關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)各種言論漫天飛，地產(chǎn)大佬們?cè)趺纯创@個(gè)問(wèn)題的，確實(shí)說(shuō)法不一，今天說(shuō)的是劉忠良關(guān)于2013年中國(guó)買房的論斷，他認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)在今年將會(huì)大崩盤。

 

第一，中小城市及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后導(dǎo)致年輕人口涌向少數(shù)大城市。在東亞國(guó)家，特別是中國(guó)，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數(shù)大城市聚集，這在中國(guó)年輕人中表現(xiàn)的尤為明顯。不僅如此，中國(guó)的年輕人不僅喜歡往大城市里擠，甚至還非要往大城市的中心區(qū)域擠，連大城市的郊區(qū)和衛(wèi)星城都瞧不上。但同時(shí)，如果我們透過(guò)表象繼續(xù)深入反思，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更重要的是生活的環(huán)境和發(fā)展的機(jī)遇，民族文化作用其實(shí)是次要的。中國(guó)中小城市尤其是小城鎮(zhèn)發(fā)展不足，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是人文設(shè)施匱乏，經(jīng)濟(jì)要素集聚能力不強(qiáng)，而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過(guò)多集中了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)崗位和個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)，城市群也未得到充分發(fā)展利用，導(dǎo)致人口和經(jīng)濟(jì)主體過(guò)度向少數(shù)大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對(duì)于居民，企業(yè)有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買或租賃房屋，導(dǎo)致城市中心區(qū)域過(guò)多用于工商服務(wù)業(yè)，留給居住的土地和房子相對(duì)不足，就拉高了房?jī)r(jià)。

 

第二，廉租房供給不足導(dǎo)致商品房需求剛性。有人認(rèn)為，過(guò)于追求自有住房的國(guó)民性格提高商品房剛性需求。的確，國(guó)際統(tǒng)計(jì)表明，房?jī)r(jià)和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無(wú)論房地產(chǎn)商還是投機(jī)者都不敢隨便拿剛性需求提高房?jī)r(jià)。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結(jié)婚居住，年輕人會(huì)傻到背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)去高價(jià)購(gòu)買房子嗎？無(wú)論從經(jīng)濟(jì)上還是生活質(zhì)量上，這都是不劃算的。中國(guó)保障房不足10%，而商品房占九成以上。中國(guó)自有住房率高，說(shuō)白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什么追求自有住房的國(guó)民性格問(wèn)題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購(gòu)買那些無(wú)論從經(jīng)濟(jì)上還是從精神上來(lái)說(shuō)都不劃算的高價(jià)商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會(huì)高價(jià)買房然后高價(jià)出租？無(wú)論是中國(guó)住房自有率高，還是高房?jī)r(jià)或住房難，根本的還是廉租房供應(yīng)不足。

 

第三，高房?jī)r(jià)的首要責(zé)任是政府調(diào)控房?jī)r(jià)不力。控制房?jī)r(jià)上漲，降低過(guò)高房?jī)r(jià)，改善民生，這是政府的責(zé)任。但政府為什么沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)上漲呢？這還是因?yàn)檎刂品績(jī)r(jià)的力度不足。除了土地政策導(dǎo)致高房?jī)r(jià)外，政府不能控制房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)根本因素就是對(duì)投機(jī)囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果征收較高的二手房增值稅、對(duì)多套房子征收較高房產(chǎn)稅、強(qiáng)制空房出租，房地產(chǎn)投機(jī)很快就會(huì)大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會(huì)大幅降低對(duì)商品房的剛性需求，降低市場(chǎng)租金，讓房地產(chǎn)投機(jī)或投資價(jià)值大幅縮水。

 

第四，小戶型拉高房?jī)r(jià)。在高房?jī)r(jià)的情況下，買大房子需要有相當(dāng)?shù)呢?cái)力，但對(duì)多數(shù)實(shí)際需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，他們只有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有降低房?jī)r(jià)他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會(huì)迫使房?jī)r(jià)降低。而小戶型，則就會(huì)提高平方米的價(jià)格。更重要的是，小戶型會(huì)導(dǎo)致人口特別密集，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，過(guò)于密度的人口必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。如果這些原來(lái)住小戶型的人更有錢了，或因贍養(yǎng)父母需要和父母同住，或生了孩子沒(méi)地方住，他們可能選擇購(gòu)買更大一些的房子。如此一來(lái)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，小戶型會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房增加和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買中等戶型或大戶型房子，但由于人口密集，無(wú)法再增加房子，購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)將提高房?jī)r(jià)或使房?jī)r(jià)維持在高位。相反，在歐美國(guó)家，房子大，人口密度低，房?jī)r(jià)也比較低。

 

第五，獨(dú)生子女政策拉高房?jī)r(jià)。首先獨(dú)生子女政策導(dǎo)致性別比失衡，在高房?jī)r(jià)和物質(zhì)主義的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導(dǎo)致結(jié)婚買房更加剛性。同時(shí)，由于是獨(dú)生子女，兩個(gè)父母供養(yǎng)一個(gè)孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對(duì)高房?jī)r(jià)的支付能力。根據(jù)鏈家地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而日本及德國(guó)首次購(gòu)房人平均年齡42歲、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)首次購(gòu)房人平均年齡36歲、美國(guó)首次購(gòu)房年齡亦達(dá)30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說(shuō)明中國(guó)很多購(gòu)房者是依靠父母財(cái)力購(gòu)房。如果沒(méi)有獨(dú)生子女政策，一家養(yǎng)兩個(gè)孩子，再加上兩個(gè)孩子的上學(xué)等花費(fèi)又比一個(gè)孩子多，那么許多家長(zhǎng)就沒(méi)有那么多財(cái)力幫孩子買房子。由于是獨(dú)生子女，父母把全部的期待都放在這一個(gè)孩子身上，更希望他們?cè)诔鞘杏绕涫谴蟪鞘蝎@得更好的發(fā)展，這無(wú)疑就增加了大城市房?jī)r(jià)的推力。

 

第六，城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房?jī)r(jià)預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們敢炒房子，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為有人會(huì)接手他們的房子。這個(gè)預(yù)期支撐，就是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市化，會(huì)有越來(lái)越多的人進(jìn)入城市，讓炒房子的人有了發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)遇。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就會(huì)使未來(lái)人均收入提高，就提高了未來(lái)房子的購(gòu)買力，亦增強(qiáng)了投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)上升的信心。另外，就像經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于股市的預(yù)期一樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀狀況亦影響房?jī)r(jià)的信心。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對(duì)其也有信心；相反，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩或低迷，房地產(chǎn)投資者或投機(jī)者就會(huì)失去信心，銀行也失去對(duì)房地產(chǎn)的信心，此時(shí)虛高的房?jī)r(jià)就難以維持。