據(jù)《東方早報》報道，4月底的上海土地市場進(jìn)入密集出讓期。
搜房網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月底，上海至少有7幅經(jīng)營性用地進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，起始總價約50億元。兩幅純居住用地中，尤以在去年流拍后“復(fù)出”的青浦趙巷特色居住區(qū)0號地塊1備受關(guān)注。上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，已有33家企業(yè)領(lǐng)取該地塊標(biāo)書，4家企業(yè)提交競買申請。
某港資房企副董事稱，最近的土地市場比較熱，總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。但優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的供應(yīng)量明顯偏少，出讓的地塊往往位于遠(yuǎn)郊，“靠近市區(qū)、配套好的地塊偏少，稍微好一點(diǎn)的地塊一出來，往往引來多家開發(fā)商爭搶，溢價率驚人。”
趙巷一宅地原價復(fù)出
出讓公告顯示，趙巷特色居住區(qū)0號地塊1東至置鼎路，南至尚涇支流，西至新通波塘，北至淀浦河；出讓面積為12.138萬平方米，容積率為1.02；規(guī)劃用途為普通商品房；起始總價為11.8357億元，折合樓板價為9560元/平方米。
值得一提的是，上述趙巷地塊曾于2012年9月掛牌，但后中止出讓。此番“復(fù)出”，出讓面積、起始價格、容積率均未作調(diào)整。
某外資房企總經(jīng)理稱，上述趙巷地塊容積率較低，總價較高，一般會用于建造中高端項(xiàng)目。去年流標(biāo)可能和其地理位置較為偏遠(yuǎn)、周邊配套不夠成熟有關(guān)。現(xiàn)在將其再拿出來，說明一些開發(fā)商向政府流露出拿地的意愿。宅地能夠陸續(xù)入市，說明土地出讓方對市場是看好的，這和當(dāng)前住宅市場成交較熱也有直接關(guān)系。
某上市房企營銷總監(jiān)則稱，趙巷周邊宅地的樓板價在2009年、2010年曾被炒到1.5萬元/平方米，去年該區(qū)域宅地樓板價在1萬-1.2萬元/平方米，此次趙巷特色居住區(qū)0號地塊1、浦東康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)D01-04地塊起始樓板價都不算高，成交樓板價在1.5萬元/平方米以內(nèi)，開發(fā)商都有操作空間。
康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)D01-04地塊同樣計(jì)劃在4月底進(jìn)行現(xiàn)場競買。
上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，已有49家企業(yè)領(lǐng)取該地塊標(biāo)書，6家企業(yè)提交競買申請。出讓公告顯示，該地塊南至川周公路，北至康綿路，出讓面積為30208.3平方米，容積率為1.19，系普通商品房用地。該地塊起始出讓總價為2.6446億元，折合樓板價7357元/平方米。
宅地“難逃”高溢價
除了上述純宅地，部分含有居住性質(zhì)的地塊也受到開發(fā)商追捧。
上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，位于松江的車亭公路三號地塊計(jì)劃于4月27日進(jìn)行現(xiàn)場競買，目前已有41家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，6家企業(yè)提交競買申請。出讓公告顯示，該地塊西至影城路，北至上海影視樂園；出讓面積為94193.4平方米，系商住類用地；起始總價為5.78億元。
某上市房企副總裁認(rèn)為，松江車亭公路三號地塊周邊項(xiàng)目價格普遍較低，存在價格洼地，但位置較差，預(yù)計(jì)競爭會比較激烈，“最近上海推出的宅地較少，競爭都會比較激烈。”
此外，計(jì)劃在4月25日進(jìn)行現(xiàn)場競價的金山新城B-2地塊，也含有部分居住性質(zhì)用地。該地塊東至戰(zhàn)斗港，南至龍皓路，出讓面積為11.4萬平方米，容積率為3.0，規(guī)劃用途為商住辦，起始總價為5.7億元。
上述上市房企副總裁預(yù)計(jì)，前述4幅宅地的最終成交溢價率估計(jì)都會較高。在他看來，除了趙巷地塊總價較高，另外3幅宅地的總價都較低，而且周邊項(xiàng)目的樓板價也較低，預(yù)計(jì)會引發(fā)開發(fā)商的激烈爭奪。
上海某一級土地出讓市場平臺負(fù)責(zé)人亦稱，近期上海出讓的宅地起始價格有點(diǎn)偏高，這來自土地出讓方對市場的判斷即會有一定數(shù)量的開發(fā)商競買，起始價格定得高一點(diǎn)可以控制溢價率。即便如此，最近50%、60%的溢價率也屢見不鮮。
土地供應(yīng)瓶頸
除了上述宅地，位于古北板塊的商辦地塊長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊(古北5-2)，同樣備受關(guān)注。
截至昨日發(fā)稿，已有81家企業(yè)領(lǐng)取該地塊標(biāo)書，5家企業(yè)提交了競買申請。一位知情人士稱，目前包括SOHO中國(00410.HK)、古北集團(tuán)、北京(樓盤)西澳在內(nèi)的多家企業(yè)，已繳納定金(詳見4月22日早報A24版《古北5-2地塊受房企追捧》)。
某上市房企總裁助理直言，近期上海土地市場比較熱，成交價格也比較高。一些地塊的最終價格超出開發(fā)商的心理價位，“從去年底到現(xiàn)在，土地市場尤其是宅地供應(yīng)較少，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而近期樓市銷售則一直向好，開發(fā)商手上都有了錢，為保持在上海市場的占有量，紛紛出手拿地，尤其是那些好幾年都沒拿地的企業(yè)，紛紛報名競拍。”
前述上海某一級土地開發(fā)商的感覺則是，當(dāng)下的土地市場屬于溫?zé)幔髽I(yè)的參與熱情較高，大型房企拿地意愿比較強(qiáng)，“但開發(fā)商畢竟對房地產(chǎn)宏觀政策有些顧慮，怕再出調(diào)控政策，所以也不是很熱。”
該開發(fā)商認(rèn)為，這種溫?zé)岬臓顟B(tài)是最好的，“土地市場最怕火爆，一火爆政府就會有反應(yīng)。”
至于土地供應(yīng)量偏少，該開發(fā)商解釋，這主要是一級市場開發(fā)不順造成的。
“動遷是瓶頸，不是政府不愿意推，而是動遷對象要價太高，一些開發(fā)商關(guān)注很久了的地塊始終難以入市，所以每年的供應(yīng)計(jì)劃難以完成，真正能入市的地塊還是偏少。”該開發(fā)商說。
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