MTO租房補(bǔ)貼對(duì)我國(guó)的啟示

 

相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過租房補(bǔ)貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實(shí)施的靈活性更大。 

 

TO成效顯著

 

1994年美國(guó)實(shí)施的“向機(jī)會(huì)遷居”（Moving To Opportunity，MTO），是由美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）設(shè)計(jì)的解決低收入家庭住房問題的一項(xiàng)社會(huì)實(shí)驗(yàn)，通過給居住在貧困社區(qū)的貧窮家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)這些家庭向非貧困社區(qū)搬遷。

 

目前，美國(guó)有超過130萬個(gè)家庭依靠這一項(xiàng)目支付房租。當(dāng)家庭找到合適的住房時(shí)，使用HUD發(fā)放的租房補(bǔ)貼券，只需用其總收入的10%支付租金，而公共住房機(jī)構(gòu)將支付余下的住房租金。為維持這一項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，美國(guó)財(cái)政用于此項(xiàng)目的財(cái)政補(bǔ)貼不斷增加，2013年計(jì)劃投入190億美元用于支持這一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

 

在項(xiàng)目實(shí)施初期，參與此實(shí)驗(yàn)的家庭都居住在極度貧困社區(qū)，大多數(shù)家庭戶主是婦女，2/3的家庭是非裔美國(guó)人，1/3的家庭是西班牙裔人；此外，這些家庭中有75%的戶主在領(lǐng)取福利金，40%多的戶主未完成高中學(xué)業(yè)，而且大多數(shù)有2~3個(gè)小孩。為準(zhǔn)確評(píng)估租房補(bǔ)貼對(duì)貧困家庭的影響，這些家庭分別被隨機(jī)分配到兩組，一組家庭獲得租房補(bǔ)貼券，另一組作為對(duì)比，不能獲得補(bǔ)貼券。

 

在項(xiàng)目實(shí)施5~7年后的中期評(píng)估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補(bǔ)貼券的家庭，其生活狀況比沒有獲得的家庭有顯著提高。例如，對(duì)生活居住安全感以及住房和鄰里的滿意度都有顯著提高。同時(shí)，對(duì)于減少青少年犯罪行為方面，MTO的效果也較明顯，獲得房租補(bǔ)貼家庭的子女犯罪率比沒有獲得的家庭低6%~11%。

 

在項(xiàng)目實(shí)施10~15年后的長(zhǎng)期評(píng)估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補(bǔ)貼券的貧窮家庭更愿意搬遷到貧困比例較低社區(qū)居住，這在很大程度上可以降低貧困居民聚居導(dǎo)致貧民窟形成的可能性。獲得補(bǔ)貼券的家庭遷往的社區(qū)平均貧困率為11%，而沒獲得補(bǔ)貼券家庭所居住的社區(qū)，貧困率高達(dá)40%。

 

MTO對(duì)我國(guó)的啟示

 

筆者認(rèn)為，美國(guó)MTO項(xiàng)目顯著的效果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和解決貧困城市家庭住房問題有一定的借鑒意義。

 

一些家庭（貧窮家庭或者年輕的家庭）在收入較低情況下買不起房，我認(rèn)為應(yīng)使用租房補(bǔ)貼券鼓勵(lì)他們租房。這對(duì)我國(guó)樓市發(fā)展至少有以下幾個(gè)方面的好處：

 

首先，鼓勵(lì)使用租房補(bǔ)貼券可以將住房市場(chǎng)的存量房釋放出來，作為現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)充。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有大量的存量房可供釋放，根據(jù)2011年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國(guó)有18.65%的城鎮(zhèn)家庭有兩套或兩套以上的住房，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)年輕或貧窮家庭租房而非購置住房，那么不但能緩解這部分家庭的購房壓力，同時(shí)有助于租房市場(chǎng)的發(fā)展。

 

其次，向家庭提供租房補(bǔ)貼券，有利于促進(jìn)勞動(dòng)力的流動(dòng)，使得勞動(dòng)力資源得到有效配置。家庭受住房的約束較大，影響家庭成員在勞動(dòng)力市場(chǎng)上的流動(dòng)。工作初期購房能力不強(qiáng)，也不一定能從事最為適合的工作，在這種情況下購房，不僅加重了整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也增加了更換工作的成本，影響了整個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)資源配置的效率。從這個(gè)角度來看，我認(rèn)為發(fā)展租房市場(chǎng)、使用租房補(bǔ)貼券的辦法能夠緩解這一問題，家庭成員更換工作所受約束會(huì)減少，住房導(dǎo)致的勞動(dòng)力流動(dòng)性不足的問題能得到有效解決。

 

租房補(bǔ)貼券在我國(guó)實(shí)施的可行性

 

目前我國(guó)主要以保障房建設(shè)來解決低收入家庭的住房問題。2011年開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造房1000萬套，計(jì)劃投資1.3萬億元，而其中5000億元由中央和地方政府共同承擔(dān)，8000億元由社會(huì)機(jī)構(gòu)和企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，收入位于25%分位數(shù)以下的城鎮(zhèn)家庭，年平均收入約為8800元，全國(guó)大約有5250萬的城鎮(zhèn)家庭位于這個(gè)水平以下，這部分家庭的住房負(fù)擔(dān)較大，房貸余額和收入比為1.49，而全國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平為0.53。

 

如果將保障房投資的10%（減少的保障性住房數(shù)量為100萬套）進(jìn)行租房補(bǔ)貼，平均每戶貧困家庭補(bǔ)貼1500元/月，那么將解決720萬家庭的租房問題。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房數(shù)量為1.23套，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租，住房空置率約15.5%（0.23×67.54%），據(jù)此推算我國(guó)城鎮(zhèn)二套房空置的數(shù)量約為3260萬套，完全可以滿足720萬家庭的租房需求。

 

相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過租房補(bǔ)貼來幫助低收入家庭解決住房問題成本更低，地方政府實(shí)施的靈活性更大，這種間接的調(diào)控和補(bǔ)貼手段或許是一個(gè)不錯(cuò)的思路。（作者系西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任）

 

黃鳴：我國(guó)應(yīng)盡快制定《租房法》保障租戶利益

 

全國(guó)人大代表、皇明太陽能董事長(zhǎng)黃鳴今日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、和訊網(wǎng)聯(lián)合訪談時(shí)表示，我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)帶來城市房租增長(zhǎng)過快，因此規(guī)范租房很迫切也很重要，黃鳴建議制定《租房法》，規(guī)范租房業(yè)，保障房屋租客的利益。

 

有關(guān)資料顯示，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的是美國(guó)，為68%，英國(guó)為56%，歐洲其他國(guó)家為30%到50%之間。有專家分析，一個(gè)比較合理的結(jié)構(gòu)是，30%的人買房住，70%的人租房住。

 

黃鳴說，在德國(guó)租房并沒有像其他西方國(guó)家那樣被看成是“貧窮”、“社會(huì)地位低下”等的代名詞。就連德國(guó)總理默克爾也在博物館島對(duì)面租了一套雅致的河畔公寓。租房市場(chǎng)完善的西方國(guó)家，一個(gè)明顯的共同點(diǎn)是考慮房屋租客利益，也就是說有健全的法規(guī)制度保障租房者具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。

 

黃鳴認(rèn)為，未來不管對(duì)“使用租賃”還是“收益租賃”，也就是說不管是居住，還是經(jīng)營(yíng)，其涉及范圍可以說面廣量大。規(guī)范租房，對(duì)于保障租房者、業(yè)主的利益，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)秩序，建設(shè)和諧社會(huì)，都至關(guān)重要?，F(xiàn)在我國(guó)控制房?jī)r(jià)帶來的城市房租增長(zhǎng)過快，也說明了規(guī)范租房的迫切性、重要性。因此，建議國(guó)家盡快制定《中華人民共和國(guó)租房法》。

 

黃鳴進(jìn)一步解釋，從理論上講，合同雙方在法律上是平等，但租房合同的一方表面看來是房東，其實(shí)是“物”(房子)，而租房合同的另一方不僅表面看來是房客，而且實(shí)際上是“人”。“人”和“物”在法律面前不是平等的，所以租房法中首先應(yīng)當(dāng)考慮的是“人”的利益，其次才是“物”的利益。房子作為私有財(cái)產(chǎn)，房東把房子租給房客，不能僅成為房東(財(cái)產(chǎn)所有者)的投資和盈利，而且必須兼顧房客(財(cái)產(chǎn)使用者)的利益。房東租給房客的不是一臺(tái)機(jī)器或某個(gè)工具，而是住房。住房是給人住的，是一個(gè)人或一個(gè)家庭生活的中心場(chǎng)所。所以對(duì)住房的保護(hù)已經(jīng)作為基本人權(quán)寫入了憲法。有的國(guó)家《租房法》規(guī)定,即使租客有欠租違約等行為,業(yè)主也要出示足夠證據(jù),然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋。

 

以德國(guó)為例，在1900年德國(guó)民法產(chǎn)生的時(shí)候，并沒有什么對(duì)租房者的保護(hù)措施。直到第一次世界大戰(zhàn)后，由于住房的緊缺在1917年通過了租房緊缺時(shí)期保護(hù)法(Mietnotrecht)，對(duì)房東解除房約和提高房租作出了法律限制。六十年代末房租又不斷飛漲。所以社民黨1969年底執(zhí)政后，馬上出于對(duì)房客的保護(hù)，大幅修改和通過了新的租房法(1971.11.25)，即今日租房法的藍(lán)本。該法原來是作為有時(shí)間限制的臨時(shí)法律，1974年12月18日聯(lián)邦議會(huì)通過將該法作為正式的永久法律。兩年前社民黨和綠黨重返執(zhí)政黨位置后，首先想到的又是對(duì)租房法的修改，并于2001年3月21日再度通過了新的租房法。

 

德國(guó)聯(lián)邦政府希望所有超過五萬人口的城市，由市政府主管的市政建設(shè)部門(Bauverwaltungsamt)或同時(shí)與該地區(qū)房東和房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際房租情況的統(tǒng)計(jì)資料來確定該地區(qū)的房租建議表，并公開發(fā)表。該表每?jī)赡旮乱淮?，如果因故沒有更新，則仍然援用舊表。該表不僅適用于該地區(qū)，原則上也適用于所有與該城市有相近(經(jīng)濟(jì)、交通等)情況的城市。根據(jù)許多法庭判例，租房?jī)r(jià)格表是公認(rèn)的最為可信和權(quán)威的，也基本作為法庭審理房租合理與否的依據(jù)。為此，反對(duì)黨激烈反對(duì)這種做法，說這實(shí)際上是政府在定房租，而不是市場(chǎng)在定房租。

 

因?yàn)?ldquo;租房?jī)r(jià)格表”是根據(jù)通常情況下的房子情況來定的，所以房租的具體價(jià)格應(yīng)當(dāng)在“合理房租”上下波動(dòng)，即租房狀況相對(duì)于通常情況較好或較差的情況下，其房租也要相應(yīng)地、適當(dāng)?shù)靥岣呋蚪档?。但這樣的提高房租是有限度的。根據(jù)法律，房租超高指房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則就作為“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)論。根據(jù)經(jīng)濟(jì)犯罪法，這種情況已經(jīng)構(gòu)成了違法行為(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起訴，不僅房租將立即降到最高超出“合理房租”的 20%，而且房東將受到最高10萬馬克的罰款。房租暴利：如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，則就作為“房租暴利”(Mietwucher)論，根據(jù)刑法，這已構(gòu)成了犯罪行為，房東將受到更高罰款，甚至判至三年徒刑。