隨著“國五條”新政的實施，4月份京城房貸交易市場迅速降溫，二手房的網(wǎng)簽量更是一路暴跌。根據(jù)“偉嘉安捷”專業(yè)貸款機構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京房貸市場交易量下降40%。

 

“偉嘉安捷”分析認為，二套房首付比例提高，是造成交易量下降的重要原因。根據(jù)以往規(guī)定，借款人買房使用商業(yè)貸款時，首付比例均為60%，可以在銀行貸出四成房款。而“國五條”新政實施后，名下有房產(chǎn)且有貸款記錄的借款人，二套房貸首付比例提升至70%，在銀行只能貸出三成房款。雖然規(guī)定明確改善置業(yè)型人群若將手中房屋賣掉，二套房首付的比例為60%，在銀行依舊可貸出四成房款。在置業(yè)升級人群中，北京本地人群占20%至30%，按照規(guī)定，這部分人群可購買兩套房產(chǎn)。但是面對北京的高房價，改善型置業(yè)人群感到二套房首付較高，因此陷入徘徊狀態(tài)，導致個貸交易量滑坡。另外，此前頗被看好的公積金貸款也由原來“認房不認貸”時30%的首付比例，政策從嚴至如今的“認房又認貸”70%的首付比例。借款人現(xiàn)在只能通過銀行貸出三成房款。這也使得置業(yè)升級人群“望房卻步”。

 

另外，新政策提出了對在京所有二手房交易房屋征收20%的差額稅。20%的個稅規(guī)定使京城滿五年的唯一住房成為市場上的“香餑餑”，但這一部分的房源在京城所占比例有限，且多為上世紀八九十年代的舊房，“偉嘉安捷”分析，對于這部分無稅房的爭搶和等待使買房人不再輕易“出手貸款”，從而影響了房貸市場的交易量。

 

辦理抵押貸款除需要在銀行進行征信系統(tǒng)審核外，還需進入各區(qū)住建委的內(nèi)部系統(tǒng)進行申貸人名下房產(chǎn)情況核驗，以及房屋資質(zhì)情況的審核，新政的實施使住建委嚴格了審批流程，各家銀行也紛紛暫緩了放貸速度。以往只需10至20個工作日的審批時限，延長至30或45個工作日。“偉嘉安捷”認為，貸款辦理時間的延長造成了本月房貸交易記錄的減少和房貸市場交易量的遲緩。辦理貸款雙方或因等待時間的延長而選擇放棄，造成交易量的整體下降。

 

 

5月首周，北京網(wǎng)簽新建住宅與二手房都創(chuàng)造了最近幾年新低。剔除網(wǎng)簽暫停影響，前7天二手房住宅網(wǎng)簽僅834套。二手房日均網(wǎng)簽住宅僅119套，相比3月份年內(nèi)峰值1412套下調(diào)幅度達到了92%。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從目前整體市場走勢看，北京成交量可能繼續(xù)萎縮，買賣雙方博弈在持續(xù)，二手房主要體現(xiàn)在無個稅房源意愿漲價，有個稅房源博弈買賣雙方如何分擔稅費上。信貸方面持續(xù)收緊的聲音不斷出現(xiàn)，將明顯影響最近的市場買賣雙方博弈力量。成交量的持續(xù)下滑將導致越來越多的購房者期待短期房價會有所下調(diào)。5月首周，雖然成交量很低，但二手房部分區(qū)域成交價格的可議價幅度相比之前已經(jīng)出現(xiàn)增加的變化。雖然市場主流觀點認為房價在貨幣超發(fā)、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下不太可能大幅下調(diào)，但在嚴厲的政府調(diào)控下，短期出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下調(diào)的可能性非常大。