“這套二手房是否需要20%的個(gè)稅？含稅房我就不看了。”北京版“國(guó)五條”落地細(xì)則執(zhí)行1個(gè)月來，這句話幾乎成了中介聽得最多的購(gòu)房人口頭禪。比起政策執(zhí)行之初的房?jī)r(jià)“鐵板一塊”，1個(gè)月過去后，如今同一區(qū)域內(nèi)條件相當(dāng)?shù)亩址坷铮?ldquo;滿五年且惟一”的免稅房與不符合免稅政策的含稅房之間，價(jià)格差異開始顯現(xiàn)。

 

昨日，市住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H為5212套，環(huán)比大幅下跌了88%。即便與去年同期的網(wǎng)簽量相比，也下跌了47.8%。4月份二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下最近18個(gè)月來的新低。

 

交易低谷預(yù)計(jì)持續(xù)到9月

 

自“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施以來，北京一些熱點(diǎn)區(qū)域的含稅房業(yè)主開始下調(diào)價(jià)格，寧可從房款里把一部分甚至全部個(gè)稅稅金刨出來，只為自己這套含稅房別長(zhǎng)期“砸”在手里。

 

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求量比3月份下跌17.5%；新增房源掛牌量與上月基本持平；新增買賣合同簽訂量環(huán)比上月下跌近七成。

 

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，受樓市調(diào)控政策，尤其是限購(gòu)限貸從嚴(yán)和20%的交易個(gè)稅政策影響，購(gòu)房人普遍陷入觀望，同時(shí)期待著在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)能有所松動(dòng)。為此，一些并不十分著急的購(gòu)房人索性延遲或取消購(gòu)房計(jì)劃，有效購(gòu)房需求的減少，直接導(dǎo)致4月份二手房成交量大幅萎縮。

 

“與購(gòu)房人相比，大部分賣房人仍是按兵不動(dòng)。”胡景暉說，新政執(zhí)行前著急賣房的業(yè)主，尤其是急需賣房回款的業(yè)主仍在急尋合適的買家；交易個(gè)稅提高使得不滿5年的非家庭惟一住房(含稅房)市場(chǎng)遇冷，這兩類房子近期降價(jià)的可能性較大。

 

預(yù)計(jì)在9月份之前，北京的二手房交易量都將維持在目前的低位，而伴隨交易量的持續(xù)低迷，部分熱點(diǎn)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。

 

門店經(jīng)紀(jì)人蹲點(diǎn)小區(qū)搶客戶

 

貼著幾套房源價(jià)格的廣告板、夾縫處塞著十幾頁房源信息、兩名身著西裝的經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)招徠路人……這是一家大型中介公司在五路居附近一個(gè)老小區(qū)門口蹲點(diǎn)的標(biāo)配。不僅是小區(qū)，就連家樂福超市這樣人流集中的地方，也都成了經(jīng)紀(jì)人的臨時(shí)駐守點(diǎn)。

 

“北京‘國(guó)五條’細(xì)則執(zhí)行一個(gè)月了，店里也沒幾單生意，趁著周圍居民放假休息，店里把全部經(jīng)紀(jì)人分成8組，都給‘轟’出來了。”經(jīng)紀(jì)人孫振說著又松了松自己的領(lǐng)帶，趕上天熱，可他還是從早上9時(shí)站到了下午6時(shí)，“除了中午吃飯的工夫，這一天幾乎都沒沾過凳子。”

 

之所以要守在小區(qū)門口，孫振和他的同事們最主要的目標(biāo)就是“搶客戶”。

 

一個(gè)月來看房人銳減，中介門店要求經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶“圍追堵截”，而執(zhí)行這一任務(wù)，效率最高的地方自然就是小區(qū)門口。看到有其他中介公司的經(jīng)紀(jì)人帶人來看房，孫振總會(huì)一路小跑著尾隨進(jìn)小區(qū)，又不敢跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明目張膽地?fù)尶蛻?，只好先記下客戶看房的單元?hào)。

 

有些經(jīng)紀(jì)人蹲點(diǎn)時(shí)臉皮薄，不愿遭對(duì)方經(jīng)紀(jì)人白眼，孫振卻是個(gè)高手。下午4時(shí)，一對(duì)年輕人從他“把守”的小區(qū)看房出來，他趁著對(duì)方經(jīng)紀(jì)人沒注意，趕緊上前遞了張名片，一邊走一邊聊了半分鐘，由于年輕人對(duì)剛看過的房子并不滿意，孫振順利地拿到了看房人的手機(jī)號(hào)。“最近進(jìn)店咨詢的客戶比3月份少了八成左右，所以我們?cè)谛^(qū)門口蹲點(diǎn)時(shí)，才會(huì)增加‘搶客戶’的任務(wù)，還能彌補(bǔ)兩三成的客源。”他說。

 

含稅房“領(lǐng)降”免稅房跟進(jìn)

 

看房人一少，一些業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化，從新政剛剛執(zhí)行時(shí)的“無需降價(jià)”，到如今“調(diào)整報(bào)價(jià)刨除一部分稅金”，部分熱點(diǎn)區(qū)域“滿五年且惟一”的免稅房與含稅房之間，已經(jīng)開始出現(xiàn)了價(jià)格分水嶺，二手房?jī)r(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)開始顯現(xiàn)。

 

在西直門附近鏈家地產(chǎn)門店里，經(jīng)紀(jì)人李立展示了這個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)。比較典型的是人民醫(yī)院附近的“北禮士路75號(hào)”小區(qū)：約40平方米一居室戶型，根據(jù)裝修、樓層不同，3月份的報(bào)價(jià)多在235萬元至240萬元之間?？稍谛抡?zhí)行后，其中含稅房的房主先坐不住了，到門店把價(jià)格下調(diào)至218萬元左右。

 

“我們算過，按照增值部分20%的比例繳納個(gè)稅，這套一居室增加了20萬元左右的交易成本，導(dǎo)致半個(gè)月之內(nèi)一個(gè)看房人都沒有。”著急把房子出手用錢的業(yè)主上周又松了口，答應(yīng)看房人能把房?jī)r(jià)再往下“談幾萬”。

 

從230萬元到210萬元，算起來，這套二手房目前的價(jià)格已經(jīng)比春節(jié)后低了近20萬元，下調(diào)的價(jià)格大體與其交易時(shí)需繳納的個(gè)稅數(shù)額相當(dāng)。

 

即便是小區(qū)里的一居室免稅房，雖然報(bào)價(jià)仍比含稅房高出近20萬元，但部分業(yè)主已把3月初在中介的掛牌價(jià)，降低了10萬元。同樣的情況，也出現(xiàn)在了車公莊、廣安門等西二環(huán)沿線區(qū)域。

 

4月份新房成交量環(huán)比下降63%

 

昨日，市住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，北京市4月份新建商品住宅成交量為7188套，與3月份相比下降約63%。業(yè)內(nèi)人士分析，與4月份二手房交易急速降溫類似，新房交易量的銳減也是受到北京“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的影響，包括單身人士禁買二套房、嚴(yán)格執(zhí)行20%的個(gè)人所得稅等政策，及時(shí)給火熱的樓市交易降溫。

 

 

需要注意的是，5月份預(yù)計(jì)開盤的新樓盤只有23個(gè)，比去年同期大幅減少了三分之一以上，新房供應(yīng)量的減少引起了一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，4月份北京純商品住宅(不含保障房)新增供應(yīng)3348套，環(huán)比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。

 

實(shí)際上，自2012年10月起，北京新建純商品住宅月度新增供應(yīng)量均小于月度成交量，持續(xù)半年以上的供小于求，使得新房市場(chǎng)交易前景撲朔迷離。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在確保新盤價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)，如何保障新房供應(yīng)量充足，扭轉(zhuǎn)目前每月“供小于求”的常態(tài)，從而為房?jī)r(jià)未來合理回調(diào)留出空間，或許已成為房地產(chǎn)監(jiān)管部門急需解決的問題。