近日媒體報(bào)道，北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個(gè)人所得稅(以下簡(jiǎn)稱個(gè)稅)的案例出現(xiàn)，28萬(wàn)元個(gè)稅由買房者承擔(dān)。其中在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)代理的、最先繳稅的是豐臺(tái)區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，交易房款為280萬(wàn)元，房主購(gòu)買時(shí)價(jià)格為140萬(wàn)元，此次交易獲利140萬(wàn)元，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬(wàn)元的20%，也就是28萬(wàn)元。

 

按照政策規(guī)定，本應(yīng)由賣房者承擔(dān)的個(gè)稅，經(jīng)過(guò)買賣雙方協(xié)商，最后由買房者承擔(dān)。其實(shí)，這種狀況在政策未實(shí)施前就已經(jīng)被專家、媒體所預(yù)判，在一個(gè)需大于求的市場(chǎng)中，任何加諸于賣房者身上的稅賦都將被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，而轉(zhuǎn)嫁的程度只取決于供需比，比如前面所說(shuō)的案例，因?yàn)榇颂追吭丛谠搮^(qū)域?qū)儆趽屖址吭?，買賣者比例約為5:1，所以經(jīng)過(guò)協(xié)商，20%個(gè)稅由買房者承擔(dān)。

 

從此案例中可以看出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況不發(fā)生轉(zhuǎn)變，在需大于求的市場(chǎng)中，二手房交易中20%個(gè)稅將成為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的推手。在二手房交易中，20%個(gè)稅是買房者所承擔(dān)的交易費(fèi)用，那么這部分費(fèi)用就將被計(jì)入所購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值之中，在這個(gè)房屋再次買賣時(shí)，這20%個(gè)稅必將計(jì)入房產(chǎn)賣價(jià)之中，也就是說(shuō)，房屋在下次交易時(shí)價(jià)格已經(jīng)上漲了20%個(gè)稅的價(jià)格，20%個(gè)稅從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)就是在變相地推高二手房?jī)r(jià)格。

 

對(duì)于新盤來(lái)說(shuō)，由于二手房交易須繳納獲利部分20%個(gè)人所得稅，一些購(gòu)房者怕承擔(dān)這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房，新房的購(gòu)置稅費(fèi)低廉的優(yōu)勢(shì)，將使得對(duì)二手房的需求短期內(nèi)被分流到新房市場(chǎng)上去，讓本已需大于求的新盤更加供需失衡，讓本已蠢蠢欲動(dòng)的新房?jī)r(jià)格再次爬升。盡管這種價(jià)格的上漲有可能是短期的，但其對(duì)于市場(chǎng)的影響是深遠(yuǎn)的，價(jià)格高點(diǎn)會(huì)像標(biāo)桿一樣豎立在賣房者和買房者心中，當(dāng)這種短期上漲成為中期趨勢(shì)時(shí)，將會(huì)帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲，這就會(huì)形成一種新房帶動(dòng)二手房上漲——二手房推動(dòng)新房上漲的惡性循環(huán)。

 

此次北京出現(xiàn)20%個(gè)稅被轉(zhuǎn)嫁的案例是給房地產(chǎn)調(diào)控敲了一個(gè)警鐘，任何市場(chǎng)上的宏觀調(diào)控都不可脫離市場(chǎng)規(guī)律——供需關(guān)系，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，目前的調(diào)控政策大部分是在抑制需求，而增加供給——保障房建設(shè)則顯得杯水車薪。在房地產(chǎn)調(diào)控伊始，各大開(kāi)發(fā)商資金鏈承壓而采取以價(jià)換量的銷售手段，同時(shí)各大城市采取限購(gòu)政策，這就形成短暫的試產(chǎn)供需平衡，也是房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)的時(shí)期。隨著時(shí)間的推移，開(kāi)發(fā)商資金狀況轉(zhuǎn)好，而越來(lái)越多的購(gòu)房者符合購(gòu)房要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需再次失衡，需大于求的狀況再次出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也重拾升勢(shì)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控離不開(kāi)供需雙方的調(diào)整，但其關(guān)鍵在于供給。

 

成家立業(yè)一直都是年輕人的夢(mèng)想，剛需是毋庸置疑的，哪怕下一代將來(lái)每人都擁有一套或者兩套的房屋，但就目前來(lái)說(shuō)，買房依然是年輕人最為看重的。所以，房地產(chǎn)調(diào)控必須注重供給。在北上廣等一線城市，新房供應(yīng)不足的情況下，二手房供應(yīng)量就尤為重要，相關(guān)部門應(yīng)該通過(guò)稅收等政策讓那些閑置的二手房房主把房子“吐出來(lái)”，也應(yīng)允許他們獲得收益。

 

房地產(chǎn)調(diào)控必須要符合市場(chǎng)規(guī)律，否則不僅不能起到應(yīng)有效果，反而會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展造成障礙。