近期，房地產(chǎn)上市公司開始密集披露2013年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)告。從目前已披露一季報(bào)的情況來看，房企業(yè)績總體上仍以同比增長為主。

 

市場普遍預(yù)計(jì)，雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤均呈向好態(tài)勢，但在各地樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，樓市自二季度起將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，成交量和房價(jià)的漲勢均將放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績猛增將難以持續(xù)。

 

一季度房企業(yè)績普漲

 

截至目前，在已披露一季報(bào)的152家地產(chǎn)類上市公司中，117家公司業(yè)績出現(xiàn)同比增長，占比達(dá)77%，其中，世榮兆業(yè)、華夏幸福、首開股份和泰禾集團(tuán)四家公司排在凈利潤增幅前列，其增長均在10倍以上。

 

值得一提的是，以招保萬金為首的龍頭房企在一季度均迎來業(yè)績“開門紅”。其中，招商地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入61.45億元，同比增長70.38%；實(shí)現(xiàn)凈利潤8.1億元，同比大增88.79%。保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.39億元，同比增長51.21%；凈利潤為7.26億元，同比增長37.11%。萬科一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140.0億元，同比上升35.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤16.1億元，同比上升15.6%。金地的業(yè)績增長則更為明顯，其營業(yè)收入和凈利潤分別為42.52億元和1.87億元，同比增長143.93%和19.68%。

 

招商地產(chǎn)財(cái)報(bào)分析稱，一季度內(nèi)結(jié)算面積較上年同期的大幅增加，是營業(yè)收入以及凈利潤大幅增長的主要原因。

 

此外，克爾瑞研究中心發(fā)布的研報(bào)指出，包括保利、恒大、萬科、中海等在內(nèi)的十家典型房企的凈負(fù)債率大幅下降，平均降幅達(dá)21.56個(gè)百分點(diǎn)，說明企業(yè)正寄望于通過降低負(fù)債水平來緩解運(yùn)營壓力。

 

中低檔剛需拯救樓市

 

雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤都呈向好態(tài)勢，但業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售大幅增長的態(tài)勢將不可持續(xù)。

 

招商證券最新發(fā)布研報(bào)指出，一季度房地產(chǎn)企業(yè)的銷售飄紅主要是因?yàn)樾枨蟮奶崆搬尫?。隨著各地‘國五條’細(xì)則的實(shí)施，樓市銷售腳步放緩將不可避免。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)計(jì)，3月份房地產(chǎn)市場的火爆局面將一去不復(fù)返。“3月份透支了一部分需求，今年二季度市場成交量將明顯下降，三季度可能企穩(wěn)。”

 

針對2月下旬以來的一系列調(diào)控，上市房企也在進(jìn)行積極應(yīng)對?？藸柸鹧芯恐行难芯繂T楊晨青認(rèn)為，調(diào)控之下中高檔項(xiàng)目仍然是重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑷﹂_發(fā)中低檔剛需類項(xiàng)目。萬科公告顯示，一季度萬科所銷售的商品住宅中，90平方米以下小戶型的比例為45%，144平方米以下的產(chǎn)品比例占90%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以中小戶型普通商品房為主。

 

地產(chǎn)板塊5月估值修復(fù)

 

一方面是上市房企業(yè)績的高歌猛進(jìn)，另一方面則是樓市在調(diào)控之下量價(jià)漲勢的趨緩，5月地產(chǎn)板塊的走勢將何去何從？

 

多家券商認(rèn)為，短期來看，樓市成交量雖面臨環(huán)比下滑，但這僅是市場回歸正常狀態(tài)的表現(xiàn)。地產(chǎn)股，尤其是行業(yè)龍頭股仍具相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。

 

此前，有市場分析人士指出，地方“國五條”細(xì)則的落地，對于地產(chǎn)上市公司打擊嚴(yán)重。然而，從近期地產(chǎn)股的走勢來看，在一系列樓市調(diào)控政策出臺的背景下，地產(chǎn)板塊在經(jīng)歷了3月4日的大跌之后，一直維持弱勢震蕩，目前已逐步將政策壓力消化，目前該板塊的估值正在修復(fù)中。

 

中原證券房地產(chǎn)分析師吳劍雄指出，由于樓市新政的效果還有待觀察，因此未來一至兩個(gè)月內(nèi)出臺大政策的可能性明顯降低，市場的政策環(huán)境會相對較穩(wěn)定，預(yù)計(jì)行業(yè)投資、施工面積和資金來源等關(guān)鍵指標(biāo)在未來一到兩月的增速依舊可以保持增長。

 

申銀萬國稱，由于在3月底出臺的各地樓市配套細(xì)則低于預(yù)期，地產(chǎn)板塊估值得到一定的修復(fù)。目前主流的一、二線地產(chǎn)股的估值對應(yīng)于2013年的動態(tài)PE（市盈率）為8倍出頭，估值仍有吸引力。