社科院發(fā)布《投資藍(lán)皮書》表示，投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。4月25日17時(shí)，經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：海外投資房地產(chǎn)更需謹(jǐn)慎。

 

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，社科院今天發(fā)布2013年《投資藍(lán)皮書》，預(yù)計(jì)今年中國(guó)房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定，投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。藍(lán)皮書解釋，從中美房地產(chǎn)的形勢(shì)比較來(lái)看，中國(guó)樓市上漲的空間有限，而且對(duì)投資需求有諸多限制，而美國(guó)房地產(chǎn)正處于觸底回升階段，按照美國(guó)房地產(chǎn)周期的歷史情況推斷，這個(gè)上升趨勢(shì)大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。

 

的確，從目前國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控的力度來(lái)看，留給投資者的空間已經(jīng)很小。但另有分析指出，美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇，中國(guó)人的貢獻(xiàn)不小，如果是這樣，它的上升趨勢(shì)能維持幾年，上漲空間是否真的會(huì)很大？針對(duì)這一問題，《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭作出了解釋。

 

社科院的藍(lán)皮書對(duì)中國(guó)樓市和美國(guó)房地產(chǎn)的情況都進(jìn)行了分析，它預(yù)計(jì)中國(guó)2013年房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定，今后上漲空間有限，而從2012年開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和價(jià)格雙雙觸底回升，今后幾年有較大上漲空間，對(duì)這種判斷，您是否認(rèn)同？

 

楊紅旭：首先是中國(guó)樓市房?jī)r(jià)漲幅開始回落，或者說(shuō)漲幅的話沒法跟前面十年相比，這個(gè)我是同意的，另外是對(duì)美國(guó)樓市去年觸底反彈，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)上行這個(gè)趨勢(shì)我也是認(rèn)可的。但是未來(lái)幾年美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)不會(huì)超過未來(lái)幾年中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅，這個(gè)我現(xiàn)在暫時(shí)不太好定論。

 

現(xiàn)在我們有一些房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也可以印證美國(guó)的房地產(chǎn)確實(shí)是出現(xiàn)了復(fù)蘇，那么該如何分析美國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在所面臨的這種現(xiàn)狀，這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)周期復(fù)蘇的開始嗎？

 

楊紅旭：我比較看好美國(guó)樓市去年開始見底反彈，因?yàn)槊绹?guó)樓市從九幾年開始一直開始漲，峰值就是06年二季度的時(shí)候它的房?jī)r(jià)基本上見頂了，之后房?jī)r(jià)開始高位盤整，07年開始高位下滑，然后就是次貸危機(jī)爆發(fā)，08年次貸危機(jī)演變成金融危機(jī)。所以說(shuō)美國(guó)的房?jī)r(jià)是從06年大概夏天開始見頂之后開始下滑，一直滑到了09年的第一季度。

 

大概是09年的時(shí)候相比06年的高點(diǎn)跌了30%多，另外09年我們受貨幣政策寬松包括美國(guó)全球印鈔票印的比較多，09年的二三季度房?jī)r(jià)是有所上漲，但是漲幅非常小，2010年再度還要下跌，2011年下跌，直到是2012年的二季度開始重新上漲，從2012年第二季度漲到目前，比如說(shuō)我們今年的1月份美國(guó)的20個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅是今年1月相比去年1月已經(jīng)漲了8%左右，目前這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)是達(dá)到了大概2009年二季度反彈以后的水平，所以說(shuō)我認(rèn)為這次美國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)過將近好幾年的下跌而且跌幅是比較可觀的。

 

35%左右，這一輪應(yīng)該說(shuō)調(diào)整的是比較到位的，從去年開始房?jī)r(jià)開始步入到一個(gè)重周期或者說(shuō)長(zhǎng)周期的上漲階段，這個(gè)我是比較認(rèn)可的，不僅是他們的房?jī)r(jià)，包括新屋的銷售量房屋的開工量去年也是在持續(xù)的復(fù)蘇的，確實(shí)是這樣。

 

今年以來(lái)，中外媒體紛紛報(bào)道，現(xiàn)在到美國(guó)買房的中國(guó)人越來(lái)越多，有數(shù)據(jù)顯示2012年美國(guó)來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)房資金高達(dá)90億美金，僅低于近鄰加拿大名列第二，還有人認(rèn)為這個(gè)數(shù)字是低估了，說(shuō)中國(guó)人為美國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇作出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。如果是這樣，美國(guó)的房地產(chǎn)上升趨勢(shì)真能持續(xù)幾年嗎？

 

楊紅旭：首先說(shuō)是美國(guó)樓市的上漲主要還是靠他們自身的國(guó)內(nèi)的一個(gè)消費(fèi)購(gòu)房力量在支撐，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過08年急跌，09年見底然后之后在底部有著震蕩，那么說(shuō)現(xiàn)在總體上講前幾年應(yīng)該是有所復(fù)蘇的，經(jīng)濟(jì)面是復(fù)蘇的，而且價(jià)格經(jīng)過大幅長(zhǎng)期跌了之后確實(shí)已經(jīng)基本上見底了，包括去年的時(shí)候巴菲特他們也在收購(gòu)房產(chǎn)中介公司從中謀利，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面需求開始釋放，包括價(jià)格到位這是主導(dǎo)美國(guó)樓市的一個(gè)核心力量。

 

至于說(shuō)外國(guó)人比如說(shuō)加拿大包括中國(guó)這種外部需求畢竟量比較小，所以我們還很難說(shuō)中國(guó)人去了之后就會(huì)把美國(guó)的房?jī)r(jià)撬動(dòng)起來(lái)，我認(rèn)為中國(guó)人去了之后對(duì)于他們的需求系統(tǒng)拉動(dòng)和刺激，但是中國(guó)人的購(gòu)房需求還不能成為一個(gè)諸多力量。

 

談到中國(guó)人到美國(guó)買房現(xiàn)在大家最擔(dān)心的還是我們不深入的了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)和環(huán)境，媒體的報(bào)道有時(shí)候也不完全是可能準(zhǔn)確的，盲目投資肯定會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，作為專業(yè)人士對(duì)到美國(guó)買房投資有何建議？

 

楊紅旭：第一、美國(guó)購(gòu)房交易成本比較低，持有環(huán)節(jié)稅比較多，各地的情況不一樣，基本上會(huì)征0.5-3%之間，均值應(yīng)該是1.5%左右。這樣一個(gè)所謂房地產(chǎn)稅或者是財(cái)產(chǎn)稅，類似我們現(xiàn)在上海和重慶征的房產(chǎn)稅。

 

第二、在美國(guó)，因?yàn)榉杀容^健全，所以說(shuō)買房子需要請(qǐng)律師、購(gòu)保險(xiǎn)，尤其是要通過專業(yè)的中介人員，因?yàn)槭侵薪槿藛T對(duì)于整個(gè)法律政策包括交易的各環(huán)節(jié)都比較熟悉，所以一定要去找中介人員，去進(jìn)行相關(guān)的交易。

 

第三、在美國(guó)貸款，美國(guó)對(duì)外來(lái)人口貸款要求是比較高的，在美國(guó)要看拿什么證，到底是屬于美國(guó)公民哪個(gè)檔次，對(duì)于外國(guó)人一般貸款要求會(huì)比較苛刻一點(diǎn)。還要明白一點(diǎn)在美國(guó)各個(gè)區(qū)域不一樣，一定要注意區(qū)域。

 

第四、在美國(guó)是除了持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅之外，還有一些物業(yè)費(fèi)可能也比較高一點(diǎn)，再者就是相關(guān)的一些費(fèi)，比如說(shuō)草坪修剪費(fèi)。

 

在美國(guó)的話買住宅的話它基本上是分為幾類，一類是獨(dú)棟，我們說(shuō)的是別墅，土地是私有的，你買了之后這個(gè)產(chǎn)權(quán)是擁有的。另外就是連排，排屋，美國(guó)的連排別墅這個(gè)土地一般也是私有的，是需要交房產(chǎn)稅的。

 

還有就是公寓，在美國(guó)公寓一般是不用交房產(chǎn)稅的，因?yàn)槟阗I公寓之后個(gè)人沒有擁有這個(gè)公寓的土地所有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)楣⑹且粋€(gè)集合產(chǎn)權(quán)，是有相關(guān)的業(yè)委會(huì)包括管理公司所持有的，個(gè)人買公寓其實(shí)是買的一個(gè)單元一套房子的使用權(quán)。所以公寓一般是不用交物業(yè)稅的，但是你交的物業(yè)管理費(fèi)比較高，你住公寓物業(yè)管理費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去住別墅，這個(gè)就是在美國(guó)住別墅和公寓差異還是比較大的，個(gè)人買房子如果是想持有想自住，想長(zhǎng)期增值保值買別墅比較好，如果想短期住或者是想出租回報(bào)利潤(rùn)高一點(diǎn)還是買公寓，公寓是沒有土地私有產(chǎn)權(quán)的。