這套房子買(mǎi)了以后能升值不？”徐敬反復(fù)問(wèn)旁邊的科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生。5月3日上午，徐敬看的市北區(qū)二手房單價(jià)超過(guò)了1.3萬(wàn)元/平方米，他怕下半年房?jī)r(jià)下跌。而現(xiàn)在不出手，他又擔(dān)心稅費(fèi)新政落地，以后買(mǎi)房成本更高，糾結(jié)就在眼前。青島版新政實(shí)施已經(jīng)滿月，二手房日成交量由300多套跌至50多套，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了網(wǎng)簽潮，日網(wǎng)簽300多套，直接原因是傳聞的房產(chǎn)稅。短時(shí)間的網(wǎng)簽潮并不能徹底消除開(kāi)發(fā)商的忐忑。房產(chǎn)稅若試點(diǎn)，新房市場(chǎng)的短暫繁榮將成曇花一現(xiàn)。市北區(qū)某正在銷售的商業(yè)地產(chǎn)

 

◎數(shù)據(jù)

 

4月1日起，青島版“國(guó)五條”落地，如今已經(jīng)滿月，整個(gè)4月份青島房?jī)r(jià)漲速明顯放緩。3月份，山東省納入百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的城市共計(jì)有11個(gè)，房?jī)r(jià)全部環(huán)比上漲，青島在列。1月份，青島新房均價(jià)9178元，2月份漲到了9213元，3月份則漲至9274元。4月份，房?jī)r(jià)漲幅僅有0.28% ，均價(jià)為9300元/平方米。

 

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月份青島二手房共成交2548套，環(huán)比下降73.7% 。各區(qū)域都出現(xiàn)了成交量下滑的情況。3月時(shí)，青島市六區(qū)四市中單區(qū)二手房交易量過(guò)千套的區(qū)域達(dá)4個(gè)區(qū)；4月，青島市二手房成交過(guò)千套的區(qū)域僅剩下市北區(qū)一個(gè)。李滄區(qū)4月二手房成交354套，環(huán)比下降73.9% ；城陽(yáng)區(qū)4月二手房成交210套，環(huán)比下降68.9% ；嶗山區(qū)上月二手房交易167套，環(huán)比下降74.1% 。青島市各主要區(qū)域4月二手房交易量都環(huán)比下降了7成以上。

 

房?jī)r(jià)方面，太平洋房屋市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣認(rèn)為，目前青島二手房市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，房東想漲價(jià)，卻都不愿做出頭鳥(niǎo)，掛牌價(jià)雖然沒(méi)有提升，但是議價(jià)空間變小了，每套房源的議價(jià)幅度也在1萬(wàn)～2萬(wàn)元之間。

 

76萬(wàn)的房子5萬(wàn)的稅

 

5月3日，記者以購(gòu)房者的身份到浮山后區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)看房。去年同期，浮山后區(qū)域二手房?jī)r(jià)格普遍在1.2萬(wàn)元/平方米左右，如今漲幅約500元/平方米。浮山后五小區(qū)一套套一的二手房?jī)r(jià)格是76萬(wàn)元，這是房東提供的最低價(jià)。中介帶記者看房后，大致算了一下，稅費(fèi)比例是總房?jī)r(jià)的7.5% ，不加中介費(fèi)，大約是5萬(wàn)多元。這套房子離上次交易不足5年，房產(chǎn)證也不足5年。中介工作人員告訴記者，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。營(yíng)業(yè)稅是全額的5.6%，還有個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，這套房子，買(mǎi)房者得負(fù)擔(dān)至少7.5%的稅費(fèi)。

 

另一名看過(guò)此房的購(gòu)房者徐敬告訴記者，單價(jià)還可以，1.3萬(wàn)元/平方米，小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，停車位月租還不到100元，就是稅費(fèi)太高了。“下一步，個(gè)稅新政可能實(shí)施，還有房產(chǎn)稅。現(xiàn)在到底是不是買(mǎi)房機(jī)會(huì)？個(gè)稅新政對(duì)首套房購(gòu)房者影響大不大？我是首次購(gòu)房，買(mǎi)房需要交房產(chǎn)稅嗎？”

 

“這套房子買(mǎi)了以后能升值不？”徐敬反復(fù)問(wèn)旁邊的科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張先生。徐敬先后看了市北區(qū)3套二手房，價(jià)格都漲到了1.3萬(wàn)元/平方米以上。

 

張先生告訴記者，房東依然堅(jiān)持高報(bào)價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致看房成功率大降，更出現(xiàn)房東拒絕購(gòu)房者看房的情況，不買(mǎi)不讓看。現(xiàn)在二手房的高報(bào)價(jià)對(duì)購(gòu)房者打擊確實(shí)很嚴(yán)重。

 

怕出新政開(kāi)發(fā)商忙開(kāi)盤(pán)

 

新政出臺(tái)后，很多開(kāi)發(fā)商選擇匆匆開(kāi)盤(pán)，以最快速度銷售房源。4月3日起，保利地產(chǎn)旗下的百合花園商鋪和里院里商鋪同時(shí)推出優(yōu)惠活動(dòng)，嶗山名匯國(guó)際也推出特價(jià)房88套，起價(jià)剛過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。市北區(qū)海信湖島世家2期在五一假期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)10500元/平方米，所有房源附贈(zèng)廚衛(wèi)精裝修，面積為88～117平方米。另外，五一假期郊區(qū)一家樓盤(pán)被哄搶，價(jià)格相比之前上漲了500元/平方米。該樓盤(pán)市場(chǎng)總監(jiān)向記者透露說(shuō)，這個(gè)漲幅并不大，開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心贏利問(wèn)題，現(xiàn)在最重要的是以最快速度銷售房源，資金周轉(zhuǎn)起來(lái)很重要。

 

整個(gè)4月份，青島市共有20家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。4月份榮獲全市商品房銷冠的李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，上月成交量高達(dá)344套。卓越蔚藍(lán)群島單月銷量296套。

 

在過(guò)去的一個(gè)月，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了網(wǎng)簽潮，日網(wǎng)簽300多套，直接原因是傳聞的房產(chǎn)稅。即使在5月份，4日和5日的單日成交量也超過(guò)了300套。“表面看，新房市場(chǎng)仍是一片火爆局面，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商很著急，怕新的政策出爐，迅速開(kāi)盤(pán)已經(jīng)成為共識(shí)。在5月份開(kāi)盤(pán)量還會(huì)很高。”李滄區(qū)一家樓盤(pán)的營(yíng)銷總監(jiān)向記者透露說(shuō)。

 

非限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格或漲

 

最近幾年出臺(tái)的調(diào)控政策，直接打擊目標(biāo)都是住宅項(xiàng)目，今年也不例外。太平洋房屋市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣表示，從2011年頒布的“限購(gòu)令”到的青島版國(guó)五條細(xì)則，在3年樓市調(diào)控的執(zhí)行政策中可以看出，歷次調(diào)控對(duì)象都是住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)從未受到過(guò)新規(guī)制約。不可否認(rèn)，如今投資房地產(chǎn)是不少人除了工作以外的生財(cái)之路，光靠存銀行很難賺取利潤(rùn)，所以投什么成為不少人的主要關(guān)注點(diǎn)。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以明顯看出，房產(chǎn)作為一種相對(duì)穩(wěn)定的投資方式，獲得了絕大多數(shù)人的認(rèn)可，如今住宅方面的投資難度增加，但房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域卻可以因此尋找到更大的機(jī)遇，特別是商業(yè)地產(chǎn)。

 

“新的政策將使得投資客更傾向選擇商業(yè)地產(chǎn)，但新的政策會(huì)明顯改變投資心理。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入是未來(lái)趨勢(shì)。除長(zhǎng)期持有外，開(kāi)發(fā)商還可通過(guò)銷售部分不限購(gòu)、不限貸的商用項(xiàng)目，成功回籠資金。從青島版‘國(guó)五條’細(xì)則內(nèi)容來(lái)看，對(duì)住宅限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動(dòng)寫(xiě)字樓、商鋪和商用公寓價(jià)格，預(yù)計(jì)商用物業(yè)今年價(jià)格漲幅明顯。”