繼3月北京樓市強(qiáng)勢回暖之后，隨著新一輪調(diào)控政策“國五條”北京細(xì)則的落地，4月商品住宅成交應(yīng)聲回落。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，新政90平方米以下小戶型成交回落最為明顯，而“一步到位”的中高端需求則上漲明顯，促使4月成交價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。此外，不受政策影響的商住項(xiàng)目也再度受益，成為市場“香餑餑”。

 

京華時(shí)報(bào)記者潘秀林

 

小戶型成交銳減

 

3月30日，北京公布了新一輪調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則，本地戶籍單身人士將不得購買第二套住房，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓非唯一住房或購房后五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房需要交納20%的個(gè)人所得稅。

 

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，自新政實(shí)施以來，住宅市場持續(xù)低落，從恢復(fù)網(wǎng)簽至今，新建商品住宅（包含保障房）日均成交量不足300套，還不足3月日均成交量的5成。同時(shí)，供應(yīng)市場也較為低迷，4月前20天，新增期房項(xiàng)目僅4個(gè)，供應(yīng)量為1241套。

 

從新政后市場供應(yīng)情況來看，4月90平方米以下成交量比3月同期大幅下降96.3%，而90平方米以上戶型成交量降幅不到6成，同時(shí)，4月商品住宅成交均價(jià)比3月同期上漲約8.7%。

 

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，在預(yù)售價(jià)格方面設(shè)立關(guān)卡、明令開發(fā)商后期開盤價(jià)格不得高過前期以及周邊同類項(xiàng)目，這使得剛需購房者對后市預(yù)期發(fā)生一定變化，低價(jià)小戶型成交量降幅最為明顯，也使4月商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

 

中高端改善需求上漲

 

在小戶型成交回落的同時(shí)，市場中也不乏亮點(diǎn)。一些“一步到位”的中高端項(xiàng)目在新政出臺(tái)之后仍然表現(xiàn)良好，繼續(xù)去年下半年以來的熱度，不少稀缺資源型項(xiàng)目尤其受到客戶青睞。

 

進(jìn)入4月，中高端項(xiàng)目逐漸提高入市速度。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京共23個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤入市，其中華潤公元九里 、廣安壹號、萬年生態(tài)城·園博府 等預(yù)售均價(jià)為30000-40000元/平方米，還有領(lǐng)秀·觀山悅 、旭輝·御錦以及正源尚峰尚水等多個(gè)別墅項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目比重明顯提升。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前市場價(jià)格已經(jīng)回漲至一定水平，因此中高端項(xiàng)目開始紛紛進(jìn)入銷售季；另外，業(yè)內(nèi)對于新政的預(yù)期中，對于二套及以上購買力的管控已成定局，而中高端項(xiàng)目多面向此類需求，因此部分項(xiàng)目開始搶占先機(jī)，在政策尚未落地之前爭取一定銷量。

 

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-2月高端一手住宅共成交1987套高端公寓，平均售價(jià)環(huán)比上升1.8%至42228元/平方米，其中70%在售項(xiàng)目平均售價(jià)環(huán)比均有所提高。仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人陳錦平指出，新政將進(jìn)一步抑制投資需求，二手房成交量將有所下滑，但出于強(qiáng)大需求的支撐，預(yù)計(jì)一手住房市場并不會(huì)出現(xiàn)明顯弱化。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著第二套房購房資格越來越嚴(yán)、購房成本越來越高，無論剛需還是改善型置業(yè)，一步到位的需求越來越多，對地段、產(chǎn)品都越來越挑剔。因此，對于那些占據(jù)稀缺資源、性價(jià)比較高的中高端項(xiàng)目來說，新政更加推動(dòng)高端購房者的關(guān)注。華潤置地北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，其旗下華潤公元九里項(xiàng)目，定位為220-680平方米精裝平層大宅，在新政出臺(tái)后客群需求也發(fā)生了一些變化，多次改善、終極置業(yè)的客戶比重更加增多，低密度規(guī)劃、大平層產(chǎn)品、全精裝實(shí)景現(xiàn)房、合理價(jià)位以及配套的教育資源等，均成為該項(xiàng)目吸引高端改善人群的優(yōu)勢。此外，西山壹號院、金茂府等改善類項(xiàng)目，也均在新政之后獲得持續(xù)的關(guān)注。

 

商住項(xiàng)目熱銷

 

“國五條”細(xì)則進(jìn)一步提高了住宅限購標(biāo)準(zhǔn)，將一些當(dāng)前不具備購房資格的剛需人群以及部分投資需求再次擠向了不限購的商住項(xiàng)目。

 

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)首周成交銷量前十的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目占據(jù)半壁江山。這些熱銷的商住項(xiàng)目包括金隅自由筑、珺悅國際 、東亞五環(huán)國際 、東亞創(chuàng)展國際 、北京方糖 等，其共同特點(diǎn)是位于五六環(huán)周邊，多臨近軌道交通，售價(jià)略低于周邊的住宅項(xiàng)目，多以小戶型為主。

 

對此，高姍分析認(rèn)為，商住項(xiàng)目未受本輪新政波及，不限購不限貸成為這類產(chǎn)品的最大優(yōu)勢，被住宅限購擠壓出的購房需求中的相當(dāng)部分轉(zhuǎn)入商住市場，造成商住項(xiàng)目的熱銷。特別是商住項(xiàng)目的小戶型、低總價(jià)優(yōu)勢，購房者首付門檻得以降低，銷量大增成為必然。高姍認(rèn)為，商住項(xiàng)目只是開始，未來還可能擴(kuò)展到寫字樓、商鋪、旅游地產(chǎn)等其他不限購的房地產(chǎn)領(lǐng)域。