(shí)在不敢再等下去了。”在市南區(qū)工作的劉瀟說，從去年開始，同事就為何時出手買房而糾結(jié)不已，但看到市場上不少新盤項(xiàng)目出現(xiàn)排隊(duì)選房的現(xiàn)象，價格也有上調(diào)的跡象，她和同事決定不再觀望。
“從目前的市場情況來看，支撐市場的仍然是首次置業(yè)的剛性需求，但改善性需求客戶明顯增加。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，以位于李滄區(qū)的山河城伴山銀河項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在 6月初低調(diào)開盤，推出了高層、小高層和洋房項(xiàng)目；開盤以來，面向改善性需求的首批洋房項(xiàng)目已經(jīng)售空。
“市北區(qū)、李滄區(qū)和城陽區(qū)成為多數(shù)剛性需求和改善性需求置業(yè)的首選區(qū)域。”馬光明說，以李滄區(qū)的東部中央商住區(qū)為例，世園會讓這個區(qū)域的居住前景普遍看好，而地鐵配套的跟進(jìn)，也讓到李滄區(qū)、城陽區(qū)安家的觀念逐漸被接受。此外，市南區(qū)、嶗山區(qū)等前海區(qū)域高高在上的價格，也讓剛需置業(yè)群體置業(yè)的視野從南部前海的黃金地段不斷北移。
樓市營銷手段升級
青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計顯示，截至18日下午，全市新房的存量為147554套。較之月初增加了3000多套。其中，純住宅的存量達(dá)103973套。顯然，受高存量的影響，開發(fā)商的營銷壓力依然很高。
18日，記者走訪市區(qū)多家在售新盤項(xiàng)目，不少新盤都忙于組織各類活動，以積攢項(xiàng)目的人氣。位于城陽區(qū)的一家項(xiàng)目組織了兒童繪畫活動，以吸引家長帶著孩子參加。“只有把人氣攢足了，客戶才能有保證。”該項(xiàng)目的營銷經(jīng)理說，當(dāng)天的活動一共吸引了兩百多組家庭參與，如果這兩百多組家庭中，能拿到五六十個意向客戶，就非常劃算。
而位于李滄區(qū)金水路的一家新盤項(xiàng)目，早在5月初就開放了樣板間。“從5月初到現(xiàn)在，已經(jīng)有近千組客戶到售樓處看樣板間，但我們的項(xiàng)目還沒有拿到預(yù)售許可，大約在6月下旬開盤。”金水路這家新盤項(xiàng)目的銷售人員說。
“看樣板房的客戶數(shù)量不代表著認(rèn)籌客戶的數(shù)量，但積攢夠了人氣，開發(fā)商開盤時心里才有底兒。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，此外，也有部分在售項(xiàng)目用種種手段來提房價。
二手房中介傭金漲至3%
與新房市場成交量高走相比 ，二手房市場顯得遜色不少。6月份二手房成交量延續(xù)著4月份以來的下行行情，日均簽約量六七十套。
行情的看跌讓不少二手房品牌中介謀求突圍及生存之路。“迫于店面租金上漲以及員工工資上調(diào)等壓力，島城不少中介機(jī)構(gòu)的傭金已經(jīng)悄然上調(diào)。”鑫居不動產(chǎn)的孫店長說，傭金從原來總房款的2%上調(diào)到了3%。
對購房者來說，這意味著一套總價百萬元的房子，僅中介費(fèi)環(huán)節(jié)就要多掏1萬元。據(jù)介紹，中介機(jī)構(gòu)傭金上調(diào)，主要是迫于店面租金、經(jīng)紀(jì)人工資等費(fèi)用越來越高，市場卻在調(diào)控政策的影響下忽冷忽熱。“中介機(jī)構(gòu)要生存，只有選擇上調(diào)傭金。”孫店長說。
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