北京樓市在經(jīng)歷了三年來最火的春季銷售后，于4月踏入“限價”時代，樓市似乎再次面臨十字路口，但在過去的調(diào)控經(jīng)驗下，業(yè)內(nèi)的主流觀點仍認(rèn)為，由于樓市供不應(yīng)求的狀況難以改變，房價依然面臨上漲壓力。
“盛宴”落幕
據(jù)亞豪機構(gòu)、北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，北京市2013年一手商品住宅共成交40484套，成交面積達(dá)428.29萬平米，創(chuàng)下近三年同比時期的歷史新高。
其中樓市“瘋狂”的三月貢獻(xiàn)最大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月北京一、二手房網(wǎng)簽都創(chuàng)新高，二手房更刷新月度成交歷史最高紀(jì)錄。
歷史似乎總是重演。2012年4月，北京樓市在三月小幅回暖后由于總理“調(diào)控不動搖”的講話陷入觀望，隨后以“紅五月”強勁上揚的量價成交奠定了2012年樓市低開高走的大勢；2013年4月，樓市因“新國五條”細(xì)則、20%個稅等新政在三月成交沖高后有所回落，雖然成交量下跌，但房價比起一年前已“望塵莫及”。
“限價”登場
在巨大的追漲壓力下，北京正式宣告進(jìn)入“限價時代”。4月10日，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京將形成限價房序列管理，措施將包括，新盤報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質(zhì)商品房價格。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過合理指導(dǎo)確保房價不會過快上漲。
業(yè)內(nèi)人士表示，為了使北京月度房價平穩(wěn)，相關(guān)部門采取限價、暫停網(wǎng)簽、不發(fā)預(yù)售證等方式，開發(fā)商以減少推盤量對應(yīng)，往年的四五月份是市場供應(yīng)的小高峰，但今年卻出現(xiàn)了供應(yīng)不足的情況。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事總裁陶紅兵表示，在地價未降的大背景下，采取限價就會導(dǎo)致開發(fā)商利潤受到擠壓，拿地意愿降低，影響土地財政收入，這注定限價只是暫時的手段。
■ 市場盤點
量五環(huán)外新盤成交價占83%
在城區(qū)土地稀缺，四環(huán)內(nèi)新盤“豪宅化”的背景下，北京郊區(qū)的一手商品房成為成交主力。2009年開始，北京新增土地出讓的90%集中在五環(huán)外，2012年北京市宣布“十二五”期間三環(huán)內(nèi)將原則上不再新供住宅用地，使得開發(fā)熱潮從五環(huán)開始向六環(huán)外拓。
綜合亞豪機構(gòu)和北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，2013年北京市成交的40484套(包括保障房)商品住宅中，僅有6%的房源位于四環(huán)內(nèi)，而超過83%位于五環(huán)外的郊區(qū)，其中52.67%集中于五環(huán)和六環(huán)之間，而六環(huán)外的樓盤成交占比快速增長到超過30%。
從區(qū)域來看，除了歷來的成交大戶朝陽區(qū)占比11.15%外，位于主城區(qū)的東城區(qū)（含崇文區(qū)）、西城區(qū)（含宣武區(qū)）的成交占比僅為1.43%。
近郊樓市銷售十分火熱，截至4月18日，大興區(qū)2013年共銷售5651套房，占樓市成交的15.14%，成為今年北京樓市的銷冠區(qū)域。而大興、通州、昌平、順義、房山五郊區(qū)的成交占比則超過64%，其中大興、通州、房山三郊區(qū)成交占比近45%。
值得一提的是，由于近期供應(yīng)項目增多，如密云、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的成交出現(xiàn)了明顯上漲，其中密云縣成交1983套，占總樓市成交的5.31%；成交均價為9357元/平米，為所有區(qū)域中最低。
價 北京樓市難覓“萬元盤”
延續(xù)2012年樓市的年底翹尾行情，加上“國五條”出臺后的恐慌交易，北京樓市成交持續(xù)火爆，價格也隨之上漲。
數(shù)據(jù)顯示，北京已正式告別“萬元盤”時代，曾經(jīng)在大興、房山、順義、通州等近郊主打剛需客群的“萬元盤”早已銷聲匿跡，目前僅有密云、懷柔等“非主流”遠(yuǎn)郊區(qū)縣還有少量的萬元新盤。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，北京今年一手商品住宅成交均價為21767元/平米，其中5環(huán)、6環(huán)間樓盤的成交均價為20741元/平米，而6環(huán)外樓盤成交均價也達(dá)到了14381元/平米，比去年同期，出現(xiàn)了明顯上漲。
以近郊成交主力通州、大興為例，目前兩區(qū)域的成交均價已經(jīng)達(dá)到18200元/平米、18800元/平米，而2012年4月，兩區(qū)域的成交均價分別還在16500元/平米、16000元/平米，一年之間，單價上漲近2000元/平米。
“如果不是住建委的價格控制，6環(huán)外的很多樓盤可能今年要追兩萬了”，南城一位開發(fā)商告訴記者，這些新區(qū)大型品牌開發(fā)商扎堆、拿地成本較高，由于供求緊張，開發(fā)商還是可以精裝、園林等手段小幅提價。
■ 后市展望
下半年房價上漲壓力猶存
一方面是政府對房價漲幅的嚴(yán)格限制，另一方面是短期內(nèi)無法改變的供求矛盾，業(yè)內(nèi)人士對北京樓市今年的走勢也不乏爭議。北京同觀地產(chǎn)董事長張衛(wèi)克表示，目前北京的房價由住建委定，開發(fā)商如想漲價，預(yù)售證將無法獲批，住建委確定了“一房一價”政策，所以房價不會有大波動，但考慮到整體的供應(yīng)仍然緊張，預(yù)計今年房價會小幅上漲。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，目前北京存量住宅僅有6.4萬套，創(chuàng)下自2006年開始網(wǎng)簽以來的歷史最低，供求關(guān)系空前緊張；而從4月中旬的推盤情況看，由于開發(fā)商對后市觀望，推盤房源有所減少。北京房價短期內(nèi)雖可實現(xiàn)穩(wěn)定，但仍需提防行政手段退出后的房價報復(fù)性反彈。
而中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，4月以來簽約的38個項目環(huán)比3月簽約均價基本處于停滯狀態(tài)，房價3個月內(nèi)不再上漲的可能性非常大，如果政府“限價”監(jiān)管超過2個月，房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，資金壓力也將明顯加大，在1-2個月的市場博弈后，可能出現(xiàn)部分項目加快銷售。
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