今年1月31日高調(diào)拿下亦莊地塊時，方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]應(yīng)該沒有預(yù)料到目前的煩惱。
繼從嚴(yán)征收“20%個稅”、加強限購和提高二套房貸之后，4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對該市新建樓盤實施限價政策，增加地塊的供應(yīng)，“新盤取得預(yù)售資格時要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，方興地產(chǎn)此前有關(guān)“針對改善和自住型需求的高端物業(yè)受‘新國五條’影響較小”的說法，在新政面前顯得有些無力。
業(yè)內(nèi)人士指出，在京走高端路線的方興地產(chǎn)恐難逃下行軌跡，究其原因有三：一與當(dāng)前政策打壓有關(guān)，高端樓盤若此時抬頭，勢必受政策嚴(yán)密監(jiān)控。二與市場對高端樓盤入市設(shè)卡有關(guān)，高端樓盤必須犧牲高價來換取上市的資格。三與市場接受程度有關(guān)，投資投機型、二次及以上置業(yè)者的入市正受到阻礙，剛需者對高價樓盤的心理抵觸將影響整個市場產(chǎn)品的定價。
亦莊地塊成本較高/
由于地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，亦莊住宅用地供應(yīng)極為稀缺，該地區(qū)也是眾多房企的逐鹿之地。
方興地產(chǎn)拿下的兩地塊分別為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X85R1地塊和X88R1地塊，規(guī)劃建筑面積合計約29.9萬平方米，但一共要配建8.9萬平方米的公租房，回購價為4000元/平方米?？鄢夥坎糠郑科笕耸空J(rèn)為方興地產(chǎn)拿地樓面價超過16800元/平方米。這一樓面價比此前區(qū)域樓面價上漲51%。
有專業(yè)人士給《每日經(jīng)濟新聞》記者算了一筆賬。一般來說，項目的開發(fā)成本包括土地成本、建安成本、精裝修成本、財務(wù)成本、營銷成本(約為售價的1%)、稅收成本(營業(yè)稅為售價的5.56%、企業(yè)所得稅為售價的5%、還有1%~2%的土地增值稅，一般籠統(tǒng)測算為13%)、管理成本7大項。
這些常規(guī)成本，尚不算管理費和人力成本，方興地產(chǎn)亦莊項目的開發(fā)成本已達到每平方米8000元到10000元。換句話說，加上拿地成本，亦莊項目的成本已高達每平方米24800元到268000元。
其實在2月底，亦莊區(qū)域樓盤就迎來了一波提價潮，多個樓盤通過取消貸款折扣、減少贈送面積等方式變相漲價。而機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，在今年的第八周，北京樓市的成交主力重新回歸到五、六環(huán)之間，成交套數(shù)環(huán)比上漲，占比大幅上升，達到了全市總成交量的57.13%，而亦莊區(qū)域正好在五、六環(huán)之間。
看起來，“新國五條”出臺，并未對這些樓盤的銷售形成影響；同時，隨著北京新南城計劃2900億元投資規(guī)劃的出爐，開發(fā)商對亦莊區(qū)域也非常看好。
但上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進分析，亦莊地區(qū)眾多房企集體提價的動機，符合房企追逐利益最大化的常理。但對于政策預(yù)計的失誤，卻改變了方興地產(chǎn)這一類定位高端項目房企的命運。新房限價令給相關(guān)企業(yè)在未來產(chǎn)品定位及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方面提出了新的考驗。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]·天著2012年11月4日取得的預(yù)售證顯示，最高擬售均價為46228元/平方米、但最高成交均價為29884元/平方米,這在大興區(qū)域是目前可查詢到的最高價格。其余項目，金融街金色漫香林[最新消息 價格 戶型 點評]目前最高擬售均價為31000元/平方米、最高成交均價為27405元/平方米；中信[簡介 最新動態(tài)]新城目前擬售均價為23988元/平方米、成交均價為22063元/平方米；華潤·公元九里目前擬售均價為39273元/平方米、成交均價為28168元/平方米。
市場人士分析，鑒于最高擬售價與最高成交價之間的差距如此之大，表明市場對此區(qū)域的樓盤青睞程度并不高，因此有可能面臨積壓的困境。“價格縮水狀況，與目前市場可接受的最高售價的心理價位有很大關(guān)系。市場熱度低于房企預(yù)期，將促使房企主動降價。”
方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，亦莊項目拿地僅兩個多月，項目業(yè)態(tài)、成本、規(guī)劃以及后期的報價等目前暫不能確定。
以往佳績恐難再續(xù)/
實際上，方興地產(chǎn)開發(fā)高價地的能力在業(yè)界有目共睹。
2009年6月30日，北京廣渠路地王誕生，方興地產(chǎn)以40.6億元的成交價殺出一條血路，成就了后來的銷售傳奇——金茂府。許多業(yè)內(nèi)人士表示，金茂府這個項目從拿地到推盤，都是成功的典范。
除了廣渠路地王外，方興地產(chǎn)在其他地區(qū)也有開發(fā)高價地的經(jīng)驗。
時間回到2011年4月17日。金茂府一期開盤，當(dāng)天推出3、9、10號樓共240套房源，均價為4.5萬元/平方米，不到兩小時全部售罄。2011年9月25日，均價上調(diào)0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤，三小時銷售額超過15億。
一年之后，樓市政策持續(xù)收緊，金茂府再度逆市開盤，并將本期擬售價定為5.6萬元至5.98萬元/平方米，較上年9月份二期開盤提價近1萬元/平方米。
2012年，金茂府三次開盤，三次售罄。當(dāng)年年底金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯(lián)北京市單盤銷售冠軍。
金茂府成功后，方興地產(chǎn)趁熱打鐵，在北京掀起了一股“金茂熱”。去年10月底，亞奧金茂悅[最新消息 價格 戶型 點評]一期開盤半天售罄，銷售19億元；12月上旬，望京金茂府[最新消息 價格 戶型 點評]開盤，同樣也是當(dāng)日售罄，銷售11億元。
金茂府的成功讓方興地產(chǎn)嘗到了甜頭，項目“低開高走，陸續(xù)提價”也成為方興地產(chǎn)的特定銷售模式。
但地王項目，終究 “高處不勝寒”。公開消息顯示，目前北京對于高端項目預(yù)售證的發(fā)放把控非常嚴(yán)，特別是對于均價在6萬元/平方米以上的高端項目，北京市住建委已開始分批約談。
4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對該市新建樓盤實施限價政策，增加“限房價、競價地”地塊的供應(yīng)，“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價。”
觀點地產(chǎn)網(wǎng)的報道稱，3月份，亞奧金茂悅新一期取證房源因要求漲價而被住建委駁回。下半年預(yù)計推出的亞奧金茂悅?cè)凇⑼┙鹈谝约皬V渠金茂府樓王產(chǎn)品，或難續(xù)銷售神話。
高端項目面臨政策壓力/
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共實現(xiàn)成交1860套，成交面積17.32萬平方米，環(huán)比分別減少34.6%、44.6%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為22492元/平方米，與之前一周基本持平。
上周成交量的暴跌，說明京版“國五條”細(xì)則開始逐漸顯現(xiàn)威力。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，京版細(xì)則公布之后，4月首周由于暫停網(wǎng)簽致成交量為零，而第二周成交量也未現(xiàn)大幅波動，從第三周開始，政策威力開始顯現(xiàn)，市場成交開始銳減。
高姍指出，4月份原本是新一輪銷售周期中供應(yīng)量開始逐漸爆發(fā)的階段，但由于“國五條”的出臺以及北京版細(xì)則的落地，直接打擊了項目入市的積極性，使得4月份破天荒成為供應(yīng)淡季，預(yù)計全月開盤數(shù)量將維持在20個左右,相比去年同期的33個開盤項目量有大幅減少。隨著“限漲令”之后對于項目取證資格的限制，將使得后續(xù)開盤項目價格逐漸走穩(wěn)。
“北京調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，從目前來看，北京樓市調(diào)控政策壓力最大的并非二手房市場，反而是新建住宅市場。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，如果監(jiān)管時間超過兩個月，各家房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預(yù)期經(jīng)過一兩個月的市場博弈后，很可能出現(xiàn)部分項目加快預(yù)售，短期房價零上漲的可能性大。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)檢測中心發(fā)布的《2012年北京房企商品房銷售金額榜》顯示，2012年銷售額為134億港元的方興地產(chǎn)，在北京地區(qū)的銷售收入便已達到人民幣68.26億元(折合85.75億港元)，占到了商品房銷售總額的一半以上。
前不久，摩根大通在其研報中也指出，過往方興地產(chǎn)欠缺足以表現(xiàn)其執(zhí)行力的記錄，目前僅長沙及北京項目能展現(xiàn)其快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)策略。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進分析，方興地產(chǎn)在亦莊以高溢價率拿地，雖切合其高端項目的定位，但在樓市調(diào)控趨于嚴(yán)苛的形勢下，這些項目面臨的政策壓力將加大。
同時，在地方政府嚴(yán)格審查高端項目預(yù)售證發(fā)放的情況下，方興地產(chǎn)的開發(fā)模式將遭受各種阻力。從市場來看，剛需盤在政策扶持下將擠占高端盤的市場份額。從政策來看，高端項目面臨的監(jiān)管將增加，房企被政府約談的可能性也將加大，并可能影響可售量及銷售回款，資金狀況或?qū)夯?ldquo;方興地產(chǎn)的困境，恰是樓市調(diào)控政策導(dǎo)向的必然。”嚴(yán)躍進指出。
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