國五條細則落地

 

高檔房、改善房、剛需盤、商住房、二手房……五大買家都有難念的經(jīng)———

 

《廣廈時代》采訪了各類置業(yè)人群，針對調(diào)控細則的影響，舉例剖析剛需、改善、高端、投資等不同的置業(yè)需求可能遇到的新問題，從不同的角度為購房人還原新政后的北京市場，為買房人獻計獻策。

 

網(wǎng)簽、訪客量下滑 二手房市場明顯降溫 部分賣方“轉(zhuǎn)售為租” 買方“轉(zhuǎn)買為租”

 

二手房 買房心態(tài)像六月天 說變就變

 

最近一直有二手房置業(yè)打算的胡女士頗為“糾結(jié)”，隨著北京“國五條”細則的落實與執(zhí)行，“現(xiàn)在買”還是“過段時間買”成了她反復思考的兩個問題。“現(xiàn)在買”，胡女士擔心房主會因差額20%個稅的問題而“自然而然”地抬高房價。“過段時間買”，雖然胡女士可以要求中介幫忙留意房本滿五年且為家庭唯一生活用房的“免差價”房源，但是到時如遇房主惜售、看房者競相加價，那還不如此時“先買先得”。

 

雖然“角色”、處境有所不同，但是賣房者陳先生有著與胡女士同樣的“心境”——“糾結(jié)”：“現(xiàn)在賣”，處于觀望之中的買房者很難痛痛快快地給個好價錢。“過段時間賣”，陳先生又生怕買房者的觀望情緒未得以緩解，且都把目光轉(zhuǎn)向新房市場，從而耽誤賣房時機。縱觀二手房市場，正是因為有了眾多類似這樣的“掙扎”、“糾結(jié)”，使得近來二手房市場成交量明顯下滑，買賣雙方暫別“我的眼里只有你”的“蜜月期”，攜手走入“雙緩期”，迷茫觀望。

 

觀望情緒甚濃 二手房市場溫度速降

 

“請問您現(xiàn)在還有意購買二手房嗎？”“沒有！”“那……”還沒等中原地產(chǎn)置業(yè)顧問小王推介合適房源，被回訪的客戶已匆匆掛斷了電話。據(jù)小王回憶，在京版“國五條”細則落地之后的半個多月里，回訪中發(fā)生類似情況的概率十有八九，門店訪客量也大幅下降，這與細則正式出臺前幾周客戶‘主動上門’、過戶‘爆棚’的情況形成鮮明對比。用小王的話說，“購房者的心態(tài)就像六月天，說變就變，讓人不知所措”。小王表示，不少購房者表示置業(yè)計劃暫時取消，還有的購房者表示已無購房資格，準備續(xù)租。只有極少數(shù)置業(yè)者仍然“求房心切”，但是這類購房者往往會把目光優(yōu)先鎖定在那些“免差價”的“熊貓房”上。

 

賣方方面，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師孔丹認為，購房需求下降導致成交量下滑，部分房東雖然仍將房源掛盤出售，但是他們的銷售心態(tài)“大有不同”。“原來房主掛牌想馬上把房子賣出去，但是現(xiàn)在一般是‘看看再說’，遇到合適的買家就出售，不然就‘轉(zhuǎn)收房租’。”孔丹說道。

 

近期，買賣雙方心理預期發(fā)生變化，這使得京城二手房市場迅速降溫。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月8-14日，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比大幅下跌了83.2%。

 

《廣廈時代》在走訪雙井一帶房屋中介時發(fā)現(xiàn)，不少中介門店一別之前的“盛景”，“門庭”略顯“冷落”。不少中介工作人員表示，現(xiàn)在每天的工作量不比“全盛時期”的“九牛一毛”。與此同時，細則落地前多個過戶大廳“人滿為患”的情況也從“沸點”明顯回落，僅留購房者搭乘“政策末班車”前“瘋狂”后的“余熱”。

 

對需承擔個稅的房主及經(jīng)濟實力一般的置業(yè)者影響較大

 

針對二手房市場降溫的情況，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師孔丹表示，從京版“國五條”公布以來，二手房成交量下降近七成，現(xiàn)在情況基本已經(jīng)穩(wěn)定下來，沒有持續(xù)大幅下降的趨勢。

 

目前賣方市場的情況是，房主會因手中持有的房源類型不同，使得其“心情”也有所不同。細則影響較大的是那些房本不足五年、要承擔20%個稅的房主，這其中又以急需用錢改善置業(yè)的房主為甚。“這類房主一方面著急賣房、一方面又面臨高額稅收，觀望、下調(diào)價格還是幫著購房者承擔一部分稅收，他們心里也很難有一個明確的指向，較為迷茫。”孔丹說道。另外，對于持有該類房源，不著急出手的房主來說，孔丹認為，不排除他們會有提高房價、抵消稅費的可能。如果賣房者手中持有的是房本滿五年且為唯一住房的‘免稅房’，孔丹表示，這部分房主的心態(tài)還是會比較樂觀，未來買方需求一旦上漲，這部分房子會更受購房者青睞，價格表現(xiàn)也會較為堅挺。

 

對于買方市場，孔丹認為，細則落地會對經(jīng)濟實力一般的購房者影響較大。“比如購房者可能買房只準備了150多萬，個稅提高之后，多出來的成本將導致購房者無法置業(yè)”。孔丹說道，雖然“免稅房”備受購房者關(guān)注，但從各門店實際訪問情況來看，免差價的二手房市場需求量也沒有想象之中的那么旺盛。因為消費者對政策了解還比較滯后，另外在選房時，購房者首先考慮的還是房源位置，以自己未來生活、工作的“半徑”為出發(fā)點，而不是哪有“免稅房”，購房者便去哪兒。

 

賣方不易輕易提價

 

買方可適時觀望

 

受北京“國五條”細則影響，現(xiàn)在一些房主開始“轉(zhuǎn)售為租”，一部分購房者開始“轉(zhuǎn)買為租”，這會不會助推房屋租賃價格上漲？對此，孔丹表示，從細則落地至上周，租金價格較為平穩(wěn)，并沒出現(xiàn)上漲的情況。“因為打算買房的這些人本身就是在租房，不會因為受限購、限貸影響再去租一套房，這些人只需和房東續(xù)租一下便可。”孔丹說道，“此外，與以往傳統(tǒng)淡季掛牌量下降的情況不同，今年四月租賃房源掛牌量有所上漲。預計最近一兩個月，在暑期高峰來臨之前，租金還會有所下降。”

 

對于賣方，孔丹建議賣房者不要輕易提高價格。“因為現(xiàn)在提高價格也不是非?，F(xiàn)實，因為現(xiàn)在消費者大多屬于剛需，年輕人買房經(jīng)濟條件十分有限，如果盲目標價會延緩出售周期，耽誤出售好時機。”

 

對于買方，孔丹認為，如果購房者不是因為有類似購置婚房、急需置業(yè)的需求，不妨再觀望一至三月，把政策弄清楚再說。到時房屋均價未必會變，但是那些急于出手、小區(qū)連片都是房本不滿五年、需要承擔個稅的房子，房價有可能會稍微下降。