臨沂市區(qū)有這樣一些年代較為久遠(yuǎn)的小區(qū)，曾經(jīng)安好，如今“凋敝”。這些小區(qū)都有一個共性，由于歷史原因，當(dāng)初各單位和開發(fā)商在修建小區(qū)和單位房時，未能預(yù)見臨沂城市的發(fā)展，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，小區(qū)當(dāng)初所配備的基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)跟不上發(fā)展的步伐，因管理難度大，小區(qū)面臨著物業(yè)缺位的狀況。此類小區(qū)大多人員成分復(fù)雜，治安問題突出，常常發(fā)生失竊事件；配套設(shè)施較差，路燈缺失，道路破損坑洼，下水道經(jīng)常堵塞；公共環(huán)境臟亂差，綠化帶雜亂不堪，亂堆亂放，亂涂亂畫，亂張貼，亂扔垃圾現(xiàn)象屢見不鮮；私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時建筑、違章建筑多，侵占公共場地現(xiàn)象嚴(yán)重，有些小區(qū)連基本的消防通道都得不到保證……
市區(qū)蘭山路某無人管理小區(qū)，排水管道堵塞，到處都是外溢的污水。（資料圖片）
小區(qū)亂象：污水遍地治安差，便溺垃圾無人管
鏡頭1：管道堵了十多天
市區(qū)沂州路與考棚街交會處的某居民小區(qū)，由于小區(qū)排水管道堵塞致排水不暢，從1號樓二單元門口處流出來的污水，已經(jīng)流到了一單元門口。5月12日上午，記者在該小區(qū)看到，污水在此處已經(jīng)形成了一條長約20米、寬約1米的“小溪”，還未走近，一股臭味便撲鼻而來。“排水管道堵了已經(jīng)10多天了，小區(qū)既沒有物業(yè)，也沒有居民自治機(jī)構(gòu)管理。化糞池往外冒污水，難聞的氣味在小區(qū)內(nèi)彌漫，我們都不敢開窗戶，天氣越來越暖和，用水量越來越大，居民們也越來越犯愁。”住戶劉女士說。
鏡頭2：與賊為鄰半年多
“小區(qū)沒人管，賊都成鄰居了。”在自家雜物間門口，家住市區(qū)銀雀山路與羲之路交會處臨沂飯店家屬院的居民楊先生氣憤地說，臨沂飯店家屬院小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且絕大多數(shù)房屋都被租出去了，其中包括各家各戶的雜物間，“小區(qū)里電動車、摩托車經(jīng)常被盜。之前，一個偷車賊把我們家隔壁的雜物間租了下來，直到半年后小偷被抓，我這才知道自己和小偷做了半年的鄰居，也終于明白為什么小區(qū)老是丟車了。”
鏡頭3：垃圾遍地?zé)o人管
市區(qū)洗硯池街與通達(dá)路交會處的生資小區(qū)，院內(nèi)垃圾遍地，墻角處有人隨地小便，很多儲藏室被外租當(dāng)做倉庫，幾乎每棟樓下都有一家“物流公司”……12日上午，記者來到生資小區(qū)。一進(jìn)小區(qū)，就看到通道墻上貼著出租等各種小廣告，有些直接寫到了墻上。院內(nèi)散落著各類垃圾，隨處可見各種顏色的包裝袋，路邊還有吃剩的飯菜。在主干道東側(cè)的一處墻角，墻上寫著禁止隨地小便，但地上卻有小便未干的痕跡。
居民呼聲：小區(qū)居民盼“物管”，交點(diǎn)費(fèi)用為省心
家住金雀山路上某單位宿舍的劉女士告訴記者，她們小區(qū)原來是有物業(yè)的，2009年小區(qū)排水管道老是堵塞，自來水跑冒滴漏嚴(yán)重，“當(dāng)時物業(yè)也不管，讓業(yè)戶自己解決。物業(yè)提供這樣的服務(wù)，居民肯定有意見，后來居民就開始拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)收不上錢，2010年的時候就退出了。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)沒有物業(yè)還真是個難題。”
臨沂飯店家屬院的楊先生則說，“小區(qū)沒有大門、沒有門衛(wèi)，誰都可以自由進(jìn)出。不僅如此，小區(qū)沒有路燈，下水道堵塞、垃圾遍地等問題，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民日常生活。如果有人加強(qiáng)對小區(qū)的管理，就不會有這么多亂七八糟的事。”
生資小區(qū)建成后原由生資公司管理，公司破產(chǎn)后，物業(yè)也就沒有了，小區(qū)也就無人管理了，由此帶來的問題讓這里的住戶非常頭疼。住戶陳先生說：“雖然沒有物業(yè)業(yè)主們減少了一項(xiàng)支出，但是我們寧愿繳納一定的物業(yè)費(fèi)用，也不想小區(qū)出現(xiàn)臟亂的情況。”
顧慮重重：權(quán)衡成本和收益，少有物業(yè)愿“接招”
據(jù)臨沂市房產(chǎn)和住房保障局物業(yè)科的王科長介紹，他們曾經(jīng)做過調(diào)查，這種沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)目前臨沂城區(qū)有100多個。
這些小區(qū)迫切需要物業(yè)入駐，但現(xiàn)實(shí)是，市場有了卻無人經(jīng)營。這么大的一個市場，為何遲遲沒有物業(yè)公司入駐，這是什么原因呢？
據(jù)市區(qū)銀雀山路一物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，臨沂市區(qū)很多無人管理的老舊小區(qū)少則有十多年的歷史，多則有20多年甚至更久。“我們也曾考慮過入駐老舊小區(qū)，挖掘老舊小區(qū)市場，可是經(jīng)過對一些老舊小區(qū)的走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)并沒有我們想象的那么美好。”物業(yè)公司是企業(yè)，入駐老舊小區(qū)不能不考慮成本和收益。李經(jīng)理稱，不是他們不愿意入駐老舊小區(qū)，只是入駐的成本太大。
“有些小區(qū)不僅要恢復(fù)綠化和道路，清理大量垃圾，甚至連墻面都要重新粉刷，小區(qū)圍墻也要重新加固；有些小區(qū)連為物業(yè)公司提供辦公場所的地方都沒有，更不用說建立監(jiān)控系統(tǒng)--不僅電子眼難以安裝，就連監(jiān)控室也無法創(chuàng)建。這些小區(qū)最難整修的是基礎(chǔ)設(shè)施，由于小區(qū)修建年限長，很多老舊小區(qū)的管道已經(jīng)被淤泥嚴(yán)重堵塞，有些下水管道也有一定程度的損壞，如果更換管網(wǎng)設(shè)施，需要花費(fèi)一大筆資金，這么大的恢復(fù)成本，小區(qū)業(yè)主不愿出錢，物業(yè)公司當(dāng)然也不會做虧本生意。”李經(jīng)理說。
除了投資成本大以外，很多物業(yè)公司還擔(dān)心另一個問題，就是物管費(fèi)很難收取。臨沂照東物業(yè)有限公司一王姓經(jīng)理告訴記者，很多無人管理小區(qū)都是單位房，以前小區(qū)的物業(yè)管理和基礎(chǔ)配套設(shè)施都是單位出錢建設(shè)、維護(hù)，居民沒有交過物管費(fèi)，“住在這些小區(qū)的居民過去長期享受到這種福利，所以不愿意交物管費(fèi)聘請物業(yè)公司。”
“物管費(fèi)難以收取還有一個原因，居住在老舊小區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)能力有限，難以接受新建小區(qū)相同的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這些小區(qū)的居民想法很難統(tǒng)一，即使征求居民意見也很難達(dá)成一致。”王經(jīng)理說。
文件說居委落實(shí) 居委稱資金有限
怎樣解決無人管理小區(qū)的問題呢？臨沂市房產(chǎn)和住房保障局物業(yè)科王科長介紹，2009年，臨沂市人民政府辦公室曾經(jīng)下發(fā)過《關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》的通知，社區(qū)物業(yè)管理工作是按照“縣區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則。就是說街道辦事處負(fù)責(zé)組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展，由街道辦事處組織社區(qū)居委會、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會，由社區(qū)居委指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)合同，并組織實(shí)施，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
既然有了“街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)”的要求，那么這些無人管理的小區(qū)，是不是可以交給社區(qū)直接管理呢？
據(jù)某社區(qū)居委的尹書記介紹，這些小區(qū)都是單位、開發(fā)商投資建設(shè)的，有的小區(qū)建成后是由單位、開發(fā)商管理，但是后來單位破產(chǎn)了、開發(fā)商不管了，而業(yè)主又拒交物業(yè)費(fèi)，或者小區(qū)太陳舊，物業(yè)公司感覺開銷太大就撤出了，種種原因，最終導(dǎo)致了今天的無人管理混亂的狀態(tài)。
尹書記說，他們社區(qū)轄區(qū)內(nèi)就有近10個這種沒有物業(yè)管理的小區(qū)。“這些沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)雖然交給了我們，但是相關(guān)的一些資金、配套設(shè)施并沒有交給我們。目前這些沒有物業(yè)管理的小區(qū)好一些的還有個看門的、打掃衛(wèi)生的，差一點(diǎn)的什么都沒有。這樣的小區(qū)太多了，我們社區(qū)居委畢竟資金、人力有限，無法全面顧及。”
居民要有花錢買服務(wù)的意識
說來道去，問題的關(guān)鍵就在于資金。市房產(chǎn)和住房保障局物業(yè)科的王科長說：“對于這些沒有物業(yè)的老舊小區(qū)，可以根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)居委為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作。對于不具備條件或者有困難的小區(qū)，可由社區(qū)居委牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，保證保潔、保綠、公共秩序維護(hù)等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)，也可以采取‘棟樓管理’模式，探索解決老舊小區(qū)面臨的問題。”
然而，沒有費(fèi)用誰又去做這些工作？所以，居民必須改變觀念，要有花錢買服務(wù)的意識。“居民愿意享受高質(zhì)量的生活，是時代發(fā)展，文明進(jìn)步的象征，可是居民在享受服務(wù)的同時也應(yīng)該有所付出。其實(shí)，很多反對繳納物管費(fèi)的居民也希望物業(yè)入駐，但由于這種矛盾思想的存在，讓物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)的工作難以開展，居民自身也很難享受到專業(yè)的物管服務(wù)。目前，相關(guān)部門正通過對無人管理小區(qū)設(shè)施改造、‘準(zhǔn)物業(yè)’管理實(shí)施，最終實(shí)現(xiàn)無人管理小區(qū)專人管理。”王科長說。
