據(jù)報道，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內(nèi)有望推出的相關(guān)政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補償條例》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》等。這些文件的一個亮點是，現(xiàn)行政策規(guī)定不能買賣的農(nóng)村宅基地將有望進入市場交易流轉(zhuǎn)，逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這項新政將為目前陷入僵局的小產(chǎn)權(quán)房打開一條活路，使其獲得國家認可的產(chǎn)權(quán)，并進而對理順我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要作用。

 

目前，我國的城鄉(xiāng)土地實行的是二元化制度。在城市里，土地所有權(quán)歸于國家，居民購置的商品房，盡管房價中含有向政府支付土地資金的成本，但土地并沒有隨著房屋產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移給業(yè)主。在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民享有國家法律承認的宅基地的權(quán)利，但政策面上又規(guī)定農(nóng)民的宅基地不能轉(zhuǎn)讓，因此他們對宅基地擁有的權(quán)利實際上是不完整的。一個突出的矛盾是，農(nóng)民在自己的宅基地上建起的房屋，特別是由農(nóng)村組建的建筑企業(yè)將農(nóng)民土地集中起來，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少這部分土地交易的合法性，導(dǎo)致入住的業(yè)主不能得到國家認可的產(chǎn)權(quán)證書。

 

這種利用農(nóng)村土地建造而得不到國家產(chǎn)權(quán)證書的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于不存在國家推地形成的高昂的土地交易價格，房價大都比較低，對中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周邊地區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。前幾年，它被一些地方政府視為違章建筑，甚至強行拆除。近兩年政策面上對此采取了回避的態(tài)度?，F(xiàn)在如果通過修法，有望使這一問題的解決獲得突破。如果賦予農(nóng)村宅基地可以入市交易的自由，這部分小產(chǎn)權(quán)房就有了正名的機會?？紤]到大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主是城市居民和異地“漂”在城市之中的中低收入者，這對保護底層民眾的利益是有一定的積極意義的。

 

現(xiàn)行的政策將農(nóng)地入市的權(quán)力一門關(guān)死，從表面上看是國家為了保護農(nóng)民利益，不讓他們因為賣地而失去居住場所。但是，深入想一想，這其實是計劃經(jīng)濟時期城鄉(xiāng)嚴格分治之下產(chǎn)生的思維，當市場經(jīng)濟體系確定之后，農(nóng)民要不要賣地，他們完全可以自行決定，事實上他們只會比政府想得更周到。而當政府向農(nóng)民征地的時候，政府運用的是剛性的行政權(quán)力來定價，農(nóng)民能夠得到的只是低廉的征地補償，但政府卻可以轉(zhuǎn)手將征得的土地通過“招拍掛”的途徑出售給開發(fā)商。在這個過程中，農(nóng)民承載于土地的權(quán)利受到了不小的損害。

 

 

由于土地的供應(yīng)完全由政府控制，缺少了農(nóng)民自主的農(nóng)地入市，造成的結(jié)果便是土地供應(yīng)緊張，地價畸高，即使是在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，各地仍然頻頻出現(xiàn)各種“地王”。始于上屆政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控延續(xù)至今已有數(shù)年，但調(diào)控效果并不理想，其中一個重要原因是，在土地完全由政府控制的環(huán)境之下，政府通過對土地的壟斷成為市場利益的最大獲取者，而政府又難以通過自己的手來打破這種格局，特別是在“土地財政”制度形成以后，政府更是缺少調(diào)控房地產(chǎn)市場、降低房價的動力。如果農(nóng)地入市成為現(xiàn)實，完全由政府控制的鐵板一塊的土地供應(yīng)就被撕開了一條縫隙，在“鯰魚效應(yīng)”的作用下，無疑可以對目前瘋狂上漲的土地價格起到一定的抑制作用。如果由農(nóng)民或農(nóng)村組織和開發(fā)商直接談判，農(nóng)民可以得到更多的收獲，而開發(fā)商也完全可能以低于現(xiàn)行高價的成本獲得土地。因此，農(nóng)地入市是理順我國房地產(chǎn)市場，促進房價合理回歸的關(guān)鍵一步。

 

當然，我們需要意識到的是，農(nóng)地入市所帶來的結(jié)果，不僅是給部分“小產(chǎn)權(quán)房”正名，而且會引起現(xiàn)存房地產(chǎn)市場利益格局的很大變化，市場中的另一部分群體很可能會利益受損。如果部分“小產(chǎn)權(quán)房”獲得合法地位，當其達到一定規(guī)模，其較低的購房成本勢必對現(xiàn)有的商品房交易價格形成沖擊，從而可能引起商品房業(yè)主的抵制。因此，推進農(nóng)地入市不可能一帆風(fēng)順，還需要政策面上進行細致的考慮，通過博弈達成能夠讓各種市場群體縮小利益分歧的政策。