北京樓市調(diào)控中的“限價令”出臺已經(jīng)兩月，在住建委對銷售價格的嚴(yán)厲監(jiān)管之下，高端住宅項目普遍陷入“被限”的尷尬境地。
《經(jīng)濟參考報》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自4月份北京落實調(diào)控政策以來，截至6月5日，共有28個項目取得了預(yù)售許可證，其中定價在4萬元/平方米以上的高端項目僅有兩個入市，其余項目大多處于單價一萬元至三萬元之間。
限價令下高端項目“很受傷”
此前的3月30日，北京住建委公開2013年的房價控制目標(biāo)，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。
在此基礎(chǔ)上，住建委對商品住宅的預(yù)售層面施行嚴(yán)厲管控。“如果建委 覺 得 定 價 過 高 ， 將 拿 不 到 預(yù) 售證”，一位房企的銷售總監(jiān)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建委衡量定價的一個主要標(biāo)準(zhǔn)是，“同等項目以往的成交價格，基本不能有漲幅。”
“建委試圖從預(yù)售層面來控制房價漲幅。”他說，除此之外，“即使定價沒有問題，很多項目的預(yù)售證都被建委延緩發(fā)放，推遲到下個季度或者半年之后。”
來自麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份高端二手住宅成交量總計105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來最低值。麗茲行鄭海燕分析稱，新政落地后，對市場的影響首先反應(yīng)在成交量的下滑。
鄭海燕告訴《經(jīng)濟參考報》記者，4月份高端二手住宅成交價格指數(shù) 為1 2 6 .4 5， 相 比 上 月 下 降5 .45%。從成交價格指數(shù)來看，環(huán)比有所下降。鄭海燕說，主要下降原因在于4月份頂級高端住宅成交量下降，同時由于基數(shù)值小而帶來的被動的價格下降。“預(yù)計新政對成交量的后市影響效應(yīng)還將持續(xù)一段時間，高端市場5、6月份月成交量將在150套左右”。
被誤傷的剛性需求
盡管限價令下高端住宅市場受到抑制，但高端住宅價值穩(wěn)定、具有長線收益，加上一部分人的改善性需要，所以在財富階層里的市場需求并未減弱。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士分析認(rèn)為，以往人們通常將購買需求形容為“金字塔”結(jié)構(gòu)，但如今財富人士比例增加，從中層到塔尖這部分需求人群日漸龐大，已經(jīng)逐漸形成類似“橄欖形”的需求結(jié)構(gòu)。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)的日趨變化與財富的相對集中，高端產(chǎn)品的客戶結(jié)構(gòu)愈發(fā)分明，客戶需求也日趨明朗，客戶群的定位催生了市場及產(chǎn)品的細(xì)分。處于中間階層的城市財富人群，更加看重項目的地段、價格與產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的性價比，相對于頂級豪宅，高端項目以相對較低的資金門檻，成為這部分人群置業(yè)首選。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，樓市整體的向好預(yù)期不減、高端項目抗跌保值價值走強以及資源的稀缺型都成為需求不減的主要原因。
該機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在新政出臺前的3月份，北京在售報價超過4萬元/平方米的76個高端公寓住宅項目中，共有49個項目實現(xiàn)成交，成交金額達45.1億元。其中，傳統(tǒng)高端住宅熱點C BD區(qū)域的表現(xiàn)更加不俗。
類似C BD區(qū)的項目由于位置優(yōu)越，項目稀缺，往往成為搶手區(qū)域。但限價令執(zhí)行后，這些項目已經(jīng)很難取得預(yù)售證。記者查詢住建委數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，4月份至今入市的項目中，CBD區(qū)域無一入市。
任啟鑫告訴記者，此輪調(diào)控細(xì)則所加碼的二套房貸利率提高等條款，對于中高端人群來說影響甚微，因此需求基礎(chǔ)仍然存在；而在供應(yīng)方面，受到政府管控影響，未來一段時間市場供應(yīng)仍不樂觀，今年市場供應(yīng)嚴(yán)重不足將成定局。
行政手段應(yīng)盡早退出
任啟鑫同時指出，雖然京版細(xì)則里明確提出對自住型、改善型商品住房的價格納入限價房序列，未來價格管控有雙軌制的趨勢可循。但目前為止，為盡早平抑整體房價，高端住宅也處于限價管控之列，“這在一定程度上是與高端產(chǎn)品的基本屬性相悖離”。
“高端項目因地段、產(chǎn)品及客群的特殊性，產(chǎn)品屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純居住的要求，其開發(fā)、營銷模式與普通住宅完全不同，只要占有稀缺資源，隨著時間的推移，價值與價格的上漲是公寓豪宅產(chǎn)品的必然趨勢。”任啟鑫說，而面對價格的限漲，開發(fā)商利潤縮減，將使城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊與優(yōu)質(zhì)項目陷入尷尬境地，在土地市場不利于優(yōu)質(zhì)地塊發(fā)揮出價值的最大化，在終端市場只能降低開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品升級的動力。
任啟鑫指出，正視這種差異化存在，早日明確高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的調(diào)控“雙軌制”標(biāo)準(zhǔn)，將高端市場放歸市場層面，才是保證高端市場合理化、健康化發(fā)展的關(guān)鍵所在。
近 日 ， 發(fā) 改 委 表 示 ， 《 關(guān) 于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，已經(jīng)明確擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，同時表示“今年會有具體動作”。
與之相呼應(yīng)的是，業(yè)界已經(jīng)有越來越多的聲音認(rèn)為，住宅市場的限購、限價等政策在抑制需求、打壓投機的同時，也影響市場的有效供應(yīng)。這不僅不利于供需關(guān)系改善，更無法從根本上平抑房價。一旦行政調(diào)控手段效果被消解，市場就會再度陷入供需失衡的困境之中。
C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)調(diào)控政策采取了諸多壓制需求的政策，無論是提高交易稅費還是限貸、限購等政策，都致力于讓能夠買房、買得起房的人越來越少，以達到穩(wěn)定房價的目的，“而作為高房價的根源———供應(yīng) 不 足 的 問 題 ， 卻 從 未 被 真 正 落實”。
楊晨青認(rèn)為，限購、限價、限貸等抑制需求的政策只應(yīng)該起到為建立市場機制爭取時間的作用，若立足于長期考慮，這些手段應(yīng)該盡在退出市場。
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