經(jīng)歷了3月份二手住宅成交的井噴后，目前深圳樓市中性價(jià)比較高的“筍盤”顯得尤為稀缺，而此時(shí)，開發(fā)商則加緊了出貨的速度，多個(gè)新建商品住宅樓盤在這兩周入市，對(duì)于很多剛需買家而言新房成為了首選。

 

記者了解到，進(jìn)入4月，深圳二手房成交量在3月的井噴后呈現(xiàn)逐步下跌的趨勢(shì)，而新房市場(chǎng)則在開發(fā)商積極推盤下呈現(xiàn)購房活躍的趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)未來新房成交還會(huì)有上升趨勢(shì)，而二手房則將逐步回穩(wěn)。

 

3月“井噴”后二手房成交量回落

 

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)對(duì)地鋪的監(jiān)測(cè)，上周深圳二手住宅成交1416套，成交面積為11.89萬平方米，雖全市各區(qū)的成交量相比此前一周有上升，但相比三月份動(dòng)輒周成交數(shù)千套的成交量來說已經(jīng)是回落很多。而在各區(qū)域中，龍崗仍是成交最大的區(qū)域。

 

“很多剛需置業(yè)的買家都在3月?lián)尨钅┌嘬囃瓿少彿苛?，因?月成交量下滑在所難免，但現(xiàn)在4月深圳二手房成交量還維持每周千余套只能說明深圳剛性需求置業(yè)者的數(shù)量龐大”，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

 

在二手房的價(jià)格方面，記者注意到上周深圳二手住宅的成交均價(jià)為23802.54元/平方米，環(huán)比下跌了12.35%。各區(qū)中，羅湖、龍崗的價(jià)格仍舊保持穩(wěn)定，僅出現(xiàn)小幅上漲；其它各區(qū)的價(jià)格都有所回落，其中，南山的價(jià)格跌破3萬，跌幅為25.39%。

 

“二手房的成交價(jià)格受成交結(jié)構(gòu)影響很大，成交均價(jià)下跌并不代表二手房的價(jià)格有下跌”，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從最近中介地鋪的情況來看，由于深圳版新國五條細(xì)則較為溫和，因此市場(chǎng)已平靜消化，很多放盤業(yè)主看到政策頻出而選擇放盤，但其價(jià)格卻沒有明顯的下滑，而入市購房者則看到政策溫和而選擇及早出手，但他們同時(shí)也對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，不會(huì)接受明顯高出市場(chǎng)價(jià)太多的價(jià)格。

 

深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗對(duì)于未來市場(chǎng)也持類似態(tài)度，她認(rèn)為，二手住宅市場(chǎng)目前成交已恢復(fù)正常水平，價(jià)格也出現(xiàn)一定的回落，但未來二手市場(chǎng)將保持量價(jià)齊穩(wěn)的總體走勢(shì)。

 

新房“趁勢(shì)”搶客每周入市近10盤

 

根據(jù)深圳規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手住宅成交套數(shù)為752套，環(huán)比下降了10.90%，成交面積為6.70萬平方米。從各區(qū)看，福田和南山的成交量上升，其中，福田增加了兩倍多，上周成交套數(shù)超過100套。其它各區(qū)的成交量都出現(xiàn)下降，其中，鹽田僅成交1套，龍崗成交312套，環(huán)比下降了30.97%。而新房的成交均價(jià)則為24456.85元/平方米，環(huán)比上漲了15.52%。各區(qū)中，羅湖、龍崗的價(jià)格基本穩(wěn)定，福田、南山、鹽田的價(jià)格上漲了一成以上，寶安的價(jià)格則下跌了9.49%。

 

不過數(shù)據(jù)反映的卻并非是市場(chǎng)真實(shí)的情況。深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗告訴記者，到4月份，深圳一手樓盤的推盤節(jié)奏明顯加快，且開盤銷售率頗高，只是由于備案節(jié)奏減緩，以至于官方數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示的成交量呈下滑走勢(shì)。而由于福田區(qū)高價(jià)樓盤已經(jīng)入市成交，未來隨著這些項(xiàng)目進(jìn)行備案登記，成交系統(tǒng)顯示的一手均價(jià)將會(huì)拉大上漲幅度。預(yù)計(jì)未來一手成交量將上升，而受香蜜原著、天御（資料、團(tuán)購、論壇）香山這些樓盤的影響，價(jià)格將出現(xiàn)高位波動(dòng)。

 

深圳最近兩周的周末，每個(gè)周末都有近10個(gè)樓盤入市，記者了解到，水榭春天（資料、團(tuán)購、論壇）6期，綠景公館1866（資料、團(tuán)購、論壇）、合正中央原著（資料、團(tuán)購、論壇）、中航天逸（資料、團(tuán)購、論壇）、怡龍楓景園、萬科金域緹香等樓盤都在近兩周的周末集中入市銷售，而記者從部分開發(fā)商處了解到，不少新開樓盤都在開盤當(dāng)天取得了不錯(cuò)的銷售成績，不少項(xiàng)目的單日銷售都在8成以上。

 

一位開發(fā)商營銷總監(jiān)對(duì)記者表示，近期市場(chǎng)的入市氣氛踴躍，而對(duì)于未來，開發(fā)商普遍持謹(jǐn)慎的樂觀氣氛，認(rèn)為政策雖落地溫和但卻不會(huì)再給房價(jià)“快速上漲”的機(jī)會(huì)，而新政仍有可能隨時(shí)出臺(tái)，在這種情況下都會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候入市搶客。

 

二手房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重買家目光轉(zhuǎn)投新房

 

一名新近入市并購買新房的置業(yè)者小張告訴記者，其原先的置業(yè)意向是在二手房，3月到現(xiàn)在也看了很多房子，二手房一是很多業(yè)主不誠心賣，即使達(dá)成交易意向也很多會(huì)反價(jià)，而且買二手房往往要在房價(jià)之外負(fù)擔(dān)很多稅費(fèi)成本，“這些稅費(fèi)成本往往還不少，而且這部分成本又不像購房款那樣可以按揭”。小張表示，以他自己為例，買一套120萬總價(jià)的新房只需36萬的資金，而買同樣120萬總價(jià)的二手房則可能要準(zhǔn)備超過50萬的資金才可以。

 

像小張這樣的置業(yè)者不在少數(shù)，記者日前從某樓盤售樓處的一名營銷人員處了解到，來這個(gè)樓盤購房的人群很多都是剛需和首次置業(yè)者，其中不乏很多從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)的市民。“在目前的政策環(huán)境下，二手房20%個(gè)稅的細(xì)則仍都有可能落地，依然是懸在頭上的，而購買新建商品房則沒有這一顧慮。”該置業(yè)顧問表示。

 

而從宏觀大環(huán)境上看，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝則認(rèn)為政策層面缺乏繼續(xù)打壓房地產(chǎn)行業(yè)的底氣。吳志輝表示，中央在經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)候打壓房地產(chǎn)比較有底氣，經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候總是很難對(duì)房地產(chǎn)下重手，而在最近這幾年，這樣的邏輯被大多數(shù)人所接受。而對(duì)于今年市場(chǎng)的判斷，吳志輝認(rèn)為，即使面臨著政策的壓力，今年以來整體市場(chǎng)表現(xiàn)甚至要好于大家之前的預(yù)期，核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求是當(dāng)前難以改變的現(xiàn)狀，而剛需市場(chǎng)正在向政策展現(xiàn)出其堅(jiān)強(qiáng)的韌性。

 

從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，熱錢正在流入中國，而中國經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)也清晰地表明，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能仍在持續(xù)，中上游行業(yè)的表現(xiàn)不算好，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇非常弱，吳志輝表示，因此，綜合考量，弱復(fù)蘇的局面疊加復(fù)雜的國際環(huán)境，中國政府缺乏打壓房地產(chǎn)的行業(yè)的底氣，而且弱復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)難以實(shí)質(zhì)性緊縮貨幣，因此下游的房地產(chǎn)仍會(huì)受益。而對(duì)于短期而言，吳志輝透露，從開發(fā)商的推盤數(shù)據(jù)以及我們自己的上門量數(shù)據(jù)判斷，4月的成交量將環(huán)比3月小幅下跌。