“量跌價(jià)穩(wěn)”是當(dāng)下樓市的現(xiàn)實(shí)寫照，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格延續(xù)了新年以來的上漲態(tài)勢(shì)，無論是同比還是環(huán)比，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)幾乎全線上漲，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小。目前樓市已進(jìn)入新一輪政策效果觀察期，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍會(huì)延續(xù)前期上漲態(tài)勢(shì)，但其上漲的空間及延續(xù)的時(shí)間，將主要取決于地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心及對(duì)政策的執(zhí)行力度。

 

當(dāng)下擾動(dòng)房?jī)r(jià)的因素依然活躍。一方面，房?jī)r(jià)漲勢(shì)雖趨緩，但上漲預(yù)期猶存。受前期房?jī)r(jià)上漲慣性作用的影響，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)依然較多，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期尚未解除。土地市場(chǎng)熱度不減，一線城市高價(jià)地頻現(xiàn)便是佐證，如近日北京市土地整理儲(chǔ)備中心成功出讓通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地，其中，臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23多功能用地以8.25億成交，溢價(jià)率高達(dá)230%。

 

另一方面，由于一季度業(yè)績(jī)大增、融資成本下降以及房貸增加，房企資金狀況明顯好于往年，部分大型房企開始取消價(jià)格優(yōu)惠措施。上海易居房地產(chǎn)研究院5月22日發(fā)布的《2013年一季度全國(guó)房企資金報(bào)告》指出，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年年內(nèi)，10大標(biāo)桿房企融資額度已經(jīng)達(dá)到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比去年下半年151.6億的融資額上漲了150%。

 

第三，從供求關(guān)系看，部分熱點(diǎn)城市供應(yīng)依然偏緊，在需求動(dòng)力強(qiáng)勁的情況下，價(jià)格下調(diào)難度增大。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，今年北京僅新增供應(yīng)22378套商品住宅，而成交量則達(dá)到了48910套，高達(dá)2.6萬套的供需缺口，導(dǎo)致庫(kù)存急劇減少。目前北京商品住宅存量?jī)H61000余套，相比去年同期下滑了39%。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，1至4月，北京新房銷供比達(dá)到3.4，為近年最高水平，而從出清周期來看，為6.1個(gè)月，處于近年調(diào)控以來較低水平。

 

此外，地方政府出于自身利益考慮對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度曖昧，落實(shí)力度不一，也增加了房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的不確定性。這從“國(guó)五條”地方版細(xì)則就可看出端倪，各地細(xì)則普遍寬松，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)大多設(shè)定為不超過“同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅”，而市場(chǎng)最為關(guān)注的20%個(gè)稅問題，部分城市僅要求與國(guó)務(wù)院一致，但未做進(jìn)一步明確，有的個(gè)別城市甚至在細(xì)則中并未提到20%個(gè)稅事項(xiàng)。

 

本輪調(diào)控的難度依然不小，盡管政府希望通過抑制不合理需求來限制房?jī)r(jià)，但被壓制的需求并沒有消失，只是暫時(shí)將現(xiàn)有需求后置；一旦調(diào)控效果被消解，新一輪房?jī)r(jià)上漲很可能會(huì)卷土重來。實(shí)踐證明，過多地依賴行政手段并不能從根本上為房?jī)r(jià)降溫。

 

毋庸諱言，從深層次看，房?jī)r(jià)上漲源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)的虛擬化特征，消除這一現(xiàn)象應(yīng)綜合治理。但是，短期看，若要進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大樓市調(diào)控效果，一方面，要斬?cái)嗟胤秸畬?duì)“土地財(cái)政”的依賴。目前調(diào)控重壓之下，土地市場(chǎng)所呈現(xiàn)的逆勢(shì)火爆景象便是“土地財(cái)政”在作祟。地方政府通過控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模，使得地價(jià)極易被炒高，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，而這直接影響房?jī)r(jià)和購(gòu)房者的心理預(yù)期。另一方面，在限購(gòu)、限貸仍然嚴(yán)格實(shí)施、繼續(xù)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí)，要努力增加普通住房的有效供給。只有采用市場(chǎng)手段，增加供給，改變供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)供求平衡才能實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的密切關(guān)系，如何實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)之間的平衡也將是個(gè)考驗(yàn)。