葛敏求(Joseph Corda) 是個地道的美國人，20世楊90年代中曾到南京大學(xué)學(xué)習(xí)中文，能說一口流利的中文。幾年前，一個中國朋友找他幫忙在紐約買房。后來中國朋友的房子買成了，他也獲得了不錯的傭金。葛敏求看到其中的機(jī)會，于是投身房地產(chǎn)中介業(yè)，并且將目標(biāo)鎖定中國客戶，現(xiàn)在他百分之六七十的客戶都來自中國。

 

金融危機(jī)后，美國的房地產(chǎn)價格逐漸企穩(wěn)回升。許多買家，包括國際買家重回市場，其中就有一批來自中國的購房者。

 

現(xiàn)金交易多

 

來自紐約Better Homes and Gardens, FH Realty森林小丘好家園中介公司的Jessie Tang對記者說，“在美國購房的中國客戶越來越多，連我這個華人中介也受到追捧。”她去年參與賣出的房產(chǎn)中，有三分之一的買家來自中國。

 

不過中國購房者對房價的影響還看不出來，畢竟紐約是一個非常國際化和規(guī)范的市場。很多購房者都是獲得綠卡或移民后來美國置業(yè)的。中國人在美國買房，有不少在加州，那里氣候舒適。還有很多在紐約周邊，因?yàn)橛泻芎玫慕逃Y源。

 

搜房網(wǎng)日前公布的《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》顯示，美國是最受中國購房者青睞的國家，之后是澳大利亞和加拿大。在參與調(diào)查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業(yè)的最主要因素，其次是教育，占25%，投資為23%。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。

 

中國買家出手闊綽，搜房網(wǎng)的報告稱，中國購房者在美國購房，50萬美元及以上預(yù)算的購房者占比超過60%。Jessie Tang說，“現(xiàn)在美國所有的賣家都知道，中國人買房有錢。”而大陸的買家來自中國各地，許多買家都是一次性付款。

 

羅伯·佩爾先生(Robb Pair) 是位于曼哈頓哈林區(qū)(Harlem)的房地產(chǎn)中介公司Harlem Lofts的老板。2012年初，他的一套位于紐約Midtown(中城)的公寓就賣給了一個中國客人。

 

這套房子在過去十年一直在出租，去年2月他決定出售。當(dāng)時有幾個潛在的買家，其中一個中國買家是一個母親，要為女兒買房子，因?yàn)樗?6歲的女兒要來紐約上學(xué)。公寓大約100平方米，羅伯·佩爾要價120萬美元，經(jīng)過一番討價還價，那個中國人以114萬美元的價格買下。為什么選擇這個中國買家，“因?yàn)樗且淮涡袁F(xiàn)金付款，所以我給了她一點(diǎn)折扣。要是買家貸款的話很麻煩，我要填好多文件。” 羅伯·佩爾說，中國買家有現(xiàn)金，美國房地產(chǎn)代理們都意識到這一點(diǎn)了。“我的客人里，除了猶太人，就屬中國人的現(xiàn)金最多了。”

 

學(xué)區(qū)房緊俏

 

中國人在美國買房，有啥特點(diǎn)？喜歡“新的”。“這可能是由于中國現(xiàn)在都在建新房，過個兩三年的房子就被看作是舊房子了。”葛敏求說。

 

而美國90%以上交易的房子都是舊的二手房。很多房子甚至還是二三十年代的。“不過這些老房子的質(zhì)量都很好。”

 

越來越多的中國人也認(rèn)識到了這點(diǎn)。葛敏求說，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國客戶都更懂紐約房市了，知道很多八九十年的老房子內(nèi)部結(jié)構(gòu)其實(shí)是很好的。中國的買家很關(guān)注學(xué)區(qū)房。“在紐約好的學(xué)區(qū)的房子，價格其實(shí)都沒怎么跌。”Jessie Tang說。紐約幾個著名的學(xué)區(qū)房，在房市最低潮的時候最多也就跌了15%左右，現(xiàn)在基本上都漲回來了。

 

另外，中國的買家很在意房子的朝向，喜歡朝南的，這和美國人的購房觀點(diǎn)有很大的差別。安全也是一個非常重要的考量。羅伯·佩爾說他那套房子朝南，在8樓，都是中國客人喜歡的因素，且大廈有保安和24小時監(jiān)控錄像，則是客人最終選擇它的根本原因。

 

有些國內(nèi)的買家“殺價”特別狠，而實(shí)際上美國的房市是一個相當(dāng)成熟的市場。價格總體還比較靠譜，上下浮動的空間不大。

 

葛敏求說，現(xiàn)在市場上房產(chǎn)砍價的范圍也就在5%左右。大部分賣家都有自己的心理價位，經(jīng)紀(jì)也會向買家提供過去幾個月的價格作參考，如果買家報價過低，賣家都不會理睬。

 

租金回報率吸引人

 

在紐約買房，過戶費(fèi)用一般是房價的4%-6%左右，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等。如果房價高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

 

通常情況下，中介費(fèi)是從買家的購屋款中按照賣家所同意的傭金比例支付給雙方經(jīng)紀(jì)，傭金比率在4%-6%之間。由于紐約州的法律對經(jīng)紀(jì)的職責(zé)范圍有非常詳細(xì)具體的要求， Jessie Tang建議中國新手買家應(yīng)盡可能的簽約買家經(jīng)紀(jì)，以便經(jīng)紀(jì)能完全站在買方的立場進(jìn)行協(xié)調(diào)和議價。

 

現(xiàn)在外國人在紐約買房也可以獲得貸款，華人在不少銀行都可以獲得50%-70%的貸款額度。如果是第一套房，銀行利率還有優(yōu)惠。如果有美國國籍或綠卡的話，還可以享受一定的個人退稅。不過貸款額還要征收1%多的稅。

 

Jessie Tang建議，由于各家銀行的政策不同，建議買家貨比三家。另外，在購房時，不僅要看房屋本身的價格，還必須對以后房屋的維護(hù)成本有個完整的考量，例如，地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、水電煤等。

 

葛敏求說，去年以來，紐約的房價持續(xù)回暖，特別是去年12月以來，樓市更是迎來“暖冬”。一方面由于買家的涌入，市場存量房庫存下降，另一方面，就業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，也讓賣家不再急于出手。目前紐約公寓的租金回報率大約在3%-5%，總體上還比較吸引人。

 

羅伯·佩爾介紹說，紐約的公寓常見有兩種，一種是Co-ops，即“合作住宅”。購買者買一棟大樓中的某個公寓，類似購買了公寓大樓的一部分所有權(quán)。這類公寓的售價比較低，但是每月要繳納管理費(fèi)。每個公寓樓都有業(yè)主委員會，會有很多額外特定的規(guī)定，比如不許吸煙，不許養(yǎng)寵物之類的。委員會甚至?xí)撛谫I家進(jìn)行評估，投票決定是否允許這個買家購買。比如羅伯·佩爾曾經(jīng)有一個香港客戶，因?yàn)樗I房的目的是投資，大部分時間是出租不是自住，盡管她出價誘人，但最終被委員會否決。因?yàn)闃I(yè)主委員會考慮到安全問題，大部分Co-ops都不能出租，甚至不能長久空置。還有一種公寓是Condo，大意為“分戶式產(chǎn)權(quán)公寓”，大多是一些高級的公寓物業(yè)，具有很好實(shí)用性與舒適性，自由度也大得多。這種公寓售價較高，但是不需要繳納或僅需繳納很低的管理費(fèi)。羅伯·佩爾說，很多中國人在美國買房會兼顧自住和出租，如果是買公寓的話，最好買Condo。