5月1日，《廣州市公共租賃住房保障制度實(shí)施辦法（試行）》開(kāi)始實(shí)施。事實(shí)上，在住房保障制度方面廣州市近期新政策相繼推出——此前，廣州市市轄10區(qū)暫停經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)，全市暫停新增建設(shè)經(jīng)適房。與廣州的舉動(dòng)相似，不久前，河南也明確提出，從2014年起停建經(jīng)濟(jì)適用住房。

 

經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)行以來(lái)，已有很多家庭通過(guò)這一方式解決了住房困難。河南和廣州為何要選擇暫停經(jīng)適房建設(shè)？經(jīng)適房停建了，已取得購(gòu)買(mǎi)資格的人利益怎么保障？

 

為何暫停建設(shè)經(jīng)適房

 

公租房在政策上替代經(jīng)適房具備了必要條件

 

談及停建經(jīng)濟(jì)適用房的原因，河南鄭州住建部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，借鑒國(guó)外以及國(guó)內(nèi)一些地方的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，與經(jīng)濟(jì)適用房相比，發(fā)展以租賃型為主的保障性住房能有效解決更多群體住房困難。這位負(fù)責(zé)人坦言，由于一些地方的經(jīng)適房福利性與經(jīng)濟(jì)利益未完全分離，加之退出機(jī)制無(wú)法做到及時(shí)和公平公正，確實(shí)出現(xiàn)了“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”或是倒賣(mài)經(jīng)適房從中牟利的情況，出現(xiàn)了分配環(huán)節(jié)管理和制度上的難題，經(jīng)適房的住房保障作用難以充分發(fā)揮。

 

事實(shí)上，經(jīng)適房的退出還有一個(gè)重要原因，就是隨著經(jīng)濟(jì)適用房房屋定性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象的變化，在政策設(shè)定上與公租房日趨接近。

 

河南省住建廳住房保障處處長(zhǎng)千戰(zhàn)應(yīng)解釋說(shuō)，二者都是保障性住房，區(qū)別在“租”與“售”；從供應(yīng)對(duì)象看，經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象與公租房重疊，公租房是中等偏下收入住房困難家庭，這其中就包含了經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象；從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)看，公租房也是單套建筑面積60平方米以下，與經(jīng)適房套型要求一致。因此，河南省 “公租房在政策上替代經(jīng)適房具備了必要的條件”。

 

廣州市政協(xié)常委曹志偉認(rèn)為，住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房除了有居住價(jià)值之外，還有增值功能，這超越了保障居住權(quán)的功能。

 

申請(qǐng)人利益如何保障

 

已取得購(gòu)買(mǎi)資格的家庭，可通過(guò)存量計(jì)劃確保供應(yīng)

 

河南是保障性住房建設(shè)大省。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)介紹，2008年到2012年底，河南省共開(kāi)工了31萬(wàn)套經(jīng)適房。其中在2010年以前開(kāi)工的項(xiàng)目，今年要全部竣工并分配入住。

 

而從2008年至今，廣州共售出經(jīng)適房20995套，目前在建的經(jīng)適房約有7000套，持有效準(zhǔn)購(gòu)證輪候經(jīng)適房的住房困難家庭大概有1.5萬(wàn)戶，還有約4000個(gè)家庭已經(jīng)申請(qǐng)等待審批。

 

那么，在暫停政策發(fā)布之前申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用房并取得購(gòu)買(mǎi)資格的住戶，他們的利益怎么保障？

 

據(jù)了解，按照規(guī)定，廣州目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房主要向已持《準(zhǔn)購(gòu)證明》的輪候家庭供應(yīng)，在新政實(shí)施后，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房《準(zhǔn)購(gòu)證明》的1.5萬(wàn)戶輪候家庭，可選擇繼續(xù)輪候在建經(jīng)適房，也可改為申請(qǐng)公租房保障。

 

河南省住建廳表示，該省叫停審批新的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃后，原來(lái)已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，各地可以根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)實(shí)施，所建房屋也可按照當(dāng)?shù)卣嫉慕?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法組織銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭，可以通過(guò)存量計(jì)劃的實(shí)施確保供應(yīng)。

 

河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用住房存量計(jì)劃的地區(qū)，原來(lái)符合經(jīng)適房供應(yīng)條件的家庭，可以選擇申請(qǐng)公租房，符合廉租住房保障條件的，也可以申請(qǐng)廉租住房，下一步還將有序推進(jìn)廉租房和公租房的租售并舉，在保障對(duì)象自愿的前提下，可租可售，解決低收入家庭的產(chǎn)權(quán)訴求。

 

已建成經(jīng)適房怎么管

 

減少逐利空間，防止通過(guò)售讓獲益

 

剛推出經(jīng)適房時(shí)，很多符合及不符合條件的家庭都想方設(shè)法甚至不惜弄虛作假申購(gòu)。其中有一個(gè)重要原因是，商品房?jī)r(jià)格高漲，很多人認(rèn)為價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房除了能夠解決居住問(wèn)題，還可從今后的售讓中獲得收益。

 

根據(jù)不少地方對(duì)于經(jīng)適房的規(guī)定，購(gòu)房滿5年后能上市交易，今年，將有部分經(jīng)適房走上市場(chǎng)。如何將增值功能從經(jīng)適房的保障功能上剝離，防止“經(jīng)適房”變成“唐僧肉”，廣州與河南也進(jìn)行了管理上的探索。

 

廣州首批在2008年底正式分配的經(jīng)濟(jì)適用房，最快可以于今年底上市租售。而這批經(jīng)適房，最初分配時(shí)盡管均價(jià)僅在2485—4444.36元/平方米之間，但總價(jià)有的達(dá)到了30萬(wàn)元以上，且戶型面積超出70平方米的單位超出面積要按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，讓相當(dāng)一部分中低收入家庭感到吃力，在當(dāng)年都未能全部被認(rèn)購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已取得《準(zhǔn)購(gòu)證明》的1.5萬(wàn)戶家庭之中，有6000戶從來(lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房意向登記，他們當(dāng)中有一部分是沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭。此外，根據(jù)廣州現(xiàn)行管理辦法，由于經(jīng)濟(jì)適用房是具有不完全產(chǎn)權(quán)的商品房，購(gòu)房滿5年后上市交易政府享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，且須按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的80%繳納土地收益，這就大大壓縮了出賣(mài)經(jīng)適房的獲利空間。

 

而鄭州分層次完善了已購(gòu)經(jīng)適房的退出管理制度，對(duì)經(jīng)適房實(shí)施差別化的上市交易管理，最高按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格的30%繳納差價(jià)款，補(bǔ)繳差價(jià)款后才能變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。2012年8月，鄭州市政府又印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房準(zhǔn)入退出管理的通知》建立了收益調(diào)節(jié)機(jī)制，經(jīng)適房交易時(shí)，按照評(píng)估價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)差的70%繳納土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，減少了投機(jī)鉆營(yíng)者的逐利空間。

 

【鏈接】

 

鄭州經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象須符合下列條件：具有鄭州市市區(qū)建成區(qū)城市戶口3年以上；家庭人均月收入低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的4倍；無(wú)住房或者家庭人均住房建筑面積不足20平方米；市人民政府規(guī)定的其他條件。

 

單身人員，除應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定條件外，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，年齡應(yīng)滿28周歲。