二、三線城市的炒房者

 

“炒房者開著還沒來得及上牌的越野車，一連幾天穿梭在大理古城的大街小巷。看到合適的房子，進(jìn)門就問：這房子賣嗎？多少錢？只要房主沒說‘不賣’，他就會(huì)從后備廂取出一個(gè)背包甩到桌子上，里面都是人民幣……”

 

這是博主“姜北樹”描述的大理古城目前火爆的炒房市場(chǎng)。而大理也絕非唯一遭“炒”的地方。目前的“炒房團(tuán)”雖然不像當(dāng)年溫州炒房團(tuán)那樣聲勢(shì)浩大，但在許多地方房產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無市的情況下，他們的投機(jī)行為仍然讓人瞠目。這些新一代的炒房族，炒房行為越來越隱蔽，即使目前面對(duì)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策新國(guó)五條，他們也能找到空子鉆。

 

炒房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市

 

曾經(jīng)的溫州炒家王浩(化名)對(duì)環(huán)球人物雜志記者說，2002年買房時(shí)并不需要很多錢，大多是親戚朋友之間的借貸。“我當(dāng)時(shí)在讀研究生，手里只有20萬元，而買房的首付大多是在10萬元以內(nèi)，我向親戚朋友借了30萬元，買了4套房，都是先付的首付款，其余用個(gè)人名義申請(qǐng)的貸款。房子買到后馬上出租，每月的租金足夠還房貸了。到研究生畢業(yè)時(shí)，當(dāng)初北京均價(jià)5000元左右的房屋已經(jīng)漲到了1.5萬元左右。”

 

王浩畢業(yè)成為國(guó)家公務(wù)員后仍繼續(xù)炒房，但金融危機(jī)、國(guó)家調(diào)控力度的加大，以及公務(wù)員身份讓炒房很難：“2008年以后炒房就比較難了，尤其在北京等一線城市，首先是房?jī)r(jià)高，在銀行貸款非常難；其次，溫州老鄉(xiāng)大多不做實(shí)業(yè)，都在炒房，在國(guó)家調(diào)控下，大家都沒啥閑錢，彼此都不好張口借。”

 

但房子還是要炒。于是，二、三線城市成了“王浩們”的新選擇。盡管中小城市的房產(chǎn)升值空間不如一線城市大，但由于房產(chǎn)價(jià)格總體較低，炒房的風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低了很多。其中，風(fēng)景好的旅游勝地因?yàn)橘Y源的稀缺受到了他們的青睞。

 

姜北樹在接受本刊記者采訪時(shí)說，他曾經(jīng)是深圳某商業(yè)周刊的記者，2012年底辭去工作到大理定居。“大理賣房市場(chǎng)的火爆和大量外來買家涌入分不開。今年3月，一位在南京開公司的朋友突然來到大理，提了200多萬元的現(xiàn)金放在車后備廂里，不到3天時(shí)間，就在紅龍井外面的村子里買下了一個(gè)三層帶小院的民宅。當(dāng)天談判當(dāng)天簽合同，現(xiàn)場(chǎng)就付錢?，F(xiàn)在已經(jīng)裝修好，開起了客棧。那個(gè)村子全村五六十戶人家，大約有30家被買下開了客棧。”

 

據(jù)姜北樹觀察，現(xiàn)在到大理買房的外地人有兩種：一種是自己買下來開客棧；另一種是囤房、倒賣。“最近一年來，第二種情況比較普遍，光是我認(rèn)識(shí)的人里面就不下10個(gè)。”他說。

 

從集中一線到遍地開花

 

大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況向來是樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。5月16日，環(huán)球人物雜志記者以買房為由，咨詢了一家地產(chǎn)企業(yè)在煙臺(tái)牟平市沿海某樓盤的銷售情況。

 

售樓小姐張某告訴記者：“我們買下了當(dāng)?shù)?個(gè)島，已經(jīng)開發(fā)了2個(gè)，其中一個(gè)島上的房產(chǎn)基本上全賣出去了，大多都是購(gòu)買者用來投資的。”盡管該島離煙臺(tái)市區(qū)有一定距離，人煙稀少、交通不便，但張小姐說，現(xiàn)在只有這樣位置的海景房還能買到，否則早被炒房者買光了。“有位投資客買了一大片獨(dú)棟的商業(yè)地產(chǎn)，大多在50—80平方米之間，先囤積，再轉(zhuǎn)手賣給那些投資開旅店的人。”

 

除了大炒家，分散的小型投資者也有不少。“有一個(gè)老板，一下子買了4個(gè)獨(dú)棟，雖然4套總平米數(shù)才200多，但每平方米1.7萬元的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省會(huì)城市的房?jī)r(jià)了。他說要坐等升值。他在全國(guó)都有類似投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)小。”

 

目前，大大小小的炒房者在全國(guó)到處挑選值得投資的城市和樓盤，目標(biāo)不像以前那么集中，可謂“遍地開花”。廣東省肇慶市風(fēng)景優(yōu)美，適合度假休閑，也成為了眾多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者介紹說，肇慶地處珠三角經(jīng)濟(jì)圈，距離廣州才100公里左右，長(zhǎng)途客車、自駕車、出租車、火車、機(jī)場(chǎng)快線等5種較便捷的出行方式均可在較短時(shí)間內(nèi)抵達(dá)廣州，特別是新開通的高鐵，使廣州到肇慶的鐵路行程縮短到了51分鐘。這些優(yōu)勢(shì)，都使得肇慶成為了炒房一族青睞的城市。目前，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格每平方米均價(jià)5000元，前來投資的大多是廣州人。

 

據(jù)記者了解，煙臺(tái)、肇慶這一類城市的樓盤對(duì)于炒房者有著普遍的共性，既適合養(yǎng)老居住，也適合做旅游投資開發(fā)，因此成為了炒房團(tuán)的首選之地。

 

失敗的案例仍在眼前

 

然而，只要是投機(jī)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，投資旅游勝地的房產(chǎn)也并非萬無一失。近日，一位在三亞、海口投資的老板告訴環(huán)球人物雜志記者，他在海南投資的十幾套房產(chǎn)如今要虧本出售，“很多是海景房，一年四季非常潮濕。去海南度假的人大多選擇冬天去，房子不打掃就發(fā)霉。再加上前一陣子在海南投資房產(chǎn)的人太多，如今供大于求，房?jī)r(jià)一直在跌，所以房子還是盡早出手，不然越陷越深。”

 

山東的銀灘也是旅游地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)例子。它位于威海下屬的乳山市，與煙臺(tái)一樣，是中國(guó)AAAA級(jí)旅游度假區(qū)。據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)，銀灘每年的旅游人數(shù)為412.5萬人次，這也是當(dāng)?shù)卣笫止P開發(fā)海景房的原因之一。但是，看似熱鬧的銀灘，實(shí)際上卻是一座人煙稀少的空城。每到冬天，整片海灘上甚至一盞燈也不亮，即便是在旅游業(yè)最旺的7、8月份，大量房屋也是空置著。這些房子中的絕大部分都賣給了外地人，其中以北京、上海、東北等地的人較多。

 

“目前，銀灘二手房的價(jià)格在每平方米3000元左右，而很多人是在2008年以每平方米5000元買的，現(xiàn)在虧本也要出手。銀灘的房子很難升值，因?yàn)榕涮自O(shè)施跟不上，所以也沒有發(fā)展前途。”當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介告訴記者。

 

種種事實(shí)都在發(fā)出一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)投資與任何投資方式一樣，回報(bào)的前提是風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)投資變成投機(jī)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)很可能是致命的。

 

前赴后繼炒房的原因

 

在嚴(yán)格的調(diào)控政策和不少的失敗案例面前，為什么炒房行為還是無法得到有效遏制？業(yè)內(nèi)人士向本刊記者總結(jié)了以下幾點(diǎn)：

 

首先，炒房是許多民間資本持有者不得已的選擇。目前，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)艱難度日，外貿(mào)企業(yè)在人民幣不斷升值、成本高企的前提下也難以為繼，在投資環(huán)境受到擠壓的情況下，即便投資房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，民間資本也要往這個(gè)出口里擠。

 

其次，投資者一直深信房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。房地產(chǎn)在地方政府眼中仍是支柱產(chǎn)業(yè)，又與銀行借貸有著緊密關(guān)聯(lián)，如果房?jī)r(jià)暴跌，銀行就會(huì)出現(xiàn)壞賬，地方政府就會(huì)入不敷出，所以炒房者們相信，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

 

第三，新國(guó)五條限制的是住宅類商品房，而商用地產(chǎn)卻不受限制。而且，即使是住宅房，也有空子可鉆，比如用他人名字購(gòu)買。

 

最后，炒房者不再像以前那樣聲勢(shì)浩大，而是越來越隱蔽。其成分也發(fā)生了變化，新富不斷出現(xiàn)，尤其很多所謂的中產(chǎn)階層，手里有幾百萬元的閑錢，面對(duì)通貨膨脹以及養(yǎng)老的不確定性，投資房產(chǎn)可以規(guī)避貨幣貶值帶來的損失。

 

這些因素都讓國(guó)家的調(diào)控政策變得尷尬。那些因新國(guó)五條限制無法購(gòu)買住宅類房產(chǎn)的人，會(huì)轉(zhuǎn)而考慮商住兩用房或純商用房，但炒房團(tuán)把高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到了這部分人身上。因此，政府的當(dāng)務(wù)之急是讓大量社會(huì)閑散資金找到合理出口。對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也應(yīng)該盡可能地去行政化，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)，比如增加土地供應(yīng)量，讓地方政府脫離土地財(cái)政。這樣，老百姓的資金才能自由、健康地去投資，實(shí)現(xiàn)增值。