一邊是樓市調(diào)控政策依然緊鑼密鼓，另一邊則是各地地王頻現(xiàn)，等不及地上演搶地大戰(zhàn)。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受中華工商時報采訪時表示："地王頻現(xiàn)，說明房地產(chǎn)市場將再次面臨過熱，甚至可以說已經(jīng)過熱。"

 

地王只是縮影

 

5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的價格，刷新今年上?？們r地王的紀(jì)錄。

 

5月22日，北京城建以總價11.5億元，溢價率高達(dá)102%的價格競得北京大興一宗多功能用地；同日保利聯(lián)合首開以總價12.82億元、1.05萬平方米公租房條件奪得大興另一宗地塊，溢價率為49%。

 

一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。

 

5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的價格，刷新今年上?？們r地王的紀(jì)錄?；鸨耐恋厥袌鲎屓俗匀宦?lián)想到房價，更有媒體大膽預(yù)測，房價漲幅恐怕會超出人們的預(yù)期，即便是即將擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅也難以阻擋房價上漲的步伐。

 

以上只是目前土地市場的一個縮影，中原地產(chǎn)張大偉在接受本報記者采訪時表示："現(xiàn)在土地市場是遍地開花。市場存在再次失控的風(fēng)險。"

 

而在地王的背后，是土地價格飛漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達(dá)1411.8億，相比2012年同期的314.4億同比上漲幅度達(dá)到了350%。前5月的土地出讓金已經(jīng)接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。

 

主要的13個一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙）合計土地出讓金高達(dá)3084.62億，相比2012年同期的1364億上漲幅度達(dá)到了126%。北京與上海的土地出讓金均超過了500億。5月份全國主要的一二線城市土地市場已經(jīng)有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經(jīng)超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。

 

住宅價格普漲

 

事實上，盡管官方今年出臺新政"國五條"已于3月底、4月初在各地方緊鑼密鼓地"落地"執(zhí)行，而且在北京、廣州等房價漲幅較大的城市，還通過"限價"、"加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管"等方式進(jìn)一步收緊調(diào)控，但由于受市場流動性寬裕以及調(diào)控政策在一些城市不"落地"等因素影響，中國城市房價上漲的勢頭一直沒有得到根本性扭轉(zhuǎn)。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)指出："盡管調(diào)控政策嚴(yán)厲，但中國房價連月來的普漲態(tài)勢并未發(fā)生改變。"

 

中國指數(shù)研究院3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，中國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，連續(xù)第12個月環(huán)比上漲。以北京為例，中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建住宅簽約套數(shù)為7020套，環(huán)比下調(diào)15.2%，但當(dāng)月北京新建住宅成交價格較上月上漲1.97%。

 

中國指數(shù)研究院的分析資料顯示，在土地價格上漲、熱點城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下，未來房價繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。與住宅市場成交受限不同，土地市場在5月繼續(xù)升溫，北京、上海、長沙等地頻現(xiàn)"地王"或高溢價成交，促使住宅價格上漲預(yù)期繼續(xù)釋放；政策層面，有關(guān)房產(chǎn)稅的爭論和猜測繼續(xù)存在，但本月并無新政出臺，政策以穩(wěn)為主；部分城市的新開樓盤盡管面臨"限價"限制，但多數(shù)項目價格穩(wěn)中有漲；宏觀環(huán)境層面，投資、PMI等指標(biāo)繼續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭乏力，貨幣政策維持相對寬松的預(yù)期繼續(xù)存在。

已經(jīng)過熱了

 

張大偉對本報記者分析認(rèn)為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因可歸結(jié)為：整體樓市在"國五條"落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。最近，北京、上海、廣州、杭州、長沙、武漢等地地王頻現(xiàn)，主要原因在于，開發(fā)商對于未來房價上漲的預(yù)期不斷高漲，房地產(chǎn)量價齊升，再加上土地價格不斷攀升。另外，由于房地產(chǎn)銷售形勢好轉(zhuǎn)，信貸資金寬裕，開發(fā)商資金充裕。

 

張大偉認(rèn)為，各地國五條細(xì)則落地?zé)o力度，除北京一地執(zhí)行落地了國五條細(xì)則政策外，其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺前差別不大。導(dǎo)致整體市場依然在延續(xù)之前的高溫?zé)岫?；房企資金全面好轉(zhuǎn)，拿地做多積極性高漲。10大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億元，較2012年平均水平上漲了160%。截至目前，2013年內(nèi)，10大標(biāo)桿房企融資額度也已經(jīng)達(dá)到了380億，不到半年時間接近2012年全年的413億融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。

 

另外，地方政府積極推地，對土地財政的依賴性依然非常大，上海、蘇州等城市均有大規(guī)模的推地現(xiàn)象。房企拿地積極性高，對資金需求增加。2013年來，房企積極拿地，土地價格上漲，成交上漲使得房企競爭土地積極性大漲，土地溢價上升。

 

因此，整體來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

 

那么，地王頻現(xiàn)是否意味著房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)新一輪過熱？張大偉認(rèn)為這種可能性是很大的。地王頻現(xiàn)房價肯定會上漲，過熱是肯定的，甚至可以說已經(jīng)過熱了。前一段時間調(diào)控的成果已經(jīng)在逐步喪失了。

 

至于地王搶地后的投資意愿如何？張大偉指出，地王搶地，說明競爭激烈，對于市場的預(yù)期高漲，高價地只能賣得更好，如果不加調(diào)控的話，在漲價預(yù)期的影響下房價會更貴。但他同時強(qiáng)調(diào)："這種上漲短期內(nèi)會有，但就長期看與百姓收入和購買力肯定是不匹配的。"

 

而究竟是誰如此熱衷拿地？富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力坦言富力現(xiàn)在也在拿地，但是價格太高的不會拿。至于為什么會有如此多的地王誕生，身處房地產(chǎn)圈核心的張力給出了兩大理由，熱錢游資，供應(yīng)稀少。

 

房產(chǎn)稅救世主？

 

張大偉指出："目前房價已處于高位，房產(chǎn)稅有進(jìn)一步調(diào)控的空間。"許多人寄希望于房產(chǎn)稅能給中國房地產(chǎn)只漲不降的神話潑一盆冷水。不久前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》（以下簡稱《意見》）提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。國家發(fā)改委體改司副司長連啟華就此表示，關(guān)于房產(chǎn)稅，經(jīng)過多年調(diào)查研究，正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點范圍，今年會有具體的動作。

 

《意見》雖未明確房產(chǎn)稅試點的時間表，但市場普遍預(yù)期試點很可能在下半年擴(kuò)圍。出于試點順利落地的考慮，房產(chǎn)稅征收應(yīng)該"向增量開刀"。一是對增量住房進(jìn)行征稅；二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對超出部分征稅。

 

但在張大偉看來，房產(chǎn)稅短期不會有什么效果，而且今年房產(chǎn)稅試點的步驟也不會太劇烈，只會針對新增的或者增量住房征收（房產(chǎn)稅）增加幾個試點。張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅只能是配合調(diào)控，不應(yīng)寄予太多希望，把房產(chǎn)稅當(dāng)成"救世主"是不現(xiàn)實的，指望房產(chǎn)稅對樓市調(diào)控實現(xiàn)畢其功于一役是不科學(xué)的，也是不可能實現(xiàn)的，在一定程度上能夠遏制投資投機(jī)，但實際效果還要在其他所有政策都在執(zhí)行時才能產(chǎn)生明顯效果。

 

"人們對房產(chǎn)稅望眼欲穿，大多數(shù)是寄托于使房價下降的功能。然而，結(jié)果和期望或?qū)a(chǎn)生偏離，房產(chǎn)稅承載了太多本不應(yīng)該承受的重量。"

 

對于重慶和上海的房產(chǎn)稅試點，張大偉分析認(rèn)為，從完全意義上講，這兩個版本不能叫做房產(chǎn)稅，更多的是起到威懾的作用。兩地比較而言，張大偉認(rèn)為試點對重慶的效果會相對明顯，條件也比上海成熟，重慶樓市沒有經(jīng)過太多炒作，上海畢竟還是需求太多，除非針對全部存量征收，只針對新購房不會擠壓出存量泡沫。這和限購類似，是限制你的購買，之前的政策也有很多詭異的地方。

 

熱錢不可小覷

 

另外，熱錢涌入也是導(dǎo)致房價高企的另一推手。早在2010年初監(jiān)管層就已注意到境外熱錢流入房地產(chǎn)市場潛在的風(fēng)險。從歷史上看，2009年底到2010年一季度,國內(nèi)房地產(chǎn)市場異?；鸨?；當(dāng)時美元套利交易升溫很快，境外資本流入國內(nèi)顯著增加，許多拍出"地王"價的公司都具有外資背景。

 

2009年在上海千萬豪宅的購買者中,擁有上海戶籍的僅占10%,而外籍人士和港澳臺人士則分別占23%和16%。

 

隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,房地產(chǎn)市場風(fēng)險亦凸顯。張大偉認(rèn)為，套利熱錢賴以維持的基礎(chǔ)非常脆弱,一旦匯率、利率水平以及宏觀經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)生變化,國土、建設(shè)等主管部門加強(qiáng)規(guī)范化管理,資金流向極有可能發(fā)生大規(guī)模、快速逆轉(zhuǎn),從而對房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價格產(chǎn)生巨大沖擊。

 

張大偉表示，雖不能確切統(tǒng)計流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱錢數(shù)量，但有很多片面的數(shù)據(jù)能夠解釋這件事情。據(jù)統(tǒng)計2013年標(biāo)桿房企的海外融資量明顯超過了以前，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了300多個億，去年全年也就400個億。"這些不一定全都是熱錢，但也能夠看出整個海外資本對我國房地產(chǎn)市場的流入意愿，這樣看來，海外熱錢的量在最近應(yīng)該很大量的進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。"

 

而且，據(jù)有關(guān)專家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一季度熱錢流進(jìn)的依舊是一線城市的房地產(chǎn)，熱錢依舊對從房地產(chǎn)投機(jī)中獲利有信心。因此，房價持續(xù)上漲的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)徨X來講是個不小的誘惑，不得不對此提高警惕。