街談巷議的經(jīng)濟(jì)主題，房地產(chǎn)相關(guān)的話(huà)題最為熱辣，各種觀點(diǎn)劍拔弩張、各種勢(shì)力競(jìng)相角逐，房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)都能牽引股市的每一處某稍神經(jīng)，引起一陣陣痙攣。
國(guó)五條之后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有何影響，新一屆政府即將怎樣出臺(tái)新的調(diào)控政策？這是四月二十日在江蘇盛澤舉辦的“春之聲財(cái)富峰會(huì)”專(zhuān)家所要討論的主題。
有網(wǎng)友在會(huì)后稱(chēng)，平時(shí)都是在電視、媒體和網(wǎng)絡(luò)上聽(tīng)到業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的聲音，這次回到了現(xiàn)實(shí)。
前不久華爾街日?qǐng)?bào)記者采訪(fǎng)筆者，提問(wèn)：新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)如何？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控看來(lái)是一種常態(tài)，短期內(nèi)不會(huì)放松。但再?lài)?yán)厲的政策已經(jīng)黔驢技窮。調(diào)控已經(jīng)延續(xù)了三年，但房?jī)r(jià)是否下跌這是有目共睹的。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求是客觀存在的，政府的各種打壓只是增加了房地產(chǎn)成本，并沒(méi)有加大供給。
城市化進(jìn)程在中國(guó)才剛剛進(jìn)行了還不到一半，但我們的政策本身還存在很多問(wèn)題，違背了市場(chǎng)規(guī)律，比如國(guó)五條北京細(xì)則里面用戶(hù)籍制度來(lái)限購(gòu)房產(chǎn)，這是政策的倒退，城市化進(jìn)程的前提就是要取消戶(hù)籍制度，現(xiàn)在反而用戶(hù)籍制度來(lái)作為調(diào)控的手段之一。新國(guó)五條也好，國(guó)六條也好這些政策是否能真正落地，值得探討。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有它自身的規(guī)律，這幾年政策從來(lái)沒(méi)有打壓過(guò)股市，但中國(guó)股市一路上大跌加陰跌，股民損失很慘重。
上周末中國(guó)的一位著名的股評(píng)家從北京飛上海來(lái)與筆者談對(duì)沖基金事宜，一個(gè)多年一路唱多的著名股評(píng)家現(xiàn)在也要做空股市。這就是市場(chǎng)化的做法。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不好，我們?yōu)楹我欢ㄒ龆啵孔隹胀瑯涌梢再嶅X(qián)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革當(dāng)前處于攻堅(jiān)期與困難期，完成轉(zhuǎn)型大致需要三年的時(shí)間，三年之內(nèi)中國(guó)股市不會(huì)發(fā)生大級(jí)別的上升行情，預(yù)計(jì)會(huì)處于一個(gè)反復(fù)震蕩筑底的轉(zhuǎn)型期。
這部分時(shí)間內(nèi)一批真正有價(jià)值的股票會(huì)出現(xiàn)，也有一批處于虛高位置的股票會(huì)打回原形。做空基金的市場(chǎng)投資理念是價(jià)值做空，做空一切沒(méi)有價(jià)值、弄虛作假的上市公司，讓其回到原點(diǎn)。
在未來(lái)三年處于開(kāi)放式變革期的資本市場(chǎng)而言，是利用一切做空工具如股指期貨、融資融券、T+0、轉(zhuǎn)融券進(jìn)行價(jià)值做空的大好時(shí)機(jī)。
房地產(chǎn)沒(méi)有做空機(jī)制，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的浮漂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量旺盛的時(shí)候，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房地產(chǎn)往往又成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎。
就目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)正在推進(jìn)的城鎮(zhèn)化最終還是要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)完成的，且不說(shuō)土地財(cái)政給地方帶來(lái)充足的資金來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，僅僅從最直接的角度來(lái)看，如果出現(xiàn)大量的鬼城，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的打擊是不言而喻的。
雖然說(shuō)人們對(duì)于土地財(cái)政的意見(jiàn)比較大，但是，從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)看，土地財(cái)政依然對(duì)地方政府起著定心丸的功能。
中國(guó)國(guó)土部的公告顯示，2012年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積32.28萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元，同比分別減少3.3%和14.7%。其中，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積29.30萬(wàn)公頃，占出讓總面積的90.8%；出讓合同價(jià)款2.55萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的94.8%。
地方不僅僅通過(guò)市場(chǎng)獲得巨額資金，還通過(guò)土地抵押獲得大量的資金，全國(guó)重點(diǎn)城市土地抵押監(jiān)測(cè)表明，截至2012年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)15.7%和23.2%。
全年土地抵押面積凈增4.72萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增1.12萬(wàn)億元。這樣的數(shù)據(jù)可能還是低估的，這也是不少人對(duì)地方債憂(yōu)心忡忡的原因。
這些風(fēng)險(xiǎn)固然重要，但是，最大的風(fēng)險(xiǎn)還是土地價(jià)格下跌帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐坏┩恋貎r(jià)格下跌，會(huì)影響抵押品的價(jià)值評(píng)估，這會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。
綜上所述，筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)出現(xiàn)常態(tài)化的態(tài)勢(shì)，但是，調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面效用也在不斷積累。
由于中國(guó)缺乏投資渠道，很多資金沒(méi)辦法才走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正是這種每個(gè)人的在房地產(chǎn)投資成功的經(jīng)驗(yàn)和在其他地方投資失敗的教訓(xùn)，才導(dǎo)致資金一輪一輪地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
然而，相對(duì)其他投資選擇來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)仍然是大眾投資的情人。無(wú)論是論壇的聽(tīng)眾也好，還是出租車(chē)上司機(jī)們閑聊、日常百姓的交談也好，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)常成為最日常的攀談話(huà)題。
對(duì)待這位大眾情人，每個(gè)人的看法都不一樣，但是，有一點(diǎn)是一致的，房地產(chǎn)任何異動(dòng)都在牽動(dòng)著百姓的神經(jīng)。
朱大鳴，中國(guó)資深財(cái)經(jīng)、地產(chǎn)評(píng)論家。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
