保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，是中央政府的重要政策目標之一，中央政府為此在過去十年間出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效并不明顯，房地產(chǎn)價格非但沒有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線城市的房價更是上漲數(shù)倍。國家統(tǒng)計局對70個大中城市的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示總體房價上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區(qū)不斷向更遠的郊區(qū)擴散，郊區(qū)新建住宅的較低房價壓低了城市的總體房價。

 

筆者認為，導(dǎo)致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調(diào)控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預(yù)期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長了房價的上漲。

 

為什么房價會漲

 

我國房價的上漲在很大程度上符合市場規(guī)律。

 

首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發(fā)了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經(jīng)濟發(fā)展存在較為嚴重的地區(qū)不平衡，從而導(dǎo)致人口的跨區(qū)流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續(xù)向少數(shù)高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產(chǎn)成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通脹率較低，資產(chǎn)市場勢必吸收大量的貨幣，資產(chǎn)價格自然上漲。最后，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結(jié)果，這些城市的房價因此不具有代表性。

 

在這個背景下，政府的調(diào)控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從“盧卡斯批評”說起。盧卡斯是芝加哥大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)教授，諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者，主要貢獻在宏觀經(jīng)濟學(xué)理論方面。根據(jù)他提出的“理性預(yù)期假說”，公眾能夠完全預(yù)期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應(yīng)對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預(yù)先做出回應(yīng)。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應(yīng)部分。

 

把這個批評應(yīng)用到中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策上來，是非常恰當?shù)?。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。“新國五條”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。

 

“新國五條”尚未實施，許多家庭抓緊這段空當買房。一些住房數(shù)量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規(guī)避目前高額的轉(zhuǎn)讓稅費以及“新國五條”實施之后高額的個人所得稅。這些都極大刺激了房價的上漲。

 

“新國五條”的重頭戲是對二手房交易的賣方征收房價增值部分20%的個稅。經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，這將導(dǎo)致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉(zhuǎn)移給買家，在目前房價上漲預(yù)期的壓力下，多數(shù)買家往往會接受，這相當于房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導(dǎo)致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉(zhuǎn)而購買新建住宅，其后果必然是導(dǎo)致新建住宅價格的上升。

 

如果政府的目的是通過對交易環(huán)節(jié)征稅降低房價，那么就應(yīng)該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。

 

事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產(chǎn)稅。如果對第二套房征收2%的房產(chǎn)稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。

 

房價上漲真的對公眾不利嗎

 

政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？

 

一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買得起房。以北京為例。五環(huán)以外的房價已接近每平方米3萬元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環(huán)以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。

 

各種調(diào)查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農(nóng)村更是100%的擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源于以下幾個方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉(xiāng)有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經(jīng)擁有住房的家庭希望二次置業(yè)改善居住環(huán)境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。

 

值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區(qū)分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，從中按租金提取收入，并同時計入居民消費。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現(xiàn)實中很難做到。

 

仔細分析一下各種買房動機的家庭，可以更清楚地了解抑制房價的作用。顯然，對于買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對于那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說，房價上漲意味著他們的資產(chǎn)在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困于房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實上，網(wǎng)上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。另一方面，有調(diào)查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數(shù)人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。

 

對第一套房以外的住房開征房產(chǎn)稅

 

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。

 

在股市開辦之后的一段時間里，政府為股市確定的任務(wù)之一是為國有企業(yè)解困服務(wù)，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會垮”的信念。整個上世紀90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導(dǎo)致民眾財富流失，監(jiān)管部門遲遲不加強監(jiān)管。進入21世紀之后，監(jiān)管部門開始對股市采取嚴厲的監(jiān)管措施，股市先后出現(xiàn)兩次大崩盤，監(jiān)管部門遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤到現(xiàn)在，我國的股市一直處于不溫不火的狀態(tài)，股民對股市的投資趨于理性。這說明，只有市場才可能起到教育公眾的作用。

 

房市和股市在本質(zhì)上都是資產(chǎn)市場，因此遵循同樣的市場規(guī)律。股市的經(jīng)驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產(chǎn)價格就會上漲，等漲到一定程度之后，一些投機者就會賣掉資產(chǎn)，從而引起資產(chǎn)價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至于影響實體經(jīng)濟。

 

我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經(jīng)濟。房價下跌對實體經(jīng)濟的影響主要是降低開發(fā)商對未來的預(yù)期。由于預(yù)期下降，他們的投資就會下降，從而降低經(jīng)濟增長速度。政府要做的，是穩(wěn)定開發(fā)商的預(yù)期。

 

綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開：

 

第一步，從二線城市開始，三年內(nèi)取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮(zhèn)化作為一項重大任務(wù)，但是，如果不給房地產(chǎn)業(yè)松綁，城鎮(zhèn)化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮(zhèn)化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產(chǎn)開發(fā)的管制有利于取得地方官員對新型城鎮(zhèn)化的支持。

 

第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內(nèi)容之一是實現(xiàn)對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左的。

 

第三步，對第一套房以外的住房開征房產(chǎn)稅，稅率在2%~5%之間，根據(jù)住房的套數(shù)累進。

 

第四步，在第一和第二步實施之后，房價會上漲，但第三步實施之后房價會趨于平穩(wěn)，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌作準備。如果看到房價下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應(yīng)的方式托市。

 

（作者系北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、中國經(jīng)濟研究中心主任）