訪談者：秦淮川

受訪者：葉檀

知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家

政府頻出手說明市場不健康

青評論：3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。消息傳出，輿論嘩然，反彈聲之高，實屬罕見，對此您怎么看？

葉檀：這次“國五條”之所以引起這么大的轟動，我想主要原因還是在“20%計征個稅”，以及其他對于投資性購房的抑制性措施?，F(xiàn)行政策主要包含兩方面的內(nèi)容：一方面是限購。對于住建部來說，出臺限購措施是必要的也是可行的，關鍵就看能不能執(zhí)行到位。另一方面是稅收問題。稅收是個復雜性問題，因為它牽涉到千家萬戶，牽涉到所有階層的利益，所以我認為，未來的調(diào)控細則主要應該在這一塊。至于說金融貸款利率的調(diào)控，除了住建部之外，央行的態(tài)度很重要。

青評論：日前，新華社“新華視點”盤點十年來的樓市調(diào)控政策，發(fā)現(xiàn)“十年九調(diào)，房價一路走高”。您如何評價中央近年來的樓市調(diào)控政策？

葉檀：關于樓市調(diào)控政策，我認為最好的情況當然是政府之手越調(diào)越好，但也要看到，當政府之手頻頻出現(xiàn)，就很難說房地產(chǎn)市場是健康的。

青評論：為了調(diào)控房價，近年來中央多策并舉，既有行政手段也有經(jīng)濟手段、法律手段，現(xiàn)在大家比較關心的是稅費負擔。據(jù)稱，房地產(chǎn)行業(yè)相關稅種共有12種，這還不包括各項行政性收費。人們之所以對“20%計征個稅”十分敏感，一個主要原因是擔心這種收稅會助推房價上漲，最終轉(zhuǎn)嫁到買方身上，您怎么看？

葉檀：我覺得認為稅費過多是一種誤讀，稅費無所謂多也無所謂少。其實，像美國、法國，它們的稅也不少。判斷稅多還是稅少，實際上涉及兩個層次，第一，征稅能不能起到相應的效果？第二個是征稅之后是不是流向公共財政？現(xiàn)在一說到征稅，不少人就抱怨稅多，這是不正常的。我認為，不少情況下是需要征稅的，比如對房地產(chǎn)的征稅；而有些情況下是需要免稅的，這個應該視具體的情況而定。因此，完全沒有具體的數(shù)據(jù)支撐，僅憑想象來判斷稅多還是稅少，這樣的觀點沒有意義，判斷之前必須做一個具體分析。

土地財政不可持續(xù)

青評論：我注意到網(wǎng)上有一種說法，“20%計征個稅”的實際目的是為了推動城鎮(zhèn)化！理由是，一旦按增值部分的20%計征個稅，二手房市場就會慘淡，中央是鼓勵大家不買二手房去買新房，因為新房在郊區(qū)、在城鎮(zhèn)，也就是說，這一政策的目的就是為了推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，您同意這樣的說法嗎？

葉檀：從來沒有過這樣的先例，僅憑征收高額的個稅就能把城鎮(zhèn)發(fā)展起來、把城鎮(zhèn)化推動起來。當然，它客觀上有可能促進一手房的交易，因為二手房交易會涉及20%的個稅，但是，我認為這也許是政策設計時出現(xiàn)的一個“疏漏”——任何一個市場都不可能把二手房市場徹底淹沒掉，去做一手房市場，否則，房地產(chǎn)市場的效率就非常低，這是無法想象的。

青評論：那么，你認為目前正在推進的城鎮(zhèn)化背后，一些基層政府會不會走土地財政的老路？

葉檀：要避免這種擔心，還是必須通過稅收來改變老路。我們很難想象，一個政府不是靠合法合理的稅收而是通過賣地來主導，靠賣地只能是地方政府在1994年（編者注：1994年中央推行分稅制改革）之后等特殊情況下的一種反應，而不能成為長期趨勢。

青評論：最近這些年，您對房地產(chǎn)領域非常關心，發(fā)表了一系列文章，也引起了公眾的廣泛關注，如果讓您拿出一個樓市調(diào)控方案，您會如何設計？

葉檀：如果讓我來設計樓市調(diào)控方案的話，方案的目標是通過稅收手段來遏制房價虛高，讓高收入階層來為社會保障多出點力。然后，盡可能地借助于城鎮(zhèn)化的力量讓市場健康穩(wěn)定地向上發(fā)展，而不是只通過限購的方法來做這些事情。還有一點可以肯定，不會讓戶口的含金量過高。