當(dāng)前，在限購令和新國五條政策影響，新房市池歸了理性，二手房市場陷入了觀望期，但是學(xué)區(qū)房仍然備受矚目。同時，現(xiàn)在正值“小升初”關(guān)鍵時期，家長對于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在每年的這個階段都會更上一層樓。學(xué)區(qū)房因此會水漲船高，讓不少家長感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”。現(xiàn)在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。
那么，何為學(xué)區(qū)房？為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”，價格要高于周邊普通房源？家長在選擇學(xué)區(qū)房的時候應(yīng)該注意哪些問題？筆者逐一分析學(xué)區(qū)房價值，以供大家參考。
學(xué)區(qū)房通俗點講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實現(xiàn)，這有可能對于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會打出學(xué)區(qū)房的概念，這是比較通俗的理解方法。
實際上在一些學(xué)?；蛘咭恍┱恼邔用妫赡苡羞@樣的提法，一個學(xué)?？赡茉谶@個區(qū)域只能幾個樓盤或者周邊幾個小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個意義上來講，這幾個小區(qū)也可以稱之為學(xué)區(qū)房，這是簡單對學(xué)區(qū)房的解釋。
學(xué)區(qū)房有什么特征呢？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有兩個方面的特征：
第一，周邊有豐富的教育資源。
第二，學(xué)區(qū)房一般情況下，從專業(yè)市場的角度，一般比非學(xué)區(qū)房高10%。
那么，為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”？為什么學(xué)區(qū)房的價格比周邊普通的非學(xué)區(qū)房高10%這樣的區(qū)間呢？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有幾個方面的原因，從專業(yè)的角度來跟解釋一下：
第一，基差地租理論。大家都學(xué)過政治經(jīng)濟學(xué)，一個地塊投資的要素越多，那么，這個地塊的價值相對就會越高。從這個角度來理解，學(xué)區(qū)房其實是給當(dāng)?shù)匾粋€地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價值角度來理解，這個價值可能進一步優(yōu)化或者升級了，所以從基差地租理論來講，它應(yīng)該來說是可以比其他非學(xué)區(qū)房這一塊價值更高一點。
第二，從人們對于區(qū)域市場的認(rèn)知角度來講，一般情況下人們對于某一個區(qū)域板塊，包括比如說某一個學(xué)區(qū)板塊，都有一個習(xí)慣性認(rèn)知，如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個板塊了，那么有學(xué)區(qū)房這樣的一個板塊，有可能價格會稍微高一點。認(rèn)知度不高的板塊有可能稍微低一點。
第三，跟我們購房者和家長的學(xué)區(qū)房這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個家長都希望自己的孩子能夠有一個很好的成長環(huán)境，有一個很好的教育背景。
包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點，有這個學(xué)區(qū)房的情結(jié)，一定程度上也使學(xué)區(qū)房的價格有一定的上漲。這是關(guān)于學(xué)區(qū)房為什么比周邊的非學(xué)區(qū)房價格稍微高一點的原因。
我們平時在選擇學(xué)區(qū)房的時候會出現(xiàn)哪些問題呢？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
第一點，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要是有兩類。
一類就是開發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個社區(qū)共享這些教育資源。
從這兩種學(xué)區(qū)房的樓盤來看，總體來說不同的學(xué)校包括和政府談也好，和開發(fā)商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產(chǎn)權(quán)方式，產(chǎn)權(quán)不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題。
有時候?qū)W校因為產(chǎn)權(quán)的問題經(jīng)營不了了，大家在選擇學(xué)區(qū)房的時候一定要認(rèn)清這一點。
第二點，學(xué)區(qū)房教育質(zhì)量的問題。很多學(xué)區(qū)房采取一種引進或者合作的方式，比如說我們引進上海一中、二中的學(xué)校資源，你過來的師資力量可能不直接是本部學(xué)校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學(xué)校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來把這個學(xué)校學(xué)區(qū)房這一塊來做好。但是實際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會存在一些教育質(zhì)量方面的問題。
第三方面，可能存在生源的問題?，F(xiàn)在來看一些新建的項目或許自注婚房的需求比較多?？赡墚?dāng)前3—5年內(nèi)學(xué)校生源不存在太大問題。但是校區(qū)一旦建立比較成熟了，現(xiàn)在新的一撥學(xué)生，學(xué)校就讀完畢了，這個學(xué)校未來怎么來辦？
有沒有持續(xù)的生源支撐學(xué)校的發(fā)展？這個可能是政府和開發(fā)商考慮的問題，如果閑置了學(xué)校后面怎么來處理？怎么來服務(wù)我們小區(qū)？這些方面大家應(yīng)該綜合考慮一下。
最后關(guān)于學(xué)區(qū)房這一塊給筆者再給購房者、政府、開發(fā)企業(yè)包括學(xué)校提幾點建議。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為:
第一，希望政府在規(guī)劃這一方面多考慮教育資源在各個區(qū)域合理配置，應(yīng)該配置什么學(xué)校？學(xué)校配置多大面積？到底什么樣的狀況？
按照相關(guān)部門的規(guī)劃，每千人學(xué)校的配置面積大概是在600—1200平方米。如果按照這樣一個規(guī)模，一般情況下周邊一所小學(xué)可以服務(wù)大概8000—15000人口的社區(qū)，按照這樣的配置標(biāo)準(zhǔn)來合理衡量周邊的居住社區(qū)到底有沒有這樣的市場能量。
第二點，對于我們學(xué)校這一塊師資力量、教育質(zhì)量這一塊一定要嚴(yán)格把關(guān)，不能因為這種合作方式或者其他原因影響到我們購房者的權(quán)益。
第三，也是對我們購房者的一個建議，購房者在選擇學(xué)校的時候，要多觀察、對比、比較，然后多渠道來問，來聯(lián)系打聽，同時也要樹立這種維權(quán)意識，如果開發(fā)商或者學(xué)校承諾某一方面可以做到的話，這一方面站在購房者的角度來講，留足自己的證據(jù)，未來一旦出現(xiàn)這方面的問題也有方法和途徑來解決。這是對購房者這一塊。
第四，對于開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該爭取更多的優(yōu)惠條件，尤其是要向政府申請更多的資源，為了引進更多的學(xué)校，來為我們購房者服務(wù)，希望整個學(xué)區(qū)房這一塊能夠達到更好。
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