本報(bào)在4月20日?qǐng)?bào)道了《交300萬(wàn)元才能入住養(yǎng)老社區(qū)》之后，不少讀者向記者咨詢，養(yǎng)老地產(chǎn)是否有提早購(gòu)買(mǎi)入住的必要？什么時(shí)候可以考慮投資入住養(yǎng)老社區(qū)？經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，記者了解到，按照現(xiàn)行模式，選擇保險(xiǎn)系養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，達(dá)到一定資金量后才有入住資格，選擇地產(chǎn)系養(yǎng)老社區(qū)，目前在廣州的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)且租金昂貴。

 

“保險(xiǎn)系”：實(shí)質(zhì)是買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)

 

記者了解到，目前險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)的模式多數(shù)與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)其某款保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，只有購(gòu)買(mǎi)達(dá)到一定金額的保險(xiǎn)才能夠獲得養(yǎng)老地產(chǎn)的入住資格。所謂與之掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品本身就是普通的養(yǎng)老年金保險(xiǎn)，與普通的養(yǎng)老保險(xiǎn)并無(wú)任何差異。這也就意味著，消費(fèi)者仍是買(mǎi)一款養(yǎng)老保險(xiǎn)，每年定期繳納一筆保費(fèi)，享受保險(xiǎn)產(chǎn)品的保險(xiǎn)責(zé)任，而保費(fèi)金額要到達(dá)上百萬(wàn)的規(guī)模才可享受養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。

 

按目前養(yǎng)老年金險(xiǎn)的條款，消費(fèi)者可以采取一次性交費(fèi)或者按年交費(fèi)方式定期繳納保費(fèi)，等到一定年齡（一般為65歲）投保人可以開(kāi)始享受按年或者按月的生存保險(xiǎn)金，此外，投保人還可以在某一特定時(shí)間領(lǐng)取保險(xiǎn)公司給付的大額生存保險(xiǎn)金。

 

銷(xiāo)售人員表示，養(yǎng)老社區(qū)的居住權(quán)在直系親屬之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@就意味著投保人可將自己入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給自己的配偶甚至子女。專(zhuān)家分析，該舉措也表示“養(yǎng)老社區(qū)的居住權(quán)無(wú)法在市場(chǎng)上進(jìn)行商業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)狈ν顿Y價(jià)值。”

 

“目前幾家險(xiǎn)企采取了購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品入住養(yǎng)老社區(qū)的做法，如果10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間后，這些保費(fèi)到時(shí)是否足以支付客戶的養(yǎng)老成本？”某壽險(xiǎn)人士表示擔(dān)憂。

 

有險(xiǎn)企高管向記者坦言，目前開(kāi)出的養(yǎng)老社區(qū)入住資格多是險(xiǎn)企根據(jù)前期的成本核算之后的定價(jià)，其實(shí)對(duì)于多少年后能夠收回成本或者保費(fèi)本身能否完全涵蓋所有成本支出仍是未知數(shù)。

 

“房企系”：項(xiàng)目少租金高企

 

記者了解到，目前在廣州地區(qū)，能夠被選擇的“房企系”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，除了上一篇所說(shuō)的祈福護(hù)老公寓與頤福居，其余不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還在襁褓之中。

 

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊日前在北京表示，在琶洲將打造一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并預(yù)期在2014年年底推向市場(chǎng)。對(duì)于其未來(lái)的項(xiàng)目模式，她表示，可能采取“會(huì)員制”。租金尚未定價(jià)，在記者與保利高層的交流中，唯一可以確定的是“絕對(duì)不會(huì)便宜”。

 

就祈福護(hù)老公寓所提供的租金來(lái)看，如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬(wàn)元或1.55萬(wàn)元的兩房。除了餐費(fèi)和醫(yī)生簡(jiǎn)單的身體檢查費(fèi)用，其他護(hù)理費(fèi)用均要自理，記者計(jì)算了一下，兩房的月租已可在祈福小區(qū)內(nèi)供一套別墅。

 

在租金高企一定的情況下，未來(lái)會(huì)員費(fèi)的門(mén)檻會(huì)不會(huì)越來(lái)越高呢？是否早一點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)入住資格會(huì)更加劃算？一位研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士直言，目前可以轉(zhuǎn)讓“入住資格”的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品并不多，未來(lái)“入住資格”是否能夠順利轉(zhuǎn)讓出手，目前并不清楚。“并且，若是帶著升值的角度去看，入住資格未來(lái)升值的幅度還要分情況討論。”他表示，“除非養(yǎng)老地產(chǎn)真的坐落在風(fēng)景區(qū)里面，本身背靠稀缺資源，比如說(shuō)是市中心，或者說(shuō)護(hù)理團(tuán)隊(duì)本身十分難以復(fù)制。不過(guò)隨著內(nèi)地護(hù)理團(tuán)隊(duì)的進(jìn)步，未來(lái)很難有這樣（護(hù)理團(tuán)隊(duì)難以復(fù)制）的情況出現(xiàn)。”

 

專(zhuān)家觀點(diǎn)

 

養(yǎng)老地產(chǎn)“可選擇”

 

但服務(wù)質(zhì)量“難辨”

 

“顯然，有養(yǎng)老地產(chǎn)需求的老人只是老人中間的小部分，目前主要是大城市有資產(chǎn)的中高端人群，但這一小部分的需求十分旺盛。”戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文透露，其此前曾經(jīng)在東莞、深圳、惠州三市進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有高端養(yǎng)老需求的人數(shù)達(dá)到三地高端養(yǎng)老床位數(shù)的4~5倍。照這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)至少存在數(shù)倍的增長(zhǎng)空間。

 

“中國(guó)現(xiàn)在一對(duì)孩子要贍養(yǎng)四個(gè)老人，未來(lái)肯定是商品養(yǎng)老或者是社會(huì)養(yǎng)老，如果有能力，現(xiàn)在的三四十歲左右的客戶應(yīng)該將自己的老年生活安排好，完全可以選擇社會(huì)化的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)主打軟性服務(wù)，不光是硬件上的內(nèi)容。“有專(zhuān)業(yè)人士護(hù)理，有人照顧，這些都是軟性服務(wù)。”而無(wú)論是“房企系”養(yǎng)老地產(chǎn)的“會(huì)員卡”，還是“險(xiǎn)企系”養(yǎng)老地產(chǎn)的“入住資格”，其實(shí)質(zhì)都是分享“軟性服務(wù)”這一稀缺資源。

 

但是，若是目前出手購(gòu)置養(yǎng)老地產(chǎn)，如何判斷哪些項(xiàng)目更適合，他也坦言：“很難判斷。”他認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)或者險(xiǎn)企而言，提供軟性服務(wù)并非主項(xiàng)。目前買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更多是“賭一把”，未來(lái)誰(shuí)的軟性服務(wù)會(huì)更加好更加有持續(xù)性，“非常難說(shuō)”。