“房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分化加劇，調(diào)控難度增大。可以預(yù)期，2013年調(diào)控的難度加大。”中國(guó)社科院副研究員李恩平25在《房地產(chǎn)藍(lán)皮書No.10》發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

李恩平的另一個(gè)身份是該藍(lán)皮書的副主編，多年關(guān)注房地產(chǎn)問(wèn)題。他指出，由于2013年房?jī)r(jià)仍有較大的上漲壓力，因此調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)、征收利得稅等措施，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)大幅度反彈。同時(shí)，還應(yīng)積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的機(jī)制和制度建設(shè)。

建議向持有環(huán)節(jié)征稅

“國(guó)五條出臺(tái)后，3月底各省陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。但該措施能否有效推行，能否起到應(yīng)有的調(diào)控效果，還需要進(jìn)一步細(xì)化和其他政策措施的配合。”李恩平說(shuō)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決于具體的政策措施和政策執(zhí)行力度。

“如果各地嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)人所得稅政策，我們認(rèn)為總體房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度的攀升；相反，如政策實(shí)施重心轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅，我們認(rèn)為總體房?jī)r(jià)可能保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或略有回落。”李恩平說(shuō)。

他認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行20%所得稅政策，在剛性需求的拉動(dòng)下，二手住房的價(jià)格將在原有價(jià)位上稅負(fù)加成，直接推高二手房?jī)r(jià)，同時(shí)，部分原本在存量住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的剛性購(gòu)房需求也被迫進(jìn)入新建住房市場(chǎng)，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動(dòng)型的新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)。

因此，李恩平預(yù)計(jì)2013年中期以后，當(dāng)交易環(huán)節(jié)的所得稅調(diào)控效果不理想甚至助漲房?jī)r(jià)、惡化市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，一些大都市住房持有稅政策有望加快實(shí)施。其理由在于，“如政策重心轉(zhuǎn)向住房持有稅，則將加快存量住房入市供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求格局，可能促使房?jī)r(jià)平穩(wěn)走勢(shì)或有所回調(diào)。”

預(yù)計(jì)2013年房貸從緊

展望2013年，藍(lán)皮書認(rèn)為，房地產(chǎn)政策將“穩(wěn)中趨緊”，房地產(chǎn)投資“穩(wěn)中略升”，房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)從緊。藍(lán)皮書還預(yù)計(jì)，2013年房貸政策不但從緊且區(qū)域分化特征將顯現(xiàn)。

李恩平表示，考慮到2013年房?jī)r(jià)仍有較大的上漲壓力，調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)、征收利得稅等措施，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)大幅度反彈。同時(shí)，還應(yīng)積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的機(jī)制和制度建設(shè)。

藍(lán)皮書建議，因地制宜細(xì)化差別化信貸政策，建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，完善保障性住房按揭貸款配套政策。

值得一提的是，藍(lán)皮書還關(guān)注到溫州房地產(chǎn)高峰跌落的“典型案例。”藍(lán)皮書指出，溫州有幾個(gè)樓盤遭遇“腰斬”，“其中一個(gè)代表是溫州市場(chǎng)最高價(jià)格水平的綠城鹿城廣場(chǎng)，2010年巔峰時(shí)二手房?jī)r(jià)格接近10萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在的成交價(jià)有些已經(jīng)不到5萬(wàn)元/平方米。”

對(duì)此，藍(lán)皮書認(rèn)為，“溫州住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)確實(shí)經(jīng)歷了大幅度下跌，但溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤，而是處于高位均衡，其背后的主因是民資出路問(wèn)題。”因此，藍(lán)皮書建議關(guān)注民資、給予民資戰(zhàn)略出路，為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)提供良好的成長(zhǎng)環(huán)境。