德國(guó)5月1日開(kāi)始生效的新法規(guī)，規(guī)定房屋租金3年內(nèi)上漲不得超過(guò)15%，而此前的上漲限額是20%。調(diào)整比例的目的，在于限制房屋租金上漲太快。這個(gè)消息顯然刺激了在北京的租房族，北京是否該限房租，也成了擺上桌面討論的話題。

 

出現(xiàn)這樣的討論也是有背景的。有媒介稱，從2004年到現(xiàn)在，北京的房租上漲了146%，從平均每套不到2000元，漲到了4000元以上。這樣的上漲速度，顯然是“過(guò)快”了。

 

但北京是不是就得學(xué)德國(guó)，在對(duì)房屋買賣進(jìn)行嚴(yán)厲限制后，再對(duì)租金給予限制呢？這就得好好分析一下。北京房租上漲的原因，就兩條，一條是外來(lái)人口涌入過(guò)快，快過(guò)了房屋增長(zhǎng)的數(shù)量；第二條是北京的房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，購(gòu)房限制也多，這就使得許多本來(lái)打算買房的人，放棄了在北京置業(yè)的念頭，轉(zhuǎn)而去租房。如果進(jìn)行租金上的行政限制，能解決這兩個(gè)問(wèn)題嗎？換句話說(shuō)，能讓現(xiàn)在租房者獲取便宜一點(diǎn)的租金，或者保證租金不再瘋漲嗎？顯然誰(shuí)都沒(méi)有把握。

 

對(duì)于房東們而言，出租房子掙到的錢也許沒(méi)有租客想象的那么多?，F(xiàn)在的出租房屋，房東要承擔(dān)物業(yè)和取暖費(fèi)用，大部分還要承擔(dān)裝修、購(gòu)買家具家電的費(fèi)用，有些新購(gòu)房的房東，可能還要承擔(dān)很大一筆稅費(fèi)。這些錢，靠目前的租金水準(zhǔn)，怕是得兩三年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，才能賺得回來(lái)。加上出租房屋花去的時(shí)間和精力成本，租金的回報(bào)率不能算高。實(shí)際上，在去年二手房?jī)r(jià)格暴漲的階段，確實(shí)有一部分房主出售了多余的住房，把資金盤活，投入了哪怕每年只有4%到5%收益率的銀行理財(cái)產(chǎn)品中。

 

任何政策出臺(tái)前，都該預(yù)測(cè)一下后果。如果北京也限制房租上漲，可能出現(xiàn)什么局面呢？一種可能，房東們不愿意出租房子了，因?yàn)橘嵅坏较胭嵉腻X，回報(bào)率不夠，出租房屋的積極性可能打折扣。那么，供需的矛盾可能被進(jìn)一步放大。另一種可能，會(huì)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同，一部分錢算成租金，在允許的范圍內(nèi)上漲，另一部分，可能就算成裝修和家具家電的折舊費(fèi)用，用來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來(lái)，租房者渴望的房屋租金穩(wěn)定的局面，就可能會(huì)落空。

 

這當(dāng)然是一個(gè)政府與交易雙方都不舒服的結(jié)局。

 

 

其實(shí)，分析得再細(xì)致一點(diǎn)就能看出，北京的房租上漲幅度雖然很明顯，但并沒(méi)有德國(guó)那么“兇狠”。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，每年上漲的幅度都在5%左右，屬于正常范圍。瘋漲的階段在2009年房?jī)r(jià)調(diào)控以后，因?yàn)楹芏嘞胭I房的人，都改去租房了。到了現(xiàn)在，基本處在一個(gè)平穩(wěn)的時(shí)期，即便是國(guó)五條落地之后，按照北京市住建委給出的數(shù)字，房屋租金也沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，很多人想象中的租金暴漲并沒(méi)有出現(xiàn)。

 

按照這樣的趨勢(shì)，在未來(lái)的一段時(shí)間里，無(wú)論是房?jī)r(jià)也好，還是房租也好，都有可能處于一個(gè)比較平穩(wěn)的階段，這個(gè)時(shí)候拿行政杠桿去觸碰租房市場(chǎng)，顯然是不合時(shí)宜的。德國(guó)是德國(guó)，北京是北京，情形不盡相同，至少在現(xiàn)在，無(wú)法亦步亦趨。