在限價政策成為多地房價調(diào)控主要手段的背景下，一場“上有政策、下有對策”的游戲正在上演。

 

隨著“國五條”落實政策的陸續(xù)出臺，一線城市中除上海外，北京、廣州、深圳均加強預售許可證的監(jiān)管，以此對新房預售價格進行控制和干預。以北京為例，自4月以來，北京大量樓盤由于預售許可證“難產(chǎn)”而入市遇阻。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，一線城市供應明顯乏力，較3月份下降約48%。

 

面對這場對攻游戲，開發(fā)商使出全身解數(shù)，通過剝離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等手法規(guī)避限價政策。其中的種種亂象，歸根到底是開發(fā)商企圖奪回因限價而暫時失去的定價權。不少業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應對政策，不如調(diào)整價格預期、加快銷售速度更為實際。

 

嚴格限價 北京諸多項目上市受阻

 

“不是我們不想賣，實在不知道預售許可證什么時候能批下來，如果能拿到預售證我們現(xiàn)在就賣了。”位于北京海淀區(qū)上地的華潤橡樹灣[最新消息 價格 戶型 點評] (論壇) (論壇)項目銷售人員帶著抱怨的口氣向記者表示。原本打算5、6月份開盤的橡樹灣由于遭受預售證困擾，其尾盤五期房源仍在等待開盤中，據(jù)銷售人員介紹目前預計開盤時間拖延至7、 8月份。

 

事實上，橡樹灣五期房源預售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來針對新房預售價格的進一步監(jiān)管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月 10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預售許可證后，針對商品房預售的“限價”政策進一步收緊。現(xiàn)階段，北京項目報批銷售的程序也逐漸趨嚴，開發(fā)商需要提供預售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。

 

就以橡樹灣項目為例，去年該盤四期銷售均價3.6萬元/平方米，由于整體銷售業(yè)績不錯，開發(fā)商把最初準備在去年發(fā)售的房源留至今年。有媒體此前報道稱，今年該項目曾以6.3萬元的均價報批，終因漲幅過高被拒。

 

“最終價格未定，預計均價大致在5萬—5.5萬元/平方米。”銷售人員告訴記者。可以看出，雖然開發(fā)商已調(diào)低了心理預期價格，但與前期價格相比，五期房源預計售價漲幅依然高達40-50%，這或許正是該項目預售證遲遲未能獲得的主要原因。對此銷售人員的解釋是，該項目五期房源裝修標準進行了提升，家電品牌等較四期房源都提高了檔次。

 

上述情況并非少數(shù)。位于北京北五環(huán)亞奧板塊內(nèi)的潤澤公館 (論壇)也遇到同樣情況。去年9月，該項目以均價2.6萬元/平方米開盤，經(jīng)歷了去年下半年到今年年初的一輪價格上漲后，該項目周邊現(xiàn)房現(xiàn)已賣到4萬元/平方米以上，如果繼續(xù)按2.6萬元/平方米預售明顯低于周邊市場價，開發(fā)商顯然不甘心。

 

此外，預計6月開盤的保利春天里[最新消息 價格 戶型 點評]三期，現(xiàn)在也在申請預售證的過程中，價格待定。其二期均價在15000-16000元/平方米，但當前該區(qū)域市場指導價已達19196元/平方米，這意味著，三期定價將高于二期，勢必觸發(fā)政府的預售紅線。

 

“建委壓了不少證沒批。我們會關注公司代理項目周圍的競爭樓盤，最近時常發(fā)現(xiàn)，周邊項目原本打算近期開盤的，結果沒開出來，一問才知道是預售證沒批下來。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]北京市場研究部的經(jīng)理劉婧姝告訴記者。報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預售證“難產(chǎn)”的主要原因。

 

調(diào)控反致供應疲軟

 

各地“國五條”落實政策在4月初陸續(xù)出臺，為抑制房價過快上漲，地方政府欲借助“限價令”將新開盤商品房價格控制在相對穩(wěn)定的水平。

 

4月底，廣州國土房管局下發(fā)通知，規(guī)定自4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房預售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)必須辦理預售網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導，對未按要求執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)將暫不核發(fā)預售許可證。同時，北京的房價管控體系也日趨明朗，將實施的商品房行政限價管理政策將采取“雙軌模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房納入“限價房序列”管理；包括高端項目在內(nèi)的非自主、改善型商品房，則劃入“價格監(jiān)管和預售引導序列”。北京市住建委主任楊斌在公開場合強調(diào)，政府將不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預售許可證。在深圳，監(jiān)管部門規(guī)定商品房預售價調(diào)整幅度達到或超過15%而不報的，將處以罰款10萬的處罰，同時項目預售報價明顯超過上月均價的也將在預售證上予以控制。

 

“與其他城市相比，北京的限價政策最嚴厲。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者。北京的房價其實分為預售報價和實際簽約價格，預售報價往往是虛的，開發(fā)商可以在此基礎上做一些營銷噱頭，而真正體現(xiàn)房價真實情況的是簽約價格?，F(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預售許可證時的預售報價，還包括實際簽約價格。“4月以來，北京已經(jīng)有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”張大偉告訴記者。

 

在深圳，據(jù)深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄介紹，目前深圳的限價政策從大體方向來說與北京差不多，在個別樓盤的報價審批上也比較嚴格。由于監(jiān)管部門對預售報價的嚴格審批，新開房源售價不得大幅高于前一批房源售價，開發(fā)商此前一貫采取的分批銷售、低開高走的營銷策略，目前實施起來難度較大。

 

政府將調(diào)控之手伸向定價環(huán)節(jié)，引起市場的無聲反抗。一個明顯的跡象是，在逐漸升級的“預售證之戰(zhàn)”背后，開發(fā)商的觀望進一步收窄了供應量，供需矛盾有愈演愈烈之勢。正是由于各地預售監(jiān)管及“限價令”的出臺，使得不少城市新房入市受阻，供應疲軟，成交亦有所下滑。中原集團研究中心監(jiān)測的40個城市，4月前25天新房供應量較3月供應量下降約23%，較去年月均供應水平下降約40%。其中一線城市供應明顯乏力，較3月份下降約48%。

 

開發(fā)商動足腦筋規(guī)避政策

 

失去定價權的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級的“預售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持之下，北京的部分開發(fā)商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價之困。

 

已于4月9日拿到預售許可證的北京萬科新里程[最新消息 價格 戶型 點評] (論壇)，其應對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預售合同，一個則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項目采用預售價格與裝修價格相分離策略，商品房預售部分的均價在16000元/平方米左右，符合政府的限價要求，而實際上這批房源均價在20000元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員告訴記者，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進首付里。

 

“事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉告訴記者，更何況，對于那些價格上調(diào)幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。“像萬科[簡介 最新動態(tài)]新里程這樣的剛需項目還可以操作，像一些豪宅項目，單價動輒上漲近萬元甚至更多，很難靠轉(zhuǎn)移有限的精裝修費用拿到預售證。”

 

也有一些原先的毛坯房項目為了合理漲價，通過預售審批，而增加了精裝修。世聯(lián)地產(chǎn)劉婧姝告訴記者，北京的萬科長陽半島項目就是如此，該項目增加了精裝修后，新一批房源單價上漲了2000元并順利獲得預售審批，而事實上開發(fā)商在精裝修上的成本往往不到2000元。“這種方法也僅適用于萬科這類精裝修經(jīng)驗豐富的開發(fā)商，如果是從來沒做過精裝修的開發(fā)商，臨時增加裝修也很難做到。”劉婧姝表示。

 

還有些開發(fā)商則采取“摒”的策略。“在深圳，一些高端項目的開發(fā)商不甘心自己的項目品質(zhì)好卻無法與周邊項目拉開價格差距，就先降低售價推出一部分期房房源，等回籠了一部分資金后，剩下的房源等到現(xiàn)房再漲價銷售。” 深圳中原地產(chǎn)玉家雄告訴記者，開發(fā)商作此決定前也必須全面衡量，一是資金鏈是否撐得住，二是現(xiàn)房漲價后購買需求是否能“買賬”。

 

 

而在張大偉看來，雖然短期來看，限價政策會抑制樓市供應量，但大多數(shù)開發(fā)商最終仍將調(diào)整價格預期、按照自己的節(jié)奏供應房源上市銷售。“一旦這一政策執(zhí)行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前來看，市場已經(jīng)逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加。”張大偉表示。

 

玉家雄告訴記者，面對目前樓市調(diào)控的常態(tài)化，開發(fā)商也開始從另外一個角度來應對政策。“以前開發(fā)商往往追求利潤的最大化，而現(xiàn)在他們更在乎銷售速度和周轉(zhuǎn)率的加快。”目前市場仍以剛性需求為主導，客戶對價格的敏感令開發(fā)商理性認識到惜售囤貨未必有益，過高的資金成本使得大多數(shù)房企只能選擇加快銷售以應對調(diào)控。