樓市調(diào)控，最重要的就是摸清中國樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括中國住房的總量、住房結(jié)構(gòu)、房價、收入情況等等，否則無法避免“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的潛在風(fēng)險。
俗話說“平靜的水面最可怕”。盡管不像以往那樣呈現(xiàn)出成交高峰時的熱鬧喧囂，但目前有些安靜的中國樓市仍然值得警惕。在結(jié)構(gòu)性的住房供需矛盾仍然比較突出的情況下，以限為主顯然解決不了根本問題，購買動力依然存在，并逐漸積蓄能量。
好的政策譬如好的裁縫，只有先量體才能后裁衣，目前當(dāng)務(wù)之急是逐步摸清樓市真實的基本面，并制定科學(xué)、長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，疏堵結(jié)合，才能避免盲目調(diào)控，漸漸化解中國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的頑疾。
樓市多指標(biāo)迅速變臉
3月調(diào)控新政一出，4月全國樓市應(yīng)聲變臉。與今年2、3月份房地產(chǎn)中介公司員工忙忙碌碌的簽單相比，今年4月和5月初大多中介店面都門可羅雀。
整體看，據(jù)中國指數(shù)研究院公布，其4月份監(jiān)測的43個城市中，超過八成城市住宅成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達(dá)到65.5%；其次是北京，環(huán)比下降56.6%。另外，廣州環(huán)比下跌50%，上海環(huán)比下降36%。
成交下降的另一面是庫存上升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月重點監(jiān)測城市庫存去化明顯低于3月，除少數(shù)城市庫存量減少外，其余城市庫存均增加。
由于變化相對滯后，房價通常很難在短時間內(nèi)從上漲轉(zhuǎn)為下跌，但房價上漲的速度也應(yīng)聲下降。據(jù)中國指數(shù)研究院對100個城市新建住宅的調(diào)查，今年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%，但漲幅比上月縮小0.06個百分點。其中76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌；與3月相比，4月價格環(huán)比下跌的城市增加了8個。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，自新政出臺以來第二個月，城市住宅的交易量、存量、價格等幾個主要指標(biāo)均出現(xiàn)明顯變化，這表明“國五條”確實起到了抑制樓市的效果，可謂立竿見影。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，3月份出臺的“國五條”以及各地出臺的調(diào)控細(xì)則，一方面增大了交易成本，進(jìn)一步抑制投資投機需求；另一方面也影響了市場預(yù)期。新政實施的效力顯現(xiàn)、需求提前得到透支，形成4月以來成交疲軟的態(tài)勢。新政效力的繼續(xù)釋放，以及各地差異化政策的進(jìn)一步深入，將促成未來數(shù)月成交量繼續(xù)有所調(diào)整。
強壓下的反彈風(fēng)險
從各地落實中央調(diào)控政策來看，目前的市場變化透露出明顯強行抑制市場的痕跡。
5月1日，深圳開始實施商品房預(yù)售價格備案辦法，這是對此前深圳調(diào)控措施的進(jìn)一步落實。辦法規(guī)定，房企在商品房預(yù)售過程中，價格調(diào)整幅度超出最近一次備案價格一定幅度時，應(yīng)備案變更。同時，廣州、北京也在執(zhí)行房價指導(dǎo)措施，一線城市對房價的直接干預(yù)進(jìn)一步加劇。
而在土地市場，由于地方政府推地的動力和信心不足，最近上市的優(yōu)質(zhì)土地數(shù)量大為減少。據(jù)了解，一些地方在今年一季度大量推出土地，不乏優(yōu)質(zhì)地塊，甚至一天成交的土地超過10宗，但進(jìn)入4、5月份，土地市場則是異常冷清。
這些措施反映到樓市上，也給市場帶來了明顯的變化。一方面是開盤數(shù)量銳減，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，4月北京拿得預(yù)售許可證的項目只有13個，處于歷史低谷。另一方面，面對地方政府的種種調(diào)控措施，開發(fā)商變換著手法來應(yīng)對。北京萬科長陽半島銷售員介紹，本來萬科房山項目計劃以2萬元/平方米左右的價格上市，但由于限價等因素，開發(fā)商將房價降低，但是增加了2000元/平方米的裝修款，以此實現(xiàn)平衡。
市場分析人士指出，整體來看，目前各級調(diào)控政策還是以堵的成分居多，不可否認(rèn)，限購、限價等政策確實對抑制樓市投機投資起到了較大的作用，但在某些方面過度扭曲市場反而挫傷了買房的積極性，甚至蘊藏了反彈的動力。
比如目前在一些地方執(zhí)行的認(rèn)房（借款人家庭的住房數(shù)量）又認(rèn)貸（借款人的貸款記錄）措施，對于一些之前貸款買房如今又要換房的家庭而言，首付和貸款比例的提高，不僅增加了買房人的負(fù)擔(dān)，而且滯后了購房需求的釋放。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍介紹，無稅房最近一個多月是市場關(guān)注的焦點，但價格也隨之走高。北京某區(qū)域的代售免稅房業(yè)主普遍將現(xiàn)有房價上調(diào)了10萬元左右，部分業(yè)主甚至將自行核算后的稅費再次疊加在房價上，讓原本就不低的房價更上了一層樓。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)前樓市的集體淪陷，是入市觀望情緒支配下的一種蟄伏現(xiàn)象，因此更應(yīng)理解為是一種短暫的市場行為。今年4月份及1—4月累計成交量同比增幅均表明，市場需求并未消失，持續(xù)增加仍是一個不可逆的趨勢。因此，新政打壓下，仍應(yīng)警惕樓市需求從沉默轉(zhuǎn)變?yōu)楸l(fā)的可能性。”
摸清中國樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)最重要
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，針對當(dāng)前的樓市動態(tài)，應(yīng)該疏堵結(jié)合，增加疏導(dǎo)的成分，對樓市的各種需求應(yīng)區(qū)別對待。只有強化“疏堵排漏”的需求引導(dǎo)模式，新政下的樓市才可能出現(xiàn)健康的成交環(huán)境。
為此，嚴(yán)躍進(jìn)建議：一要疏導(dǎo)，即使對于不同性質(zhì)的剛需購房者，也應(yīng)引導(dǎo)其在不同產(chǎn)品、不同區(qū)域等方面進(jìn)行分流；二要圍堵，對于目前市場上出現(xiàn)的偽造居住證、更改工作年限等違規(guī)手段，應(yīng)予以打擊，從而防范各類規(guī)避樓市監(jiān)管的購房行為；三要排漏，基于剛需購房者多樣性的考慮，應(yīng)注重挖掘和發(fā)現(xiàn)各類剛需的“死角”，尤其是在既有條件下無法享受政策的特殊困難者，從而減少新政給部分剛需購房者造成的誤傷。
其實，無論是中央頒布的“國五條”，還是地方出臺的調(diào)控細(xì)則，已經(jīng)越來越注重疏導(dǎo)市場需求。這突出表現(xiàn)在各級政府均要求增加土地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)等方面。目前北京等地正在大力落實相關(guān)政策，來自北京市土地整理儲備中心公布的最新數(shù)字顯示，今年北京擬安排住宅用地1650公頃，其中包括保障性安居工程用地800公頃。截至4月底，北京累計新增保障性安居工程用地357公頃，已完成全年計劃指標(biāo)的45%。
但是，無論是疏導(dǎo)是圍堵，其效果仍然有待商榷。本輪調(diào)控始于2010年，至今一系列調(diào)控措施出臺執(zhí)行三年多，無疑調(diào)控確實有些成效，但在一些地方，供需矛盾依然突出，房價上漲壓力依然較大。
中房協(xié)一位副會長表示，調(diào)控政策很多是針對臨時出現(xiàn)的具體問題而出，大多是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而且樓市政策會經(jīng)常出現(xiàn)各種變動，不具備系統(tǒng)性，而中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)重大，系統(tǒng)性較強，所以持續(xù)的調(diào)控效果自然不盡如人意。歸根結(jié)底，目前中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏科學(xué)合理的長遠(yuǎn)規(guī)劃。
其實，就疏導(dǎo)或者圍堵而言，樓市調(diào)控?zé)o非是力度、方向兩個方面，而最終決定調(diào)控力度和方向的，就是中國樓市當(dāng)今和未來一段時間的市場基本情況。
市場分析人士認(rèn)為，要做好長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，最重要的就是摸清中國樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。包括中國住房的總量是怎樣的？住房結(jié)構(gòu)是怎樣的？房價、收入情況是怎樣的？全國及重點地方的住房缺口和長期土地供應(yīng)有大多？房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的傳輸、集納、分析進(jìn)展如何？加強房產(chǎn)信息化建設(shè)，執(zhí)行情況怎么樣？等等。這些問題逐步解決好，才能最終避免樓市調(diào)控中出現(xiàn)“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的情況。
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