近日，萬科在京熱賣的暢銷盤——住總?cè)f科·金域華府三期悄無聲息的更名為住總?cè)f科·金域國(guó)際。

樓盤項(xiàng)目更名背后往往誘因頗多，業(yè)內(nèi)資深人士分析：有些開發(fā)商不滿意之前的案名，往往想通過換成更“高端洋氣”的稱呼為項(xiàng)目的定位改頭換面；還有的為了配合集團(tuán)的品牌整合推廣；有的樓盤更名干脆就是為了顯示自己實(shí)力雄厚，設(shè)置很多推廣名，讓市場(chǎng)感覺開發(fā)商項(xiàng)目很多。另外出于營(yíng)銷角度，爛尾復(fù)出；項(xiàng)目易主；或者在樓市蕭條的狀況下，用新的名字降價(jià)入市，既不會(huì)對(duì)原先的品牌造成沖擊，又可以避免舊業(yè)主“維權(quán)”鬧事。這些都是以往一些樓盤項(xiàng)目更名的原因。

住總?cè)f科·金域華府三期的更名，選在一個(gè)敏感時(shí)期。

頂著房?jī)r(jià)全國(guó)領(lǐng)漲的巨大壓力，北京市政府一再?gòu)?qiáng)化對(duì)房?jī)r(jià)的控制力度，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，北京市住建委又口頭發(fā)布行政“限漲令”，新盤報(bào)價(jià)不能高于該樓盤此前成交價(jià)，也不能高于周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格，否則政府將不予發(fā)放預(yù)售許可證。

“限漲令”一出，純新盤成了樓市里的“純金招牌”，純新盤，對(duì)購(gòu)房者意味著價(jià)格低谷，對(duì)開發(fā)商意味著相對(duì)定價(jià)自由。聽起來很相悖的一件事，卻在買賣雙方的意識(shí)形態(tài)上達(dá)到了空前統(tǒng)一。

亞豪機(jī)構(gòu)副總高姍分析，“限漲令”的影響對(duì)于純新盤的影響明顯小于老項(xiàng)目后期。純新盤項(xiàng)目只需要定價(jià)不超過區(qū)域均價(jià)即可，并沒有十分嚴(yán)格精確的限制。

住總?cè)f科·金域華府三期在此檔口，更名為住總?cè)f科·金域國(guó)際。我們還不能主觀判斷老酒裝新瓶的目的是否是為了“純新盤”的效應(yīng)，避開住建委“限漲令”。但是項(xiàng)目三期的一些動(dòng)態(tài)，確實(shí)值得推敲。相對(duì)于前兩期的精裝項(xiàng)目，住總?cè)f科·金域華府三期令人意外的沒有延續(xù)強(qiáng)項(xiàng)，反而精裝變毛坯。項(xiàng)目的銷售人員介紹到，三期的項(xiàng)目計(jì)劃是毛坯，報(bào)價(jià)尚未確定，但是建議購(gòu)房者可以參考周邊的樓盤價(jià)格：“沒萬科牌子響，配套也跟不上的樓盤現(xiàn)在也3萬多了。”

雖然不能確定定價(jià)，但有已經(jīng)排號(hào)的準(zhǔn)購(gòu)房者透露，銷售給出的信息是預(yù)計(jì)要以3.4萬左右的價(jià)格開盤。從2011年一期價(jià)格折后2.1-2.3萬，到2012年二期2.5萬。更了名的“金域國(guó)際”倘若真如購(gòu)房人爆料的3.4萬入市，一年之間，兩字之差，價(jià)格相差近一萬元。以115平三居為例，總價(jià)上漲了100多萬。

除了更名之外，為了規(guī)避“限漲”嫌疑，萬科在京的項(xiàng)目多用裝修合同單算的方式，變相漲價(jià)，此前記者實(shí)訪萬科房山的三個(gè)項(xiàng)目，據(jù)銷售介紹，京投萬科新里程(樓盤資料)、萬科金域緹香(樓盤資料業(yè)主論壇)，與萬科長(zhǎng)陽半島新一期，簽約時(shí)房屋出售和裝修拆分成兩個(gè)合同?？偡靠钜矟q了近30萬元。

“限漲”背后的新盤價(jià)格戰(zhàn)

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，自國(guó)五條出臺(tái)后的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京合計(jì)預(yù)售項(xiàng)目為16個(gè)，住宅供應(yīng)套數(shù)4521套。

“在其他條件都不變的情況下，要保證今年的房?jī)r(jià)與去年持平，有很大的難度。”中原地產(chǎn)張大偉表示，由于項(xiàng)目不讓漲價(jià)，很多開發(fā)商開始博弈，放緩入市速度，等待政策出現(xiàn)調(diào)整的空間。

分析人士認(rèn)為，目前計(jì)劃調(diào)價(jià)的項(xiàng)目在限價(jià)令之下，很可能會(huì)被住建委要求重新定價(jià)，但開發(fā)商依然有很多渠道能讓項(xiàng)目漲價(jià)。比如：在控制好成本，又增加利潤(rùn)的前提下，原本精裝修出售的項(xiàng)目將可能砍掉精裝改為毛坯。

另外，即便有“后期項(xiàng)目不能提價(jià)”的規(guī)定，但開發(fā)商還是可以通過其他手段達(dá)到漲價(jià)的目的。比如減少優(yōu)惠，取消往日“1萬抵10萬元”，“全款打97折”之類的折扣，同樣增加了購(gòu)房的成本。

這邊新盤換名出籠，那邊現(xiàn)房高調(diào)漲價(jià)，逃開預(yù)售價(jià)格審核的現(xiàn)房，在供需失調(diào)下加速上漲，2012年均價(jià)2萬5，與萬科金域華府基本同等價(jià)位的城建世華泊郡(樓盤資料業(yè)主論壇)，此前記者3月份問詢時(shí)銷售預(yù)計(jì)開盤價(jià)3.8萬-4萬，進(jìn)入4月，據(jù)購(gòu)房人爆料，最新成交的2居新房均價(jià)在4萬2左右。

“限漲”背后的購(gòu)房心理變化：

“新國(guó)五條”政策出臺(tái)雖然宣告了新一輪調(diào)控子周期的開始。但未來房地產(chǎn)形勢(shì)的不確定性，同樣影響到了購(gòu)房人的信心。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查顯示，與去年下半年相比，2013年1季度超過八成的購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度的漲價(jià)行為，且有超七成購(gòu)房者看漲未來房?jī)r(jià)，再創(chuàng)調(diào)控以來新高。其主要原因在于，多數(shù)城市的地方版調(diào)控細(xì)則力度較輕，從而使“新國(guó)五條”政策沒有真正發(fā)揮威力。

另外，調(diào)查顯示購(gòu)房者最期待的三個(gè)政策分別是限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅。然而，購(gòu)房者的對(duì)這些政策的實(shí)際效果并不看好，主要原因在于近期屢調(diào)屢漲的局面使得相當(dāng)部分的購(gòu)房者對(duì)政策愈發(fā)失望，并產(chǎn)生對(duì)政策的免疫力。未來中央和地方政府亟待通過提升政策力度來扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的心理預(yù)期，也急需加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，來扭轉(zhuǎn)公眾對(duì)調(diào)控的信心。