有分析人士表示，30244元/平方米的樓面地價并不低，要想獲得高投資收益，除非產(chǎn)品定位和企業(yè)品牌能夠明顯溢價。
“這真有點戲劇化！”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者慨嘆道。顯然，從24日40億元外灘地王收購被判無效到25日斥32億元奪得滬年內(nèi)古北地王，SOHO中國可謂一夜之間從遭受打擊到“歡喜抱地回家”。
“SOHO中國董事長潘石屹演了一出大逆襲”，一位業(yè)內(nèi)知名人士向本報記者表示，雖然潘石屹搶得該地塊還是付出了一定代價，溢價率達48.37%，但該地塊無疑是一幅優(yōu)質(zhì)地塊，在這一點上，“潘石屹眼光還是比較獨到的”。
更為有意思的是，潘石屹稱，“我們非?？春蒙虾?，這是中國市場化程度最高的城市，商業(yè)氣氛濃郁，商業(yè)操作規(guī)范”。
值得一提的是，潘石屹并不滿外灘地王股權(quán)爭奪案一審宣判結(jié)果，而且因不服而堅持上訴。此前業(yè)界曾有傳言稱，這一舉動或不利于其在上海拿地擴張。“顯然，出高價還是搶回了地塊”，上述人士向本報記者如是表示。
溢價10億元搶得古北地王
4月25日上午，SOHO中國以總價31.9億元競得上海長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊(古北5-2)，成交樓板價為30244元/平方米。這意味著潘石屹搶得了上海年內(nèi)單價排名第二的地塊，同時該地塊也為上海古北地王。
據(jù)公開信息顯示，該地塊東至伊犁路，南至紅寶石路，西至瑪瑙路，北至虹橋路道路綠帶，出讓面積16558.3平方米，容積率6.37，起始樓板價20384元/平方米，起始總價21.5億元，為商辦用地。而SOHO中國最終以溢價10.4億元，溢價率達48.37%搶得此地。
宋延慶則向《證券日報》記者表示，這塊地的單價相對來說不算高。同時，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認為，該溢價率也屬正常范圍內(nèi)，但該地塊不但為年內(nèi)上海排名單價第二的地塊，而且總價也排名第二。
對此，潘石屹表示，此次收購符合SOHO中國的一貫發(fā)展策略，項目周邊商業(yè)氛圍活躍，所在區(qū)域是長寧區(qū)的辦公、商業(yè)和高檔公寓聚集地，項目建成后將與地鐵十號線及規(guī)劃中的十五號線伊犁路站地下連通。
值得一提的是，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向記者表示，該地塊原由中華企業(yè)完成一級開發(fā)，后于2010年，因中華企業(yè)資金鏈告急而被迫將該地塊以13.8億元的價格交由長寧區(qū)土地資源儲備中心收儲。
如此看來，該地塊近三年時間內(nèi)已經(jīng)升值18.1億元，而業(yè)內(nèi)人士也多看好其后市升值空間。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向本報記者表示，該地塊為日韓企業(yè)聚集區(qū)，瞄準服務(wù)這些企業(yè)的商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)市場前景比較突出。
此外，宋延慶也認為，周邊商業(yè)比較成熟，十年前就已經(jīng)有家樂福等大型超市進駐，其社區(qū)商業(yè)相當發(fā)達，但卻缺少高端一些的商業(yè)寫字樓，潘石屹也許正是看中這一點才拿下該地塊的。
不過，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向記者分析道，對于外灘地王收購遭打擊的SOHO中國來說，拿下這塊優(yōu)質(zhì)商辦用地，有利于提高在上海的企業(yè)影響力和市場占有率，為公司深耕上海多添了幾分砝碼，但同時也多添了幾分風(fēng)險。
同時，上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則向本報記者表示，這一地塊的樓面地價并不低，要想獲得高投資收益，除非產(chǎn)品定位和企業(yè)品牌能夠明顯溢價。
散售價或達8萬元/平方米
事實上，潘石屹自宣布其商用物業(yè)由散售轉(zhuǎn)型自持以來，外界質(zhì)疑聲不斷響起，甚至有聲音稱，潘石屹擅長的是營銷，散售物業(yè)資金回籠相對及時，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度也快，企業(yè)現(xiàn)金流也好看，但其轉(zhuǎn)型自持后，項目運營這一弱項將拖累轉(zhuǎn)型。同時，持有型投資回報周期長，SOHO中國的現(xiàn)金流將承受巨大壓力。
無獨有偶，有知情人士向記者透露，潘石屹近兩年在北京已沒有新增項目，戰(zhàn)略中心已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移到上海，而其近三年在上海已經(jīng)投資300億元左右。不過，SOHO中國上海在售物業(yè)存貨稍顯不足。如此一來，公司在轉(zhuǎn)型期間，如果沒有一些散售型物業(yè)支撐公司現(xiàn)金流，其全面轉(zhuǎn)型確實將面臨巨大壓力。
因此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，潘石屹摘得的上述地塊可能不會全部持有，部分物業(yè)將會選擇散售。
而在宋延慶看來，SOHO中國對地塊的處理可能更傾向于打造散售和持有相結(jié)合型的商用物業(yè)。其中，散售型商用物業(yè)占比更高的可能性比較大，畢竟該區(qū)域內(nèi)高端寫字樓這種相對稀缺的業(yè)態(tài)市場前景比較好。
不過，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心則認為，該項目適合于自持，因為項目本身具有巨大的增值潛力。此外，一向謹慎的SOHO中國眼下手握大把現(xiàn)金，截至去年12月31日，該公司擁有現(xiàn)金約為222億元，凈資產(chǎn)負債率為2.6%，完全可以進一步提高經(jīng)營杠杠。
同時，美聯(lián)物業(yè)也認為，該項目如果散售，可以參考周邊類似屬性商業(yè)、住宅項目的市價。目前，該地塊附近住宅樓盤均價達到了5萬元-6萬元/平方米的水平。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，該項目未來定價區(qū)間大概在6萬元-8萬元/平方米，增值潛力巨大。
值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者透露，“潘石屹的投資眼光還是很獨到的”，如果SOHO中國選擇將該項目部分物業(yè)散售，不但能夠快速回籠資金，甚至其利潤空間或?qū)⑦_10000元／平方米以上。
對此，記者向SOHO中國相關(guān)人士求證，公司是否會選擇散售該項目部分物業(yè)等相關(guān)情況。令人遺憾的是，截至截稿之前，記者并未受到公司相關(guān)回復(fù)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
