調控十年，中國房地產的變化并非三言兩語可以概括，然而，有目共睹的是房價仍舊是大多數人難以承受和消化的“奢侈品”。
有人說調控十年，毫無作用，房價還是不停上漲；有人說如果沒有調控，房價會更高。很顯然，作為國家行政學院決策咨詢部研究員的王小廣屬于前者。
他說，調控十年基本上是假調控，是失敗的，沒有什么切實的措施。“不調控房價會更高？我認為不對，根本不是那么回事。”
2010年“國十條”出臺，王小廣認為，不可能把房價調下來，因為“盯著目標沒開槍”。不過，最大的優(yōu)點卻是把中國房價高的原因找了出來由于投機投資性需求過多。
但這一次“新國五條”的出臺，在王小廣看來，“已經瞄準并且開槍”。只不過，子彈還在射程當中，應該可以打到目標。只是目前無法斷言的是，子彈中彈藥的威力究竟是不是很大，還是試探性的信號彈呢？
王小廣指出，其個人感覺這次調控是動真格了，因為運用了過去從來沒有用過的稅收調節(jié)。“結果你看到，市場馬上就躁動起來，猶如驚弓之鳥。這說明什么？說明有效。”王小廣稱，反對的聲音越大，說明政策越奏效。若能嚴格實施稅收調節(jié)，這將成為最有效的方式。
王小廣甚至表示，房地產已經到了最后瘋狂的時刻。
然而，正如王小廣所言，政策不可能完美，因為無法預見它所有的變化和后果。“任何政策都會有漏洞，找到漏洞以后馬上堵上就沒有關系。”
在“新國五條”中有關20%個稅征收的問題上，就非常容易出現轉嫁的問題。王小廣指出，只要嚴格執(zhí)行，就能夠有效的控制漏洞。他建議，房子過戶的時候，無論是現金結算還是貸款，都必須經過銀行。銀行直接和稅收掛鉤，只要進行了交易就收稅。“就像我們的工資一樣，怎么可能逃掉呢？”
另一方面，他還認為目前的限購政策是比較寬松的政策。第一，只限第三套，允許個人有兩套房子。第二，只是進行局部性限購。王小廣表示，限購是個有缺陷的政策，是稅收政策的一種替代。
值得思考的是，中國需要什么樣的住房制度，王小廣認為，中國需要的是一戶一套的住房制度。
以下為觀點地產新媒體對國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣的專訪實錄：
觀點地產新媒體：廣東率先出臺國五條落地細則，但未受到廣泛贊同，甚至被批為“粗則”，您怎么看調控在地方的落實？
王小廣：現在一些地方政府還是按照老辦法辦事，不太認真去執(zhí)行中央的政策，特別是有效的政策更不想去執(zhí)行，希望不斷拖延。
我覺得地方政府還在琢磨這一次中央政府是不是真的要調控，所以都在觀望，還是想按照老辦法辦事，這也是大家感到比較迷茫的原因。
老百姓不再相信政府的調控，因為房價越調越高，當然也有人說如果不調控房價會更高，我認為不對，根本不是這么回事。
2010年國十條出臺的時候，我當時有個評價是：盯著目標沒開槍，不可能把房價調下來。但國十條有一個最大的優(yōu)點就是把原因找出來了，中國的房價高是由于投機性需求很多，炒作引起的。
這次新國五條是開始瞄準并開槍，這一槍已經放出去了，還在射程之中，應該是可以打到目標。但這個彈藥是不是威力很大，還是試探性的信號彈？這個非常重要。我個人感覺這次調控是動真格了，因為運用了過去從來沒有用過的稅收調節(jié)。
過去的調控都是限購、限價、提高首付等，但這次方式不一樣，動用稅收調節(jié)，結果市場馬上就躁動起來，猶如驚弓之鳥。這說明什么？說明這個東西有效。反對的聲音越大越說明越有效。運用稅收調節(jié)這個方向是對的，要是能夠嚴格實施，這將成為最有效的方式，所以我感覺這次調控跟過去不一樣。
每次出臺調控政策的時候，房地產商和一些專家都說好，如果是這樣的情況那么這個調控一定無效。但是這次新政出臺反對的聲音就特別多，所以我覺得這次是打到要害了，政府開始“動刀子”了，稅收政策出來后，金融政策等也會慢慢跟上。
觀點地產新媒體：您認為這次調控能夠真正起到切實的作用？
王小廣：其實光有一個政策是不夠的，這才剛剛開始，20%個稅就已經搞得大家那么恐慌。盡管最后結果被誤導了，說房價反而漲了，還有很多人連夜排隊買房。但交這個稅是天經地義的事情，公民有納稅的義務。
這次新政出臺還有不大一樣的地方，例如過去政策出臺后大家都不買，需求量馬上萎縮。前幾年新國八條出臺，需求量馬上萎縮，大家都在觀望。但這次大家都瘋狂了，正好表現出了對這個政策的恐懼。但是這個現象被誤讀了，認為這個稅會轉嫁，使得房價越來越高，于是大家就開始拼命的買房。
現在完全是一種恐慌，對新政的誤解誤讀導致大家恐懼性的購買。這種還不是投機的購買，投機性的購買還可以理解，是為了賺錢。而現在是恐懼心態(tài)，是對新政的恐懼。
觀點地產新媒體：最近有數據顯示，國家細則出臺后，二手房交易萎縮、一手房成交暴漲，您怎么看？
王小廣：胡說八道，這是在造謠。二手業(yè)主想逃稅，現在賣房的人居多。這些人有很多套房子，比如他有十套房子價值一千萬，這一千萬怎么變現？變現的代價就是要交20%的稅。現在不變現，以后這個稅可能變得更高，最高個稅可達45%。
但是現在這些賣房者在誤導新的購買者，說個稅會轉嫁，轉嫁就會導致價格上漲。其實這些人賣房是很堅決的，但是這些買房人短期來看也很堅決，實際上這是在接最后一棒，這些新的購買人群才是風險的真正承擔者。
觀點地產新媒體：這部分購買人群為什么不去買一手房？
王小廣：很多一手房的位置比較偏遠，市區(qū)內的房子位置好，但很少新房是小房。這些人帶有投機的心理去購買，剛需當然是空話。大家都買這種類型的房子，并誤導購買者稅收會轉嫁，就造成了二手房的火爆，價格沒有降。但是這個肯定是不現實的，以后拋盤的人會越來越多，如果稅收變成真實的是轉嫁不了的。
現在是讓購房者去接手，營造恐慌氣氛，這樣賣房者才能變現。但是，購房者購房后很快會發(fā)現根本不是那么回事，房價沒漲，而且還跌了。
稅收部門干什么去了？我覺得這個漏洞很好堵。過戶的時候，無論是現金結算還是貸款，都必須經過銀行，按揭和現金都要經過銀行。銀行直接和稅收掛鉤，只要進行了交易就收稅，就像我們的工資一樣，所以怎么可能逃掉呢？
所以，我覺得現在稅收部門應該出來講話，不然這個稅收體系完全是形同虛設。既然出了新政，就要保證20%個稅不會轉嫁，這樣就可以把拋售房屋轉嫁稅收的人打掉。實際上稅收部門完全可以做到讓這個稅完全轉嫁不了，但是現在稅收部門不出來講話，只有那些所謂的專家在講。
像股票市場印花稅的提高，這些政策出來以后股市馬上大跌，因為交易成本增加了，而且轉嫁不了，直接通過賬戶扣稅。所以，稅收是最有效的工具，但是稅收的征管一定要嚴格執(zhí)行，要有效的控制漏洞。
任何政策都會有漏洞，但是找到漏洞以后馬上堵住就沒有關系。因為政策不可能完美，也不能預見所有的變化和后果。當然也應該考慮，制定政策的時候要怎么應對可能出現的狀況，或者盡可能的堵住漏洞，如果第一次堵不住，下次再堵。
觀點地產新媒體：您認為稅收制度是調控最有效的手段？
王小廣：是的，然后再加上金融手段，限購實際上是稅收調節(jié)的一個替代方案。我曾經寫過中國需要什么樣的住房制度，這個制度叫一戶一套住房制度。整個政策設計，稅收、金融及各種其他的政策設計鼓勵一戶一套住房，這是一種權利，基本的生活保障。
一套之外的房子，就算是在兩個不同的地方都不鼓勵，都要抑制。抑制就是稅收要高、利率要高、首付要高，要有很多限制來增加購房成本。買房可以，但是買房的成本要高，要交很多稅。假設你買十套房，稅收可以累計增加。第一套房免稅，第二套房2%的稅，第三套5%，三套房以上10%，這是完全沒有問題的，因為這時購房已經不是為了基本需求了。
限購政策實際上還是寬松的政策，它的寬松體現在兩個方面。第一，它只限第三套，沒限第二套，允許有兩套房子。有一個家庭住兩套房子？在國外都沒有這種事情，就是因為我們沒有采取一戶一套房的制度。
第二，限購都是在房價漲起來之后才實行的，而且都是局部性限購。為什么不能全國性限購？全國的房價都是需要抑制的。所以我覺得我們的限購政策還是寬松的政策，外地人到一個新城市可以買一套房子。中國的地級城市有666個，理論上可以買666套房子。
觀點地產新媒體：如果有稅收手段，您覺得限購是不是可以慢慢取消？您認為真正的調控是從稅收開始？
王小廣：對，限購是個替代方案。之前是因為沒有稅收政策所以選擇限購，但是我覺得過去的限購政策沒什么效果，或者說效果有限。調控十年基本上是假調控，是失敗的，沒有什么切實的措施。
現在稅收的政策出來，我覺得調控才有可能真正開始。新國五條還要完善和細化，還要繼續(xù)出臺相關政策。一方面是稅收不完善；第二，要征收房產稅，就是所謂的持有稅。這個稅以后需要全國聯(lián)網，不管在哪里有房子，只有是第二套房就要交高稅。關鍵是要鼓勵一戶一套住房，這個政策很好界定。
觀點地產新媒體：全國住房信息聯(lián)網的事情一直在推進，但是進展不是很大。
王小廣：這需要一個過程。首先一個城市聯(lián)網，每個城市聯(lián)好之后，全國整個大網一打通就行了。這個事情不是很難的事情，技術上沒有問題。因為所有的房子都要登記，只要查登記原始檔案就知道誰有多少套房子，都在一個數據庫里面，完全可以搞清楚。
全國信息聯(lián)網之所以推進緩慢是因為地方政府根本不想做，而且現在中央還沒有發(fā)令，只有中央發(fā)令才有可能實施。我認為是當地政府肯定有反對，所以這個事情還沒有形成共識。
房價里面的利益太多，也涉及到腐敗的問題，可能政府官員就有很多很多套房子。另外是地方的GDP，地方的稅收都和房地產有很大關系。所以說，地方政府是高房價的第一推手，第二推手是銀行，第三推手是房地產商，第四推手是投資者。實際上，調控房價是個下決心的問題。
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