隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島的城市商業(yè)先后經(jīng)歷了傳統(tǒng)零售時(shí)代、百貨時(shí)代、超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)時(shí)代和購(gòu)物中心時(shí)代。如今，越來(lái)越多的商業(yè)和地產(chǎn)巨頭紛紛將目光瞄向島城，一座座城市綜合體拔地而起，使得島城的城市商業(yè)再次升級(jí)，嶄新的“綜合體時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)。“城市綜合體”是建筑綜合體的升級(jí)和城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。因其規(guī)模較大，功能齊全并結(jié)合了現(xiàn)代人的高效、快速、便捷，所以城市綜合體也被稱(chēng)之為“城中城”。對(duì)于每一個(gè)現(xiàn)代化的城市而言，城市綜合體都是必不可少的“硬件”。 

 

2009年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐市北CBD，標(biāo)志著青島城市綜合體發(fā)展的開(kāi)端。隨后，青島的城市綜合體項(xiàng)目紛紛上馬，短短的幾年時(shí)間發(fā)展到20余家。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，青島的城市綜合體項(xiàng)目將繼續(xù)增加。以城鐵的建設(shè)所帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇為契機(jī)，會(huì)有更多的商業(yè)巨頭扎堆入駐青島這塊“風(fēng)水寶地”，李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)甚至青島周邊縣級(jí)市都將成為城市綜合體項(xiàng)目擴(kuò)張的新方向。 

 

盡管“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來(lái)”似乎已經(jīng)成為地產(chǎn)界的名言，但商業(yè)巨頭們不甘示弱掀起的開(kāi)店狂潮，使各大商圈同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題又重新顯現(xiàn)出來(lái)。體量龐大的城市綜合體，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中攬獲人心，實(shí)現(xiàn)酒店、住宅、商超的多贏(yíng)，成了每一個(gè)綜合體項(xiàng)目都需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。 

“綜合體時(shí)代”到來(lái)“新老”爭(zhēng)食搶市場(chǎng) 

 

“城市綜合體近年來(lái)飛速發(fā)展，與其自身的特點(diǎn)有密不可分的關(guān)系。”業(yè)內(nèi)人士表示，城市綜合體體量一般都很大，功能也很全，可以涵蓋住宅、酒店、商超、娛樂(lè)、辦公等多個(gè)方面，幾乎可以滿(mǎn)足消費(fèi)者的所有需求，因此又被稱(chēng)為“城中城”。對(duì)于消費(fèi)者而言，它可以實(shí)現(xiàn)“一站式”的購(gòu)物需求，具有較強(qiáng)的吸引力。 

 

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于體量大、投資大、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，一般的地產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)企業(yè)都難以實(shí)現(xiàn)單獨(dú)開(kāi)發(fā)，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是最合適的開(kāi)發(fā)商。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)高于純住宅項(xiàng)目，以及城市綜合體內(nèi)的酒店、商場(chǎng)可長(zhǎng)期持有的特性，更讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利。再加上公寓和寫(xiě)字樓的出售，開(kāi)發(fā)商可以迅速回籠資金，以支持酒店和商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，因而城市綜合體也就成了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。 

 

縱觀(guān)青島當(dāng)前的城市綜合體項(xiàng)目，由商業(yè)地產(chǎn)巨頭投資開(kāi)發(fā)的占到絕大多數(shù)。城市商業(yè)已經(jīng)不是以往的商業(yè)投資集團(tuán)“一家獨(dú)大”的局面，商業(yè)地產(chǎn)的介入并逐步走在市場(chǎng)的前面，讓城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加地激烈起來(lái)。 

 

從市南區(qū)的香港中路商圈、奧帆中心商圈，到市北區(qū)的中央商務(wù)區(qū)、李村商圈，再到李滄區(qū)的李村商圈、嶗山區(qū)的海爾路商圈，城市綜合體項(xiàng)目的身影隨處可見(jiàn)，并逐步成為商圈中的主力。抓住機(jī)遇跑馬圈地讓城市綜合體成為時(shí)下的“潮流”，但面對(duì)上一代城市商業(yè)的主流——購(gòu)物中心和商業(yè)綜合體，它們的壓力仍然相當(dāng)之大。“比高端，陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)這都是青島高端商業(yè)的典型代表；比品牌，利群、維客、嶗百、麥凱樂(lè)，個(gè)個(gè)都是在青島叫得響的商業(yè)中心。面對(duì)這些極具競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手，新興的城市綜合體除了要考慮如何把自己的商業(yè)做好做到有競(jìng)爭(zhēng)力，還要考慮如何把其他的產(chǎn)業(yè)做好，這無(wú)疑是一個(gè)很?chē)?yán)峻的考驗(yàn)。”業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)在的情況來(lái)，商業(yè)綜合體的未來(lái)無(wú)非只有幾種結(jié)果：一是地產(chǎn)和商業(yè)都經(jīng)營(yíng)得很好，成為未來(lái)城市商業(yè)的主力；二是住宅賣(mài)的好，商業(yè)慢慢死掉或是靠地產(chǎn)輸血硬撐；商業(yè)做得好地產(chǎn)做得差的很少見(jiàn)，因?yàn)楫吘惯€是地產(chǎn)的需求量大。 

未來(lái)擴(kuò)張同質(zhì)化更嚴(yán)重 

 

“城市綜合體的發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，未來(lái)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。”分析人士指出，從城市綜合體發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，在地產(chǎn)業(yè)壓力持續(xù)增大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑是商業(yè)資本尋求出路的一個(gè)絕佳選擇。“未來(lái)的城市綜合體發(fā)展將會(huì)有幾個(gè)趨勢(shì)，一是向交通樞紐、新興的城市核心區(qū)靠近，二是逐步向城市的郊區(qū)或外圍延伸。”業(yè)內(nèi)人士表示，地理位置代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域有快速的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站和交通便利的位置。交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。因此作為人流、物流、信息流等集聚地，未來(lái)，青島的各大地鐵站、新建的火車(chē)北站等都將成為城市綜合體擴(kuò)張的主力方向。目前的樂(lè)客城、李滄銀座等就是典型的代表。 

 

另外，傳統(tǒng)選擇“扎堆城市中心”的策略已經(jīng)讓部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)感覺(jué)到了競(jìng)爭(zhēng)的壓力，因此，他們開(kāi)始尋求新的出路，比如向李滄、城陽(yáng)乃至更遠(yuǎn)的如膠州、即墨等周邊縣市區(qū)靠近。比如，中鐵將投資400億元在西海岸新區(qū)核心地段建超級(jí)城市綜合體，萬(wàn)達(dá)也將進(jìn)入該區(qū)域。寶龍城市廣場(chǎng)也是更進(jìn)一步，將觸角延伸到七區(qū)之外的即墨市、膠州市等地。在市中心商業(yè)發(fā)展到一定程度之后，城市綜合體向外擴(kuò)張將帶給當(dāng)?shù)馗嗟陌l(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)空間，影響并改變整個(gè)青島的商業(yè)格局。 

 

但與此同時(shí)，一個(gè)已經(jīng)在以往的商業(yè)業(yè)態(tài)中出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題又將再次顯現(xiàn)，即眾多城市綜合體的同質(zhì)化問(wèn)題。記者發(fā)現(xiàn)，我市目前的城市綜合體項(xiàng)目，基本都是以“商業(yè)+住宅+商務(wù)+休閑”模式為主，相似程度較高，各自的特點(diǎn)不突出。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來(lái)看，經(jīng)歷過(guò)發(fā)展的初期階段之后，“特色”將成為每個(gè)綜合體項(xiàng)目都不得不重點(diǎn)考慮的問(wèn)題——是定位高端，還是主打大眾時(shí)尚？是包羅萬(wàn)象，還是做好幾個(gè)特色？只有解決了這個(gè)問(wèn)題，才能避免重蹈覆轍，在青島的城市商業(yè)中走得更遠(yuǎn)。 

 

不可否認(rèn)的是，隨著城市綜合體的不斷涌現(xiàn)，固有的商業(yè)格局將被打破。人口的平衡發(fā)展，消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)定位的多極化，便利購(gòu)物和服務(wù)、消費(fèi)的差異，商務(wù)商業(yè)的定位等諸多因素，將促使一個(gè)又一個(gè)新的商圈格局形成。