養(yǎng)老產業(yè)正成為資本市場追逐的價值洼地。近日，中石化宣布斥資80億元進駐養(yǎng)老地產，這一“豪舉”還只是眾多企業(yè)涉足養(yǎng)老地產領域的冰山一角。數據顯示，目前已經有包括萬科、保利、綠城、首創(chuàng)、華潤等23 家房地產開發(fā)企業(yè)在內的開發(fā)商投身養(yǎng)老地產。
這讓看上去很美的養(yǎng)老地產頓時變得炙手可熱。不過，在中國商業(yè)地產聯盟秘書長王永平看來，對于養(yǎng)老地產的開發(fā)，如果開發(fā)商僅限于開發(fā)階段的競爭，賺的只能是苦力錢，成熟的運營能力才是法寶。他提醒：目前來看，養(yǎng)老地產并沒有成熟的商業(yè)模式，更多的還需要政策機制的配合以及配套設施的完善，否則養(yǎng)老地產的商業(yè)前景不容樂觀。
外行挾資本跨界進入
近日，中石化四川（樓盤）銷售有限公司與郫縣簽訂了《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項目投資協議》，探索養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。
據了解，該項目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，該項目將配套醫(yī)療、康體、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學校等上下游相關產業(yè)，打造以“養(yǎng)老”“養(yǎng)生”為核心的系列產品，最終形成宜商、宜居的可持續(xù)養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)，公司欲將該項目打造成國內最好的養(yǎng)老產業(yè)。“不過，對總公司來說，項目將由下屬地產公司開發(fā)，目前也處在嘗試階段。”
民政部部長李立國曾公開透露，目前全國養(yǎng)老床位數為390萬張，平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位數為20.5張，床位數供需差距加大。“一旦項目完工后，規(guī)劃的1萬張養(yǎng)老床位將大大縮小養(yǎng)老床位供需嚴重失調的局面。”中石化相關人士表示。
不過，在中石化此舉在業(yè)內人士看來，似乎只是其業(yè)務多元化的一個嘗試。“對中石化來說，房地產開發(fā)仍然是一個全新的行業(yè)，而且養(yǎng)老地產的開發(fā)，目前尚無成熟模式可參考，唯一的優(yōu)勢就是有雄厚的資本背景，依托這些，其開發(fā)的養(yǎng)老地產在前期運作能保證資金充足運用，但是后期運營卻需要認真考慮。”業(yè)內人士表示。
近年來，進入養(yǎng)老地產的跨行企業(yè)并非孤例。2012年末，泰康人壽和合眾人壽先后正式對外宣布，銷售與養(yǎng)老保險產品掛鉤的養(yǎng)老地產，與此同時，關于險資試水養(yǎng)老地產融資模式也在推進當中。
對此，北京（樓盤）一家保險公司人士表示，相對于這幾年資本市場的大幅下跌，保險資金相對安全，保險資金進入養(yǎng)老地產后，可以作為新的投資渠道，在風險上可以起到分散作用。“最好是項目建設和運營要分離，在前期要依靠房地產開發(fā)商的開發(fā)，后期要有專業(yè)養(yǎng)老服務管理經驗的強大團隊支撐。”
地產企業(yè)也開始試水
不過，相比中石化、泰康人壽等企業(yè)在養(yǎng)老地產的跨區(qū)域經營，各大房企在養(yǎng)老地產的頻頻試水則更顯得駕輕就熟。
2012年8月，萬科與長春（樓盤）市政府簽署一項協議，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產業(yè)項目。
長春市政府相關工作人員表示，健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產業(yè)項目初步選定改造目標是長春市各主要棚戶區(qū)。“雙方目前只是簽署框架協議，具體細節(jié)還需進一步探討。”
萬科集團總經理郁亮在接受《中國經營報(博客,微博)》記者采訪時表示，對于養(yǎng)老地產，萬科集團愿意主動嘗試，在這方面做一些試點和前期準備。
無獨有偶，遠洋地產的第一個養(yǎng)老服務項目“椿萱茂”計劃將于2013年投入運營。據了解，為更好地發(fā)展養(yǎng)老地產，遠洋地產已經成立了養(yǎng)老地產業(yè)務發(fā)展中心，作為獨立項目自負盈虧。“但目前在集團中的投資比重只占很小一部分。”遠洋地產總裁李明說。
在王永平看來，與傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產不同，養(yǎng)老地產的配套不需要便利的交通、繁華的商業(yè)等成熟的商業(yè)氛圍，而是需要養(yǎng)生、優(yōu)美的環(huán)境，便利的醫(yī)療等配套設施。“一般在企業(yè)產品線定位上，是作為一個獨立的專業(yè)板塊來經營，因此除了房企本身需要有專業(yè)的開發(fā)隊伍外，從政策方面來說，更應該有相配套的機制來保障。”
近年來，隨著中國步入老齡化社會成為事實，外部環(huán)境也開始出現一些利好消息。根據《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，2011~2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。到21世紀中葉，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發(fā)達國家老齡人口的總和。
對此，李明認為，隨著經濟增長模式的轉變，內需將在國家政策扶持下逐步釋放，加之人口結構變化，房地產行業(yè)新的市場需求將隨之產生，養(yǎng)老地產的市場需求，將會逐步得到釋放。
盈利艱難風險不小
不過，到目前為止，養(yǎng)老地產并沒有可行的盈利模式。投資高、回報低、成本回收時間長、對資金管控能力和企業(yè)運營能力要求高，這是養(yǎng)老地產的基本特點。
從國外經驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅有8%~10%的回報率，這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業(yè)來說，將是一個艱難的挑戰(zhàn)。
李明告訴記者，目前國內養(yǎng)老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流。“事實上，養(yǎng)老地產實質上還涉及到更多的內容：比如老年護理、服務、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產的核心，但這些方面法規(guī)尚不完善。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，對于開發(fā)企業(yè)來說，無論是直接開發(fā)或配建改建，養(yǎng)老地產項目散售模式是很難持續(xù)的。“散售的結果必然是另一種房地產開發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養(yǎng)老地產必須尋求一個適合自己的運營模式，如采取出租、賣產權、直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是看醫(yī)療機構是否能夠滿足社區(qū)老人護理需要。”
同策咨詢研究中心一份數據顯示，在我國，入住上海（樓盤）的太平養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費233 萬元，入住北京的泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)需繳納保費133 萬元。如此高昂的養(yǎng)老收費注定養(yǎng)老地產只是極少部分高收入人群的消費專利，在中國目前的收入水平下想要規(guī)模化發(fā)展肯定很難，而能實現盈利的大型養(yǎng)老地產項目更是沒有。
此外，對于養(yǎng)老產業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業(yè)量身定做，并沒有統(tǒng)一的、公開的標準化的政策支持這些養(yǎng)老地產項目的推進，這對于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運營服務都增加了變數。“政府要堅持防范以養(yǎng)老之名只開發(fā)地產，防止開發(fā)商把養(yǎng)老地產作為‘拿地模式’，而不去做運營。”張宏偉提醒說。
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