面對(duì)無(wú)處不在的廣告宣傳，近乎完美的平面戶(hù)型圖，豪擲千金的樣板間,婉轉(zhuǎn)幽靜的園林景觀……這一切眼所能及的景象，往往讓買(mǎi)房人在驚嘆的同時(shí)，不由自主地開(kāi)始憧憬著未來(lái)生活的美好。那么，在這樣的欣喜下，你很可能無(wú)法看到開(kāi)發(fā)商刻意隱藏的瑕疵。但直到真正入左，各種不便才會(huì)接踵而來(lái)。購(gòu)房者如何才能選出一款真正適合自己的房子？近日，記者通過(guò)與建筑師、學(xué)者專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商的交流，搜集了一些對(duì)戶(hù)型選擇上的建議，為讀者分享他們的選房經(jīng)驗(yàn)。

 

因人而異 學(xué)型前認(rèn)清自身需求

 

沒(méi)有最好，只有更好。戶(hù)型的創(chuàng)新層出不窮，“花園房、LOFT、躍層、90平方米三居室、微戶(hù)型”各種創(chuàng)新的戶(hù)型設(shè)計(jì)都曾被視作時(shí)尚一般受到購(gòu)房人的追捧。但入左，才發(fā)現(xiàn)期望買(mǎi)到的戶(hù)型能一勞永逸地解決居住問(wèn)題，似乎有些理想化了。很多設(shè)計(jì)師都強(qiáng)調(diào)，在選擇戶(hù)型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成員不同，對(duì)戶(hù)型的需求也不同。

 

對(duì)于初次購(gòu)房的置業(yè)者而言，有幾項(xiàng)共同的事項(xiàng)還是值得關(guān)注。首先是戶(hù)型的實(shí)用性，大小要適宜，功能要合理，每個(gè)房間要間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊角的“鉆石房”出現(xiàn)，真正成為人們居住的港灣；其次是靈活性，靈活的戶(hù)型后期還可以根據(jù)家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化，根據(jù)生活要求改變使用空間，從而滿(mǎn)足不同對(duì)象的生活需要，“戶(hù)型應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個(gè)大的空間，留下調(diào)整與更新的余地”，有設(shè)計(jì)師認(rèn)為這樣的戶(hù)型比較符合現(xiàn)在家庭的需求；另外一點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)性，面積緊湊實(shí)用，實(shí)用率更高，造價(jià)更低，減少空間浪費(fèi)，使房子的經(jīng)濟(jì)價(jià)值更加優(yōu)越。

 

而對(duì)于選擇中高端住宅的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員往往會(huì)以“浪費(fèi)才能顯示高端”為由，為自身戶(hù)型的缺陷辯解，但事實(shí)上，無(wú)論是剛需盤(pán)還是高端盤(pán)，高利用率的戶(hù)型才應(yīng)是購(gòu)房人關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)先消化缺陷戶(hù)型

 

認(rèn)清了自己實(shí)際的需求，就該進(jìn)入選房的環(huán)節(jié)，這時(shí)候需要提醒購(gòu)房人的是，許多開(kāi)發(fā)商為了控制銷(xiāo)售，在開(kāi)盤(pán)時(shí)，往往會(huì)將好戶(hù)型留在最后推出，而將比較難賣(mài)、有缺陷的戶(hù)型則最先推入市場(chǎng)，或是打著特價(jià)的旗號(hào)，制造熱銷(xiāo)。

 

一位在一線(xiàn)操盤(pán)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人向記者透露，一棟房子，為了將一部分樓王戶(hù)型做到極致，在銷(xiāo)售時(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大化。不可避免地造成個(gè)別戶(hù)型出現(xiàn)缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，這樣的戶(hù)型往往會(huì)最終成為尾房，反而成為負(fù)擔(dān)。

 

為此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的階段，首先消化這樣的缺陷戶(hù)型。在樓盤(pán)正式上市之前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上就是指期房項(xiàng)目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)資格的認(rèn)證，這種認(rèn)證的方式同經(jīng)濟(jì)適用住房的“倒號(hào)”類(lèi)似，雖然曾被主管機(jī)關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。

 

該負(fù)責(zé)人透露，從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)判斷樓盤(pán)是否會(huì)熱銷(xiāo)是較可靠有效的方式。買(mǎi)房人可以根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間長(zhǎng)短和認(rèn)購(gòu)期所結(jié)識(shí)的客戶(hù)之間的信息交流進(jìn)行判斷。一般情況下樓盤(pán)項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短，造“假熱銷(xiāo)”的可能越大。年初市場(chǎng)未轉(zhuǎn)暖時(shí)，不少項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間逐漸縮短，三天、兩天，甚至只有一天。而如果一個(gè)新樓盤(pán)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，往往就會(huì)有相對(duì)較多數(shù)量的客戶(hù)積累。

 

一旦開(kāi)發(fā)商了解到積累的客戶(hù)遠(yuǎn)超實(shí)際的推盤(pán)數(shù)量，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中就會(huì)放出一房難求的信息，銷(xiāo)售也會(huì)優(yōu)先介紹那些有缺陷的戶(hù)型，已達(dá)到盡快消化的目的。

 

反而言之，最好的樓座，最佳的戶(hù)型往往被開(kāi)發(fā)商視作重要的利益點(diǎn)而保留到最后，等待市場(chǎng)走勢(shì)向上時(shí)在集中推出，這也是為什么近來(lái)多個(gè)城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目頻頻高價(jià)推出樓王的重要原因。