由于境內(nèi)增發(fā)、發(fā)債持續(xù)受阻，房企巨頭紛紛開辟境外融資路徑，赴港借殼上市成為熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，由于內(nèi)地房企赴港IPO表現(xiàn)不濟(jì)，近來借殼上市更具有吸引力。不過短期內(nèi)借殼上市的股權(quán)融資功能并不理想，房企搭建境外融資平臺(tái)的真正意圖或?yàn)殚L(zhǎng)期發(fā)展，當(dāng)前發(fā)債成為房企最低廉的融資路徑。

 

借殼上市成首選

 

招商地產(chǎn)4月25日公告, 擬將公司全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權(quán)注入新收購的香港上市公司東力控股，從而實(shí)現(xiàn)在香港借殼上市。四家控股公司包括匯聚控股有限公司100%股權(quán)、華敏投資有限公司100%股權(quán)、樂富投資有限公司100%股權(quán)和會(huì)鵬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司50%股權(quán)。

 

4月10日，恒力商業(yè)地產(chǎn)公告稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將通過向恒力控股股東陳長(zhǎng)偉購入公司18.56億股以及其持有的可換股債券，以取得公司65%的股權(quán)，總作1價(jià)6.74億港元。收購?fù)瓿珊?，萬達(dá)將成為公司控股股東，陳長(zhǎng)偉的持股比例降至9.98%。恒力地產(chǎn)復(fù)牌后，股價(jià)漲幅一度達(dá)到6倍以上。

 

去年以來，眾多房地產(chǎn)巨頭紛紛赴港借殼，金地以8.36億港元收購香港上市公司至祥置業(yè)61.96%的股份，萬科在借殼香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)后順利更名為萬科置業(yè)；綠地集團(tuán)也曾表示，將在2013年完成分拆酒店集團(tuán)和海外業(yè)務(wù)，通過借殼在香港上市。加上旭輝地產(chǎn)、新城控股及金輪天地赴港成功上市，眾多房企巨頭都在積極拓展境外融資平臺(tái)。

 

事實(shí)上，自2009年9月起，房地產(chǎn)企業(yè)再融資審批基本凍結(jié)，涉及到地產(chǎn)再融資的案例屈指可數(shù)，在港借殼上市成為房企的無奈選擇。中國證券報(bào)記者獲悉，目前還有數(shù)家內(nèi)地房企蠢蠢欲動(dòng)，在港“找殼”預(yù)備搭建境外融資平臺(tái)。

 

Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，兩市公布增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)上市公司僅有13家，其中只有4家成功實(shí)施增發(fā)，保利地產(chǎn)等4家房企則停止實(shí)施增發(fā)，S*ST天發(fā)的增發(fā)籌劃未通過，其余各家尚在董事會(huì)預(yù)案階段。

 

正略鈞策管理咨詢顧問王云表示，自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷加大，土地價(jià)格則節(jié)節(jié)攀升，資金成為下一步發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。房企赴港借殼可以順利獲取海外融資平臺(tái)，為未來房地產(chǎn)開發(fā)奠定資金的基礎(chǔ)。另有研究港股的分析師表示，目前由于“國五條”調(diào)控已出，香港市場(chǎng)對(duì)于“內(nèi)房股”的反應(yīng)不好，新股IPO表現(xiàn)不濟(jì)，加之流程需要較長(zhǎng)時(shí)間，借殼上市顯得更有吸引力。借殼上市的好處還體現(xiàn)在，房企可以有選擇地將部分資產(chǎn)注入殼公司，而不必將整個(gè)公司搬到香港進(jìn)行IPO。

 

境外發(fā)債成本低廉

 

對(duì)于借殼上市，有資產(chǎn)管理公司投資經(jīng)理認(rèn)為，由于目前嚴(yán)格的宏觀調(diào)控影響，內(nèi)房股在香港市場(chǎng)被嚴(yán)重低估，盡管借殼可以降低收購成本，但股權(quán)融資的可能性也被大大降低了。內(nèi)地房企赴港借殼搭建融資平臺(tái)，或出于長(zhǎng)期發(fā)展考慮，短期內(nèi)通過股權(quán)融資舒緩資金困境的可能性并不大。

 

根據(jù)香港的監(jiān)管規(guī)則，在完成收購、取得控制權(quán)之后的24個(gè)月之內(nèi)，若殼公司收購某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價(jià)比率以及股本比率任意一項(xiàng)指標(biāo)超過100%，都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”，會(huì)被按新股上市處理，買殼上市的意義便不復(fù)存在。

 

“被借殼的公司往往較小，因此兩年之內(nèi)，這些房企巨頭很難向殼公司注入大量資產(chǎn)，這也就意味著，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)融資功能。”有大型房企內(nèi)部人士透露，借殼上市其實(shí)是房企所做的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，方便日后發(fā)債和股權(quán)融資。

 

搭建了境外融資平臺(tái)，借此低息發(fā)債，成了眼下房企最便捷最低廉的融資路徑。3月4日，萬科就公布了擬通過境外子公司萬科置業(yè)在香港發(fā)行美元債券的計(jì)劃，并于3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價(jià)，年息低至2.75%，并獲得了大量超額認(rèn)購，令國內(nèi)同行艷羨不已。此前，萬科在境內(nèi)通過信托融資的成本在10%左右。

 

對(duì)于萬科通過境外平臺(tái)萬科置業(yè)發(fā)債，申銀萬國研報(bào)指出，通過境內(nèi)的房地產(chǎn)信托等融資渠道，萬科可能需要支付年利率在10%-15%的成本，但是在境外建立公司平臺(tái)，則可通過股票二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)等方式募集海外資金，成本只有內(nèi)地的幾分之一。換言之，要解決國內(nèi)的高融資成本，萬科很需要一個(gè)成本更低、渠道更多的海外融資平臺(tái)。