“天津是未來供應(yīng)所需吸納期最長的一個(gè)城市，其未來70%(超過370萬平方米)的新增供應(yīng)來自于濱海新區(qū)，包括響螺灣和于家堡。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、特許金融分析師陳仲偉在昨日的活動(dòng)上如此表示。
4月25日，世邦魏理仕在廣州發(fā)布《中國辦公樓實(shí)情調(diào)查》，以14個(gè)主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本，介紹未來4年寫字樓的供需情況。
政府引導(dǎo)與過度開發(fā)
據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止至2012年底，在北上廣深以及杭州、天津、沈陽、成都、重慶等14個(gè)大城市中，甲級和乙級寫字樓存量約為5000萬平方米，其中900萬平方米已于過去兩年內(nèi)完工。
而在未來四年，如果所有項(xiàng)目如期交付，這14個(gè)城市的寫字樓總量將達(dá)到4080萬平方米，較2012年增長80%。而在此之中，天津、沈陽以及重慶等一些二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番。
從近兩年的表現(xiàn)來看，上海和廣州等一線城市的寫字樓市場已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應(yīng)，但二線城市已表現(xiàn)出供大于求的跡象，其寫字樓的平均空置率在過去兩年中由17.0%上升至20.7%。
世邦魏理仕認(rèn)為，目前二線城市的寫字樓市場平均空置率徘徊在20%左右，同時(shí)在建項(xiàng)目以及新增供應(yīng)又在不斷增加。因此預(yù)計(jì)一些二線城市的寫字樓市場在未來幾年將面臨巨大壓力。
“與此同時(shí)，新中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目則面臨更大的壓力。”陳仲偉進(jìn)一步表示，由于土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，不少地方政府想借新的中央商務(wù)區(qū)來推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，因而往往會(huì)從決策的層面大力引導(dǎo)，這就導(dǎo)致了二線城市存在過度開發(fā)的問題。
“也就是說，盡管新的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展迅速，但是市場需求卻遠(yuǎn)未跟上。比如成都的天府新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)等等，發(fā)展太多，風(fēng)險(xiǎn)太大。”
據(jù)預(yù)測，在2013-2016年之間，杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)寫字樓將占到各自城市未來總供應(yīng)的30%-70%。而天津?yàn)I海新區(qū)供應(yīng)占比則高達(dá)72.9%。
“毫無疑問，中國整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對寫字樓的需求也將隨之逐步上漲，但這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來的需求并不能在短時(shí)間內(nèi)完全得到釋放。”陳仲偉強(qiáng)調(diào)稱，所有的二線城市其實(shí)并不具備北京、上海浦東這樣的強(qiáng)大需求，畢竟這兩者才是中國的政治、經(jīng)濟(jì)及金融中心。
27年吸納期與70%延誤率
而在供求風(fēng)險(xiǎn)方面，世邦魏理仕還根據(jù)所需吸納期的長短對上述14個(gè)城市進(jìn)行了分級。其中，北京將在未來四年間繼續(xù)保持供應(yīng)不足的狀態(tài)，若以100%出租率來消化存量，該地所需吸納期為3.16年；廣州、杭州以及上海則處于供求平衡，重慶、沈陽以及天津供大于求的風(fēng)險(xiǎn)偏高。
以天津?yàn)槔?，如果?00%出租率水平消化存量，則所需吸納期為60.32年，若以80%的出租率消化，則需48.26年。
不過，值得注意的是，由于中國房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目延誤的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，未來供應(yīng)造成的壓力可能比預(yù)期的要小。
世邦魏理仕援引2009-2012年每年年初的預(yù)期新增寫字樓供應(yīng)，以及每年年底錄得的實(shí)際新增供應(yīng)之間的比較數(shù)據(jù)指出，每年實(shí)際新增供應(yīng)平均比預(yù)期低45%。
“2009年，由于總體開工量較少，延誤率只有30%左右，而在2012年，這一比率卻高達(dá)54%。”
對于工程延期率出現(xiàn)上升，陳仲偉表示，主要原因有三個(gè)：開發(fā)商為避開供應(yīng)高峰有意推遲工程進(jìn)度；業(yè)主因資金緊缺而導(dǎo)致工程延期；另外，也可能是因?yàn)檎S可證發(fā)放延期而被迫推遲入市。
“一個(gè)不可忽視的問題是，在所需吸納期越長的城市，開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)工程延誤并推遲入市的可能性就越大，而反之亦然。”陳仲偉續(xù)稱，大部份二線城市由于沒有強(qiáng)勁的需求支撐，而新增供應(yīng)又源源不斷，因而延誤率也比較高，過去四年達(dá)到52%。
“而在天津和沈陽這兩個(gè)未來供應(yīng)壓力最大的城市，過去四年的平均延誤率更是高達(dá)70%以上，即便如此，天津以80%出租率水平消化存量所需吸納期也長達(dá)26.54年。”陳如此補(bǔ)充稱。
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