自今年3月1日國(guó)家出臺(tái)20%個(gè)稅嚴(yán)格開征、擴(kuò)大限購(gòu)等殺傷力巨大的新規(guī)之后，房地產(chǎn)就成為都市里最熱門的話題。然而與以往歷次調(diào)控的迅速落地不同，除北京積極行動(dòng)之外，其他城市的地方細(xì)則實(shí)質(zhì)性內(nèi)容都不多，這一動(dòng)一靜為何反差巨大？20%個(gè)稅嚴(yán)格開征后，北京一位賣房人卻將28萬(wàn)元稅款悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給買房人，調(diào)控會(huì)不會(huì)成為漲房?jī)r(jià)的誘因？昨天，十位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房?jī)r(jià)、個(gè)稅、房產(chǎn)稅等眾多熱點(diǎn)話題進(jìn)行了全方位的解析。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 王 燁/文 高林勝/攝

 

熱點(diǎn)之一 房?jī)r(jià)

 

十年九調(diào)，房?jī)r(jià)為何還是往上走？

 

有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年起到2013年的“國(guó)五條”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議10年來(lái)9次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)卻一直走高，房?jī)r(jià)為何像難以馴服的野馬，總是管不??？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控該如何吸取教訓(xùn)，避免走回過(guò)去的老路？

 

降房?jī)r(jià)是誤讀，穩(wěn)房?jī)r(jià)才是真目標(biāo)

 

賈生華認(rèn)為，其實(shí)老百姓和媒體對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控有一個(gè)誤解，調(diào)控的目標(biāo)到底是什么，是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？實(shí)際上不是這樣。這10年來(lái)，所有的文件出臺(tái)都是說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，或者穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)合理回歸的提法并沒(méi)有出現(xiàn)在文件里面。包括今年的國(guó)五條都是說(shuō)要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。有人因此稱，這不是降房?jī)r(jià)的目標(biāo)，這是漲房?jī)r(jià)的目標(biāo)，這反映了一個(gè)理解上的偏差。實(shí)際上國(guó)家目標(biāo)本來(lái)就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不要讓它過(guò)快上漲。能做到這一塊，就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

 

房?jī)r(jià)難降是房地產(chǎn)的責(zé)任太多

 

為什么房?jī)r(jià)難降，專家們認(rèn)為原因很多，很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響很大，在抗擊亞洲金融危機(jī)和世界金融海嘯之時(shí)，房地產(chǎn)都起到了“救經(jīng)濟(jì)”的作用。陳東琪認(rèn)為，客觀地看，房地產(chǎn)至少有四大功能。一是從穩(wěn)增長(zhǎng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的投資量非常大，對(duì)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)起到了很大的作用。第二，房地產(chǎn)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。第三在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中貨幣投放量是很大的，房地產(chǎn)分流了一些資金，使之不進(jìn)入商品消費(fèi)領(lǐng)域，對(duì)控通脹、穩(wěn)定CPI還是起了一定的作用。第四，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)很大。

 

儒家文化導(dǎo)致人們對(duì)房子有特殊情結(jié)

 

房?jī)r(jià)為什么不理性，除了經(jīng)濟(jì)方面的原因，劉桓認(rèn)為其中還有一個(gè)重要的因素是文化傳統(tǒng)。“我們是儒文化，農(nóng)耕文化，重視不動(dòng)產(chǎn)，樹高千丈，葉落歸根，中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)有特殊的情結(jié)，和歐美不一樣。紐約人比北京人有錢得多，但紐約的住房自有率是41%，北京是86%。不僅中國(guó)，凡儒文化圈的國(guó)家和地區(qū)，房?jī)r(jià)都高。比如兩岸四地，還有馬來(lái)西亞、韓國(guó)、日本等等。日本房地產(chǎn)最高的時(shí)候，有一種說(shuō)法是把東京賣掉可以買整個(gè)美國(guó)，把日本賣掉可以買八個(gè)美國(guó)，美國(guó)像牛那么大，日本像蠶那么大，一條蠶可以買八頭牛，沒(méi)有泡沫才怪呢。”

 

經(jīng)濟(jì)增速放緩時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著降

 

房?jī)r(jià)難降，但是不是真的不會(huì)降呢？專家們認(rèn)為也未必。陳東琪認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌有三次：第一次是1989年、1990年，經(jīng)濟(jì)下去了；第二次是2008年、2009年上半年，經(jīng)濟(jì)也下去了；下一次他估計(jì)是在2018年，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)回落到6%以下，房?jī)r(jià)自然下跌。“不要想在經(jīng)濟(jì)上升的時(shí)候去降房?jī)r(jià)，CPI上漲，人民幣幣值上漲，土地價(jià)格漲，什么都在漲，你讓房?jī)r(jià)下跌可能嗎？”

 

熱點(diǎn)之二 調(diào)控

 

本輪調(diào)控是“最嚴(yán)版”還是“溫和版”？

 

3月底，有30多個(gè)城市公布了 “國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。然而，細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，不少城市的落地政策都是微博體、“一句話調(diào)控”。除了北京等個(gè)別城市之外，“國(guó)五條”的20%個(gè)稅、擴(kuò)大限購(gòu)等嚴(yán)厲措施在各大城市均未得到實(shí)質(zhì)性實(shí)施，“國(guó)五條”會(huì)不會(huì)遭遇“軟著陸”？

 

房地產(chǎn)的泡沫總有一天會(huì)破掉

 

劉志彪認(rèn)為，從各地的國(guó)五條細(xì)則能看出一個(gè)現(xiàn)象，不少地方并不是真正想調(diào)控房地產(chǎn)，“地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，使得其既是調(diào)控主體，又是利益主體。包括這次實(shí)施細(xì)則都是溫和的，還沒(méi)有進(jìn)入真正的調(diào)控。只是把價(jià)格增長(zhǎng)的勢(shì)頭緩一點(diǎn)，銀行也好，地方也好，擁有房產(chǎn)的人，大家都高興。但是這個(gè)游戲玩不長(zhǎng)，總有一天房地產(chǎn)的泡沫要破掉。”

 

一把鑰匙難開調(diào)控之門

 

裴長(zhǎng)洪形象地說(shuō)，目前政府希望調(diào)控是一把萬(wàn)能鑰匙，來(lái)打開穩(wěn)定樓市的大門?？蛇@把鎖有很多鎖眼，有的是機(jī)械的，有的是密碼鎖。市場(chǎng)主體利益多元化，有房的人，沒(méi)房的人，政府，開發(fā)商，就導(dǎo)致了預(yù)期的多元化。影響市場(chǎng)的因素也多種多樣，有文化因素，有社會(huì)因素，也有價(jià)格因素，非常復(fù)雜。從國(guó)五條出臺(tái)的背景來(lái)看，應(yīng)該是政府希望將房?jī)r(jià)壓一壓，但政策設(shè)計(jì)時(shí)有沒(méi)有詳細(xì)論證？會(huì)不會(huì)忽略掉別的因素？比如說(shuō)假離婚的問(wèn)題有沒(méi)有考慮到？會(huì)不會(huì)因?yàn)閭}(cāng)促出臺(tái)，而遇到一些抵觸，導(dǎo)致執(zhí)行不到位？

 

調(diào)控要管住土地和鈔票

 

沈明高指出，調(diào)控要有效，需要解決三個(gè)問(wèn)題。一是貨幣流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，“過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲幅這么高，跟大量資金的投放和貨幣流動(dòng)性寬松是有關(guān)系的，因?yàn)殄X會(huì)跑到樓市，從而推高房?jī)r(jià)。”其次是民間投資渠道要增加，“政府打擊房地產(chǎn)的投資性和投機(jī)性需求，但百姓的錢放在什么地方，放銀行嗎？”此外，一個(gè)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的依賴程度跟創(chuàng)新能力成反比。“如果我們真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)馬上就會(huì)放慢，再搞一個(gè)刺激計(jì)劃嗎？”提高了國(guó)家的創(chuàng)新能力，自然會(huì)減輕對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

 

吳柏鈞也建議“政府管兩段”，除了把錢管好，還要把土地管好。

 

建議中央管考核，地方管調(diào)控

 

對(duì)于調(diào)控，專家們建議還是要多用市場(chǎng)的手段。王洪衛(wèi)指出，“真的要調(diào)控，我建議中央政府負(fù)責(zé)市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)，調(diào)控的落腳點(diǎn)要變成地方政府。中央政府給地方定考核目標(biāo)，地方政府來(lái)具體實(shí)施調(diào)控。”他認(rèn)為，全國(guó)各地的樓市發(fā)展水平差異很大，北京、上海的戶均住房是0.8套，但全國(guó)平均戶均已經(jīng)超過(guò)了1套，三四線城市可能達(dá)到1.05套。城市的供需狀況完全不一樣。全國(guó)一刀切已經(jīng)做不到了。讓地方政府在中央考核前提下，分化調(diào)控的措施，是比較合理的。

 

熱點(diǎn)之三 個(gè)稅

 

20%個(gè)稅，會(huì)不會(huì)成漲房?jī)r(jià)的誘因？

 

20%的個(gè)稅被稱為是史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施，但是爭(zhēng)議也從未停止過(guò)，既有對(duì)政策合理性也有對(duì)其可行性的質(zhì)疑，目前除北京真正嚴(yán)格執(zhí)行外，大部分城市仍在觀望。20%個(gè)稅從技術(shù)層面上是否可行，全面推開，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致二手房的崩盤？

 

現(xiàn)在開征還不是時(shí)候

 

對(duì)于20%個(gè)稅，與會(huì)專家們多不看好，認(rèn)為這一征稅方式雖不是新事物，2006年就已經(jīng)提出，但一直擱置。現(xiàn)在重新執(zhí)行，一方面是有沒(méi)有必要，另外，能不能起到調(diào)控的作用也不一定，有可能因增加成本轉(zhuǎn)而推高房?jī)r(jià)。

 

吳柏鈞以烤鴨做比喻，他認(rèn)為20%個(gè)稅不是不能征，但是“太早了”。“中國(guó)老百姓私人財(cái)富的比例還是太小，就像一只不太肥的鴨子，烤一次還可以，不會(huì)焦，但是三次就不行了。個(gè)人所得稅到底是什么目的，政府其實(shí)還是沒(méi)太想明白。”

 

買賣環(huán)節(jié)征稅容易被轉(zhuǎn)稼

 

劉桓認(rèn)為，所得征稅20%，其實(shí)嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)不可怕。“因?yàn)樗枚愂窃谫I賣環(huán)節(jié)當(dāng)中實(shí)現(xiàn)，所以這個(gè)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，就是你付還是我付?？吹矫襟w上說(shuō)，北京首次實(shí)行史上最嚴(yán)格的政策以后，有人交稅了，交稅結(jié)果是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，是由買方承擔(dān)，因此這個(gè)稅收毫無(wú)疑問(wèn)就變成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。所以這也可以解釋了，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)十年九調(diào)，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，所有加在交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)變成房?jī)r(jià)上漲，這是我們幾十年來(lái)，搞中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)基本的教訓(xùn)。”

 

熱點(diǎn)之四 離婚潮

 

調(diào)控為何總跟婚姻“過(guò)不去”？

 

3月以來(lái)，二手房交易爆棚引發(fā)各地離婚率急劇上升。有人認(rèn)為，20%個(gè)稅今后若嚴(yán)格開征，最簡(jiǎn)單的規(guī)避方式就是假離婚，以達(dá)到滿五年唯一住房免征稅的目的。而北京的單身禁購(gòu)二套房，則有可能推高結(jié)婚率。甚至有人認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的沖擊下，婚姻的神圣感已經(jīng)大大降低。為何結(jié)婚離婚變成了化解經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的最簡(jiǎn)單方式？是政策本身有瑕疵，還是執(zhí)行的環(huán)節(jié)有漏洞？調(diào)控為何總跟婚姻“過(guò)不去”？

 

婚姻和財(cái)產(chǎn)制度自古就分不開

 

劉志彪表示，宏觀調(diào)控采取微觀措施，必然會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生作用。老百姓是很精明的，他總能找到規(guī)避的辦法。“如果你要是以家庭為單位來(lái)做經(jīng)濟(jì)調(diào)控，一定會(huì)誘導(dǎo)家庭發(fā)生變化。比如有的國(guó)家按照家庭收稅，結(jié)果就出現(xiàn)大量不結(jié)婚只同居的現(xiàn)象。再比如，前蘇聯(lián)曾經(jīng)考核鍋爐的生產(chǎn)。最早是用噸來(lái)考核，結(jié)果生產(chǎn)出來(lái)的鍋爐很重。后來(lái)改按個(gè)，結(jié)果造出來(lái)的就很小，又不行。改成按照體積來(lái)考核，結(jié)果就生產(chǎn)得很大。”

 

史晉川曾在十多年前寫過(guò)一篇文章，題為《財(cái)產(chǎn)制度與婚姻制度》。他談到，解放前有些少數(shù)民族地區(qū)，有一妻多夫的制度，即兄弟共妻，其中重要的原因就是為了避稅，“部落的頭人向下面征稅，是按照戶征的，所以有一些家庭為了避稅就兩三個(gè)兄弟娶一個(gè)妻子，只要交一個(gè)稅就可以了。從古今中外來(lái)看，婚姻制度和財(cái)產(chǎn)制度的關(guān)系都是很密切的，調(diào)控導(dǎo)致離婚潮，可能是政策設(shè)計(jì)者對(duì)這一點(diǎn)沒(méi)有很好地洞察。”

 

建議政策模糊一點(diǎn)給民眾選擇空間

 

要如何解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題對(duì)社會(huì)的影響，劉志彪表示，唯一的辦法就是模糊一點(diǎn)，才可以給民眾、給家庭自主選擇，才不會(huì)出現(xiàn)反效果。“就是所謂要行大道，政府要做大事情，小事情不要去干預(yù)。”

 

沈明高指出，稅收政策應(yīng)該是一個(gè)很嚴(yán)肅的政策，是比較穩(wěn)定的長(zhǎng)期政策，確實(shí)會(huì)影響到人的行為。中國(guó)調(diào)控樓市，導(dǎo)致離婚潮，法國(guó)向富人加稅，導(dǎo)致移民潮。“有影響很正常，關(guān)鍵是減少影響。如果讓人大立法機(jī)關(guān)來(lái)決定這個(gè)政策，相對(duì)來(lái)講就會(huì)比較長(zhǎng)期一點(diǎn)，所以我認(rèn)為，稅收政策對(duì)于微觀活動(dòng)的干預(yù)一定要小心謹(jǐn)慎，并不是說(shuō)不能征稅，但是出臺(tái)稅收政策的時(shí)候要通盤考慮。”

 

熱點(diǎn)之五 房產(chǎn)稅

 

房產(chǎn)稅全面開征還在等什么？

 

除了限購(gòu)、個(gè)稅、房貸等調(diào)控手段外，目前呼聲較高的調(diào)控新政還有房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記制度。房產(chǎn)稅能否成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“殺手锏”？而不動(dòng)產(chǎn)登記制度又對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有何作用？

 

房產(chǎn)稅可解決“土地財(cái)政”

 

雖然老百姓不愿意加稅，但房產(chǎn)稅勢(shì)在必行。劉桓認(rèn)為，國(guó)外房產(chǎn)稅征收一大目的是解決地方的財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的核心是要為地方政府解決收入問(wèn)題。“我們現(xiàn)在地方收入主要是靠土地財(cái)政，但這不能持久，地總會(huì)有賣光的一天。所以要在不動(dòng)產(chǎn)上下工夫，只要有房就有稅，就有收入。”

 

十年前劉桓在北京市地稅局掛職時(shí)，曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)四個(gè)月的物業(yè)稅試點(diǎn)小組組長(zhǎng)。在昨天的論壇上，他以當(dāng)時(shí)的親歷介紹了試點(diǎn)過(guò)程中所遇到的若干難題。

 

“一是產(chǎn)權(quán)歸屬，北京很多央產(chǎn)，房子賣給了個(gè)人，但在北京市沒(méi)有登記，房子是誰(shuí)的查不到。這種房子在當(dāng)時(shí)有55%。第二是異地置業(yè)。第三是評(píng)估，誰(shuí)去評(píng)估，大家是不是服你，這是大問(wèn)題。第四，人員不夠，香港估價(jià)師大概有幾千人，中國(guó)有多少搞不清楚。第五，能不能全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。第六，房?jī)r(jià)漲，其實(shí)是地價(jià)在漲。但地不是我的，憑什么讓我交錢？地價(jià)怎么剝離？我們10年前碰到的這些問(wèn)題，現(xiàn)在我看一個(gè)都沒(méi)跑掉。”

 

不動(dòng)產(chǎn)登記是為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備

 

劉桓認(rèn)為，目前國(guó)家提出的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，也正是為征收房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，可以解決房主是誰(shuí)、異地置業(yè)的問(wèn)題。“如果登記制度不完善的話，是執(zhí)行不了的。所以國(guó)家規(guī)定在明年的6月30號(hào)以前，要完成全國(guó)40個(gè)城市不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)互通，除了反腐的作用，查‘房叔’‘房嬸’外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)。”

 

增稅的同時(shí)要減稅

 

高波指出，開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，要考慮清稅、減稅。“如果說(shuō)要考慮開征房產(chǎn)稅的話，應(yīng)該把個(gè)人所得稅的起征點(diǎn)，從現(xiàn)在的月收入3500元，提高到8500元。哪一個(gè)城市開征房產(chǎn)稅了，就把起征點(diǎn)調(diào)一調(diào)。”

 

同時(shí)，減稅也包括在交易環(huán)節(jié)減少。“我們?cè)谫I房的時(shí)候，包括開發(fā)商在建房時(shí)，已經(jīng)對(duì)政府作出了巨大的貢獻(xiàn)，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)里面交了很多的稅。所謂減稅，意味著要減少稅種，減低稅率。”高波認(rèn)為，普遍開征房產(chǎn)稅，可能尚需時(shí)日。