縱觀房地產(chǎn)調(diào)控十年與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌跡，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最需要“救世主”的時(shí)候，房地產(chǎn)“超級(jí)英雄”都會(huì)第一時(shí)間站出來(lái)。

 

1998年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴，2008年國(guó)際金融危機(jī)，都是借助房地產(chǎn)的力挽狂瀾，助力經(jīng)濟(jì)在旋渦中復(fù)蘇并穩(wěn)定增長(zhǎng)，成功度過(guò)了最困難時(shí)期。而2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一季度GD P同比增長(zhǎng)7.7%，增速未達(dá)市場(chǎng)預(yù)期，工業(yè)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)疲軟，固定資產(chǎn)投資一枝獨(dú)秀，復(fù)蘇之勢(shì)微弱，是否預(yù)示著房地產(chǎn)的又一次“超級(jí)英雄”時(shí)代即將來(lái)臨？于是，又一種預(yù)期在升溫：中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)弱勢(shì)，反倒對(duì)房地產(chǎn)是利好信號(hào)，因?yàn)檎粫?huì)過(guò)分打壓房地產(chǎn)業(yè)。

 

如果說(shuō)房地產(chǎn)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，不如說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“綁架”了房地產(chǎn)業(yè)。毫無(wú)疑問(wèn)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，GD P難保7.5%。

 

沒(méi)有房地產(chǎn)支撐，地方融資平臺(tái)全面收緊時(shí)，全國(guó)地方政府債務(wù)今年將有破裂的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)2013年地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，要求各銀行控制地方平臺(tái)貸款總量，不得新增融資平臺(tái)貸款規(guī)模；對(duì)于現(xiàn)金流覆蓋率低于100%或資產(chǎn)負(fù)債率高于80%的融資平臺(tái)貸款占比不高于上年。地方融資平臺(tái)的全面收緊，表明地方政府債務(wù)“壓力山大”。2011年6月，國(guó)家審計(jì)署發(fā)布了有史以來(lái)最權(quán)威的一份地方債務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，據(jù)其披露，截至2010年末中國(guó)地方債余額為10.7萬(wàn)億元。進(jìn)入2013年，政府債務(wù)問(wèn)題更是成為機(jī)構(gòu)的研究熱點(diǎn)。近期包括華泰證券、招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]證券和平安證券等紛紛進(jìn)行了測(cè)算，對(duì)于15萬(wàn)億左右的地方債規(guī)模，基本形成了共識(shí)，同時(shí)均對(duì)以城投債和政信合作為代表的“影子債務(wù)”表示了擔(dān)憂。

 

目前土地財(cái)政是地方政府還債與保持債務(wù)鏈不破裂的殺手锏。重慶用土地儲(chǔ)備“對(duì)付”地方政府債務(wù)就是最好證明，過(guò)去十年重慶花了6000億元，這些錢花了債務(wù)為什么不高呢？重慶市市長(zhǎng)黃奇帆坦言，因?yàn)橹貞c的辦法是管住土地，讓土地升值的財(cái)富歸政府所有。

 

在今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)不振與稅收增速回落及地方政府債務(wù)高筑背景下，房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的稅費(fèi)，風(fēng)景這邊獨(dú)好，再次表明地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的事實(shí)性依賴。2013年一季度地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加帶動(dòng)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增加。

 

在財(cái)政收支矛盾日益加劇的當(dāng)下，地方政府將房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入作為今年財(cái)政增收挖潛的主要手段。一旦2013年二季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落無(wú)逆轉(zhuǎn)，中央房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)“安靜與觀望”階段，國(guó)家層面調(diào)控見底。雖然部委房地產(chǎn)調(diào)控仍將保持從嚴(yán)的基調(diào)，不排除地方政府房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)與貨幣及房貸政策適度放松的可能性。

 

一方面是固定資產(chǎn)投資依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭，其中房地產(chǎn)的重要性最明顯；另一方面，房地產(chǎn)是地方政府的主要收入來(lái)源，地方債務(wù)高壓及保障房建設(shè)資金缺口巨大。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)中國(guó)G D P有硬著陸風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)現(xiàn)破裂風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，就是房地產(chǎn)“超級(jí)英雄”時(shí)代歸來(lái)的時(shí)候。

 

新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)班子正在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快市場(chǎng)改革步伐，能否成功，關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)是否一直為房地產(chǎn)“超級(jí)英雄”時(shí)代所主宰。如果一意孤行過(guò)多依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與增加稅收等支撐地方債務(wù)，顯然是不可持續(xù)的，只會(huì)讓這個(gè)“超級(jí)英雄”越來(lái)越扭曲變形，甚至強(qiáng)大到一調(diào)房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)就死，一放房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)就膨脹的惡性循環(huán)怪圈。事實(shí)再次證明，調(diào)控房?jī)r(jià)靠短期行政調(diào)控手段與遏制需求的政策，必然會(huì)招致調(diào)控之后的市場(chǎng)反彈報(bào)復(fù)。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制非常重要，特別是住房保障制度、產(chǎn)權(quán)制度、土地制度、金融制度、稅費(fèi)分配制度、土地出讓方式等經(jīng)濟(jì)體制的改革，才是未來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“平民”時(shí)代的關(guān)鍵問(wèn)題所在。

 

謝逸楓(住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng))