受新國五條細則出臺的影響，4月樓市受到了較大沖擊，但土地市場在經(jīng)歷了短暫的冷場后，熱度已有所回升。記者從土地儲備中心了解到，4月份，北京市土地成交金額為67.80億元，環(huán)比大漲1603.52%；成交面積85.97萬平方米，環(huán)比漲幅345.90%。5月土地市場更開閘放量，截至7日，北京供應(yīng)的經(jīng)營性用地達12宗，包括商業(yè)金融、混合公建、住宅等，總建筑面積達到90.54萬平方米，集中在大興、通州、豐臺、門頭溝等區(qū)域。

 

部分房企逆市拿地

 

土地的稀缺性日益凸顯，這種稀缺性所引發(fā)的擴張動力，表現(xiàn)在郊外土地市場越來越激烈的競爭中。由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，各地的“國五條”細則落地后，這些城市的住宅地塊市場依然比較熱。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，306個城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線城市交易地塊73宗，土地出讓金高達212億元，比去年同期上漲208%。

 

今年3月以來，從中央至地方各級的調(diào)整政策頻出，在一定程度上干擾市場預(yù)期，土地市場也因此受到一定程度的影響。在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，每次新政出臺之后，樓市總會迎來短暫的調(diào)整期，一些房企往往選擇在此時逆市拿地。4月北京土地市場激烈競爭的場面就是最好的說明：4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得，樓面價為每平方米2.13萬元，溢價率高達174%；4月11日，福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以19.3億元中標(biāo)通州臺湖地塊，溢價率高達112%。

 

拿地策略更趨理性

 

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的預(yù)計，2013年的土地交易量不會比2012年少。他認(rèn)為，加大土地供應(yīng)是調(diào)控政策的要求，也是地方政府財政收入的保障，受此影響，5至6月份各地將迎來一輪土地供應(yīng)高峰。加之絕大多數(shù)房企對中長期樓市普遍看好，短期拿地積極性較高，今年土地交易仍將保持熱度。

 

一線城市土地市場依然是房企競爭的焦點，二三四線城市需求也即將爆發(fā)。由于一線城市樓市需求旺盛，項目利潤率較高，結(jié)合過去幾年的運營經(jīng)驗，不少標(biāo)桿房企已表示可能將戰(zhàn)略重心重新轉(zhuǎn)移到一線城市；而隨著城市化與城鎮(zhèn)化進程的加快，中型房企和區(qū)域性房企還將繼續(xù)深耕二三四線城市，成為區(qū)域內(nèi)土地市場需求的支撐力量。

 

蘭德咨詢宋延慶則指出，土地儲備量、儲備時機、目標(biāo)城市和項目土地等，應(yīng)結(jié)合房企實際情況深入研究，并形成相應(yīng)的策略。一方面要深入研究市場周期，盡量做到逆周期操作，爭取做到“逆市拿地，旺市賣房”。以龍湖地產(chǎn)為例，2012年拿的地很多是底價成交，即使有溢價的，溢價率也不高。另一方面，要考慮到房企的開發(fā)能力和去化情況，特別是從拿地到實現(xiàn)銷售的項目前期開發(fā)周期。研究顯示，每年一季度和三季度是房企拿地的相對高峰期，這實際就與前期開發(fā)周期長短有關(guān)。適量的土地儲備要以快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)為前提，如果后期開發(fā)銷售速度比較慢，樓面地價和其他成本費用將不斷上漲，最終可能降低凈利潤。