中小房企“退房”事件正在愈演愈烈。調(diào)控“寒冬期”，廣東順德、湛江等地房企的破產(chǎn)申請被公之于眾。去年以來，中恒集團轉(zhuǎn)讓廣西房地產(chǎn)100%股權(quán)，浙江剛泰控股[簡介 最新動態(tài)]宣布資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)攻礦業(yè)。CRIC (中國房產(chǎn)信息集團)研究中心分析指出，房地產(chǎn)TOP10企業(yè)及TOP20企業(yè)的市場份額占比再度提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預計，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3 .5萬家。南都記者綜合采訪廣東中小房企發(fā)現(xiàn)，土地市場遇擠壓、資金鏈不穩(wěn)固成致命要害。而合作開發(fā)、以二手市場買地或收購股權(quán)等方式曲線拿地，成為房企維穩(wěn)發(fā)展的“救命稻草”。
普遍性盈利模式難以為繼
目前中國房地產(chǎn)市場聚集著超過5萬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。除了成規(guī)模定期披露發(fā)展情況的上市公司，還有大量默默無聞的開發(fā)商，根據(jù)自身拿地開發(fā)狀況或悶聲發(fā)達或黯然退場。
調(diào)控進入“寒冬”前，不少小房企進進出出，各種注冊注銷并未引起關注。直到2012年4月9日，開發(fā)規(guī)模過億的杭州金星房產(chǎn)被爆向法院申請破產(chǎn)，一聲驚雷震倒多米諾骨牌。
這股寒風很快也吹到廣東。廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司于去年4月以“資不抵債”為由向法院提出進入破產(chǎn)程序申請，意圖盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
緊接著，廣東湛江嘉粵集團去年底向廣東省政府申請破產(chǎn)保護，并自曝總欠債大約為60億元。
建設銀行在2012年向全國38家分行下發(fā)的2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整文件中，規(guī)定“分支機構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度”。這令中小房企處境雪上加霜。
“從金融支持領域，中小房企根本就是金融系統(tǒng)在明哲保身或上級壓力下的棄子。”正略鈞策管理咨詢公司合伙人、房地產(chǎn)研究者薛炯文說。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文向南都表示，現(xiàn)在一些企業(yè)的危機之果兩三年前就已種下。
在2009年左右房地產(chǎn)市場火爆之時，大量企業(yè)向房地產(chǎn)市場集聚，創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場的“畸態(tài)繁榮”。無論主營業(yè)務是何種行業(yè)，只要成立個房地產(chǎn)公司，買塊地、蓋上房就不愁賣，就能賺錢。例如申請破產(chǎn)的杭州金星房地產(chǎn)，之前就是從事香精行業(yè)，到2008年才涉足房地產(chǎn)。
世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]首席技術官黎振偉向南都記者表示，調(diào)控不放松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應該控制規(guī)模，轉(zhuǎn)型發(fā)展，“開發(fā)商過去那種以廉價和過度充裕的貸款支持發(fā)展，享受資源增值的普遍性盈利模式，已經(jīng)難以為繼。”
有業(yè)內(nèi)人士也表示，幾個房企的破產(chǎn)并不影響房地產(chǎn)的整體發(fā)展。“全國3萬多家房企，市場泡沫又很嚴重，調(diào)控持續(xù)了這么長時間，才倒了一兩家企業(yè)，其實很正常。”趙卓文認為，適度的破產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，因為房地產(chǎn)不能成為一個只能賺錢不能破產(chǎn)的行業(yè)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒則認為，房地產(chǎn)資金鏈的情況也應引起地方政府的注意，如果過多企業(yè)資金鏈斷裂，也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題，需要政府對類似企業(yè)及早關注，提前預警。
中小房企土地市場遇擠壓
在房地產(chǎn)市場，土地是發(fā)展根基，資金是發(fā)展血脈。中小房企突圍之難，莫過于土地市場遇擠壓，資金鏈緊繃難舒緩。
去年，品牌房企在廣州拿地宗數(shù)不到成交總量的20%，但成交金額卻超過總金額的60%。這項來自經(jīng)緯行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示了大型品牌房企在土地市場上強勁的資金實力。
“品牌開發(fā)商在招拍掛市場上拿地的宗數(shù)不多，但總金額卻很高，主要是因為品牌發(fā)展商參與競拍的是地塊素質(zhì)較佳的地塊，他們的資金實力是小開發(fā)商無法企及的。”經(jīng)緯行研究總監(jiān)朱欣苑向南都記者分析指出，未來這種趨勢或?qū)⒏用黠@，中小開發(fā)商拿地的難度正在明顯加大。
對此，廣州某小型開發(fā)商的銷售總監(jiān)有切身體會，“現(xiàn)在大房企越來越多突破千億規(guī)模，社會資本集中，已經(jīng)開始擠壓中小房企的生存空間了。行業(yè)洗牌，中小房企被淘汰將是未來的趨勢。”
不過他也強調(diào)，“是趨勢，但不一定是必然趨勢。”畢竟在過去的一年里，中小房企的拿地宗數(shù)還是占到了全部宗數(shù)的85%，壓力之下，中小房企也有自己的生存之道。
廣州家和集團副總裁張建勛指出，廣州市現(xiàn)有土地出讓在10萬平方米以下的項目占到了全部的60%以上，總價規(guī)模并非中型房企不能承受，即使寸土寸金的珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]，有些小地塊總價三五億也能買到了。記者采訪了解到，盡管目前廣州拿地成本高企，但仍有不小中小開發(fā)商通過各種努力在擠壓中求發(fā)展。
避開鋒芒，另辟蹊徑
中小房企的掙扎中，最典型的包括合作開發(fā)、以二手市場買地或收購股權(quán)等方式曲線拿地，避開招拍掛競爭。
“中小房企一個項目的開發(fā)周期在三四年左右，如果手上有三四個項目，未來還能開發(fā)十年左右，但如果眼下不能拿到地進行土地儲備，就意味著八至十年之后，這批中小房企將面臨市場淘汰。”一位曾負責廣州中型房企營銷工作的業(yè)內(nèi)人士指出，如今中小房企手上的土地儲備越來越少，隨著時間的推移，有一天開發(fā)完了，想重新拿地就很難贏得了大房企。
在行業(yè)洗牌現(xiàn)端倪，生存空間收窄的中小房企眼下能不能拿到地，正關系著他們未來的生死存亡，目前正是中小房企“八仙過海，各顯神通”的時候。
“所謂龍有龍道，蛇有蛇路，對那些在廣州市場上拿地壓力太大的企業(yè)來說，要生存下去的話，要么靠關系尋求突破；要么干脆往外跑，去三四線城市尋求發(fā)展。”廣州某項目運營公司負責人張先生如是表示。
中小房企在二手市場拿地比較普遍，“有些開發(fā)商以前拿了地，現(xiàn)在沒實力開發(fā)，一些有實力的中小房企會通過自己的關系運作將這些地塊拿過來開發(fā)，這樣的做法很常見。”張先生介紹，雖然這樣的拿地也不會太便宜，但好過招拍掛市場上的激烈競爭，還有一些小型的三舊改造項目、農(nóng)村協(xié)議土地等，“特別是一些商業(yè)項目，往往會選擇這種方式。”
與此同時，很多中小企業(yè)選擇向三四線城市轉(zhuǎn)移，對他們來說，花同樣的錢，可以拿到更核心區(qū)域、更多的土地，也不失為一種市場策略。
“在廣州市場上拿地競爭壓力確實很大，我們?nèi)ツ耆ズＸS拿了一塊地，今年5月份就要開盤了。”廣州正升建筑有限公司有關負責人告訴記者，該地塊位于海豐的新城市中心，一個類似于廣州珠江新城的地方，地塊有7萬多平方米，建基面積30多萬平方米，這塊不算小的地塊總價卻不到兩億元。該負責人表示，同樣的兩億元，是投在廣州拿一個小地塊，還是投在二三線城市的核心區(qū)域拿一個大地塊，公司會從資金、風險和投資回報率等多方面考慮，“說白了，最關鍵的問題還是控制成本。”
近日，廣州某房企位于臺山的大型旅游度假項目奠基開建，這個占地1500畝的項目將分五期開發(fā)，成為公司未來在廣東地區(qū)的一大重點。
“臺山的這塊地其實拿了好幾年了，最近才把手續(xù)辦好，進入實質(zhì)開發(fā)階段。”南都記者通過業(yè)內(nèi)人士了解到，這個占地過千畝的項目通過股權(quán)收購獲得，解決一些復雜的產(chǎn)權(quán)問題花費了頗長一段時間，“不圖省錢，誰不愿意去招拍掛？”有知情人士向記者透露，該公司之前在廣州打造了多個知名項目，但卻從來沒有出現(xiàn)在招拍掛市場拿過地。
“我們之前也試過收購公司來拿地，比如有些項目早年沒有做起來，通過股東轉(zhuǎn)讓我們繼續(xù)來做，盤活容易，從成本控制和利潤率上來看，也比較劃算。”廣州正升建筑有限公司有關負責人介紹，比如之前該公司旗下的柏濤雅苑[最新消息 價格 戶型 點評]、錦華匯都是通過這種方式運作的。
收購公司股權(quán)獲取土地是目前很多中小企業(yè)樂于采用的一種拿地方式，這種拿地策略的好處是顯而易見的，可以避免交相當于土地成交金額10%的契稅和營業(yè)稅。
面對大型房企的壟斷和龐大的資金實力，有些中小房企還通過海外資本市場的資本運作來實現(xiàn)土地收購。這類海外資本一般會要求占有該項目的部分股權(quán)。
專家觀點
中國房協(xié)經(jīng)營管委會副秘書長、蘭德咨詢總裁宋延慶：
這就是房地產(chǎn)企業(yè)2013年所面臨的困境：資金壓力雖然趨緩，但政策和銷售壓力猶大；存貨量持續(xù)增加。這兩大因素已成為高度關聯(lián)、相互夾擊的突出問題，也將會導致企業(yè)業(yè)績進一步分化。
對于今后不同等級城市和不同類型產(chǎn)品的市場前景，其實每類城市、每類項目都有機會，也都有風險。但可以確定的是，再也不會回到原先無論在什么城市做什么項目都沒有風險、都能盈利的年代了。面對調(diào)控常態(tài)化和競爭越來越激烈的市場，企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)是，如何確保把房子賣出去，先爭取活下來；其次是如何做大做強，活得更健康、更優(yōu)雅。
現(xiàn)在和今后的房地產(chǎn)市場是結(jié)構(gòu)性、差異化特征愈發(fā)鮮明的市場，在“亂市”中做好市場分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，拿出有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品和產(chǎn)品線才是根本，隨波逐流、戰(zhàn)略游移只會“一路囧途”。
C R IC分析師朱一鳴：
自2011年底，企業(yè)長短期債務比開始逐漸分化。其他中小企業(yè)的長短期債務比一路走低，今年二季度為1.18，表明這些企業(yè)的債務結(jié)構(gòu)并未明顯好轉(zhuǎn)，短期償債壓力猶存。
市場形勢的改變讓一些中小企業(yè)很難獲得穩(wěn)定的長期貸款，而只能獲得像信托之類，利息較高的短期借款。這說明大型房地產(chǎn)企業(yè)較中小房企的資金安全風險低。
鏈接
中小房企其他拿地策略剖析
手段一：先聯(lián)合拿地再單干
在大型房企聯(lián)合拿地的風潮下，中小房企為了應對招拍掛市場的激烈競爭，也在相互“抱團”聯(lián)合拿地，比如中小房企事先組成聯(lián)合體共同投標。有的可能是開發(fā)和資金的聯(lián)合，有的是技術與技術的結(jié)合，有的是設備的結(jié)合，或者與施工企業(yè)的結(jié)合。又或者是開發(fā)商與開發(fā)體聯(lián)合，通常是聯(lián)合投標以后，再分地，分完土地以后大家各干各的。
一小開發(fā)商副總梁先生表示，“這種方式我們之前就有過嘗試，就是前期大家一起去拿地，然后一起開發(fā)后各自經(jīng)營，有的開發(fā)商把房子拿去賣了，有的去放租，各自有各自的想法和用途。”
手段二：利用公益事業(yè)圈地
一些中小開發(fā)商利用自己的社會關系，通過各類慈善事業(yè)、福利事業(yè)、宗教、教育等名目啟動開發(fā)項目，一方面，當?shù)卣源嗣苛㈨椚Φ?，低門檻吸引投資商；另一方面，開發(fā)商扛著公益旗號向地方投資。
手段三：利用市政工程圈地
開發(fā)商通過向地方投資道路、管網(wǎng)、廣場、綠地公園等看似不掙錢的市政項目，在贏得地方政府信任的同時，也為獲取區(qū)內(nèi)成片土地及鄰近區(qū)域地塊的開發(fā)權(quán)奠定了基礎，即使最終的土地出讓方式是市場的，因先期市政工程項目的墊底，就多了一個成功的砝碼。
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