中航地產(chǎn)分裂 一季度銷售57億沖進(jìn)前30，凈利直落524%
"一季報(bào)的數(shù)據(jù)里，中航預(yù)收賬款扣除之前累計(jì)有5億左右，銷售額卻有57億。那真的很奇怪，不過(guò)還要再關(guān)注一下這家公司的現(xiàn)金流情況。"華南地區(qū)某券商分析師如此表示。
與此同時(shí)，在57.5億元銷售額中，僅5.34億元結(jié)算為營(yíng)業(yè)收入。
另外，根據(jù)中航地產(chǎn)發(fā)布2012年年度公告中數(shù)據(jù)顯示，其扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率在截至報(bào)告期末達(dá)到60.01%，遠(yuǎn)高于49.92%的行業(yè)平均水平。而其2013年第一季度公告顯示，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)相比上年同期下滑523.63%，縱觀其近五年同比數(shù)據(jù)，2012年同期，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為3.92%， 2011年同期，該項(xiàng)數(shù)據(jù)則為僅次于2013年第一季度的歷史最大值-224.26%。
是什么造成中航地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如此分裂？又是什么影響了其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度如坐山車般行跡詭異？
"現(xiàn)在的數(shù)據(jù)難看，是為了今后的表現(xiàn)做鋪墊。"美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓解釋道，這是因?yàn)橹泻降禺a(chǎn)目前運(yùn)用較大的杠桿而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
凈利下滑，負(fù)債加重
縱觀中航地產(chǎn)近年來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，從2009年至2012年，其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度一直處于下滑狀態(tài)：2009年，其"歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)"一欄同比實(shí)現(xiàn)654.39%的漲幅；然而自那以后，該項(xiàng)數(shù)據(jù)則一直處于下跌狀態(tài)，在2012年年度報(bào)告中，其"歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)"的同比增長(zhǎng)率一欄，已經(jīng)難以改變持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，截至年末同比下滑19.89%。
另一方面，其凈資產(chǎn)收益率從2010年實(shí)現(xiàn)271.86%，到2011年急速下降為46.44%。在2012年年末，該項(xiàng)指標(biāo)已然為-28.8%。
根據(jù)中航地產(chǎn)2012年年度報(bào)告，東莞證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中航地產(chǎn)在2012年，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，且扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率較高，在短期內(nèi)存在一定資金壓力。
據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步計(jì)算，中航地產(chǎn)在2012年年度全年，扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率為60.01%，凈負(fù)債率約為127.63%。從中不難發(fā)現(xiàn)，如今的中航地產(chǎn)，業(yè)績(jī)儲(chǔ)備水平相對(duì)較弱，且面臨較大的有息負(fù)債壓力。
轉(zhuǎn)型拖累負(fù)債表現(xiàn)
2013年4月，克而瑞發(fā)布了《2013年度一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》，其中中航地產(chǎn)在銷售金額TOP50榜單中排名第24位，實(shí)現(xiàn)成交金額57.5億元，被克而瑞評(píng)為“黑馬本色引人關(guān)注”。
然則，與亮眼的銷售額表現(xiàn)截然相反的是，其在2013年第一季度預(yù)收賬款為22.43億元，在2012年年末實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款17.34億元，即中航地產(chǎn)在2013年第一季度實(shí)際實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款5.09億元。
對(duì)此，華南地區(qū)某券商分析師表示，“根據(jù)中航地產(chǎn)一季報(bào)的數(shù)據(jù)，預(yù)收賬款實(shí)際有5億左右，銷售額如果有57億，那么真的很奇怪，不過(guò)還要再關(guān)注一下這家公司的現(xiàn)金流情況。”
不僅如此，截至2012年末，中航地產(chǎn)預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比值為41.42%，而根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至同期，滬深股市共150余家地產(chǎn)類上市公司該項(xiàng)比值平均額約為63.95%。
但其實(shí)，預(yù)收賬款偏少一直都是中航地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格。在2011年報(bào)告期內(nèi)，其預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比值為25.11%，在2010同期，該項(xiàng)數(shù)值為25.21%。
如果說(shuō)預(yù)收賬款數(shù)額可以初步反映公司的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備水平，那么短期而言，中航地產(chǎn)的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備情況也可以見(jiàn)得。
“根據(jù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)判斷，這可能是由于這家公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回款慢，且租賃模式回款數(shù)額較少造成的。”克而瑞信息集團(tuán)研究中心朱一鳴解釋道。
“雖然說(shuō)大的方向還是對(duì)住宅市場(chǎng)較為重視，但是長(zhǎng)期來(lái)看，目前中航在商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目方面在加大重視力度。”深圳市某地產(chǎn)顧問(wèn)認(rèn)為，此種向高負(fù)債、高投入方向深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必易出現(xiàn)地產(chǎn)公司扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
上述分析師紛紛表示，如斯財(cái)務(wù)狀況，亦反映了中航地產(chǎn)目前抬高杠桿的運(yùn)營(yíng)路徑。
據(jù)東莞證券發(fā)布的研究報(bào)告表示：中航地產(chǎn)期末手持貨幣資金14.36億，為短期負(fù)債及一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的0.78倍，短期有一定的資金壓力。
高杠桿思維下的凈利失衡
根據(jù)中航地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度低于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。
對(duì)此，中航地產(chǎn)在此前發(fā)布的2013年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)告公告中即表示，公司預(yù)計(jì)在第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)和基本每股收益均為虧損，主要原因在于部分地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)期。
根據(jù)其2012年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，公司共有17個(gè)項(xiàng)目，其中純住宅項(xiàng)目6個(gè)，商住項(xiàng)目8個(gè)，純商業(yè)項(xiàng)目3個(gè)。
上述項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目為在建在售狀態(tài)，純住宅項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，其余項(xiàng)目均為商住或純商業(yè)項(xiàng)目。
“應(yīng)該說(shuō)，中航地產(chǎn)在深圳本地的地產(chǎn)商中排名下來(lái)，可以進(jìn)入前五。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓表示，中航地產(chǎn)在深圳地區(qū)，尤其是華強(qiáng)北地區(qū)擁有相對(duì)豐厚的土地資源，且隨著其在深圳的地標(biāo)性建筑建成、其與和黃地產(chǎn)的合作項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，“這家公司主要還是從中線角度看。”
另外，據(jù)前述研究報(bào)告顯示，由于其加大對(duì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)板塊的轉(zhuǎn)型力度，財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅提升，導(dǎo)致三費(fèi)率為14.91%，較去年同期上升約1個(gè)百分點(diǎn)。
實(shí)際上，雖然背靠國(guó)企背景的母公司，但受制于公司規(guī)模和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變期，“中航地產(chǎn)作為中航集團(tuán)旗下唯一上市平臺(tái)，它的體量確實(shí)太小，在集團(tuán)中占的份額也不高，總體來(lái)說(shuō)動(dòng)態(tài)市盈率甚至低于萬(wàn)科，可以關(guān)注。”上述人士如此表示。
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