劉剛(化名)沒有想到，自己花48萬美元買下的，不只是一套實用面積會從380平方米縮水到190平方米的房子，還有隨房“贈送”的長灘市政府限期整改的通知函以及耗時兩年的官司。

氣候、商業(yè)機(jī)會、優(yōu)秀的大學(xué)，讓美國加州，尤其是洛杉磯成為華人置業(yè)的集中區(qū)域之一。臨近加州大學(xué)長灘分校(CAL STATE LONG BEACH)，讓劉剛對這幢號稱有380平方米的兩層建筑很心動——如果將物業(yè)翻新后拆分成至少4至5個小單元出租，租金不僅可以完全覆蓋貸款支出，還能有所盈余。

然而沒有想到的是，剛完成房屋過戶，劉剛就馬上收到了長灘市政府的通知，通知函中指出，劉剛所買下的這處房產(chǎn)有嚴(yán)重違建，政府認(rèn)定其房屋結(jié)構(gòu)不安全，不僅不能出租，甚至在整改前都不能住人！

而直到這時，劉剛才發(fā)現(xiàn)，這套號稱有380平方米的房子，合法建筑面積實際上只有不到190平方米，其它的兩個套間都是非法改建。轉(zhuǎn)眼間，“包租公”的如意算盤就被繁復(fù)的官司淹沒了。

“事實上，美國的不少二手房(尤其是亞裔賣家的房產(chǎn))都可能有一定程度的違建，問題可大可小。”譚君隆律師事務(wù)所李翀鳴律師對本報表示，對于買家而言，應(yīng)當(dāng)盡早敦促其經(jīng)紀(jì)與政府的規(guī)劃部門確認(rèn)，如果風(fēng)險較大應(yīng)盡量回避，如果問題可控，則應(yīng)與賣家達(dá)成相關(guān)費用協(xié)議。

付3%傭金，再費8萬美元“整改”

與國內(nèi)買房可以親自上陣不同，遠(yuǎn)赴美國投資房地產(chǎn)，找到一個靠譜的中介往往是第一步。

雖然，借助網(wǎng)絡(luò)信息，買家已經(jīng)可以獲得不少房源信息，但由于在美國，房屋買賣會涉及比較復(fù)雜的法律關(guān)系，再加上學(xué)區(qū)等需要考量的因素，一個靠譜的中介就變得非常必要。當(dāng)然，這也同時意味著買家需要額外支付大約3%的傭金費用。

對于劉剛而言，這意味著要增加約1.44萬美元的傭金支出?；蛘?，他可以省下這1.44萬美元，選擇自己與賣方溝通，并過目總計超過400多頁的房屋交易文件，其中不乏專業(yè)要求極高的建筑圖紙、法律條款等細(xì)節(jié)。

盡管沒有吝惜這筆支出，但其經(jīng)紀(jì)A當(dāng)時剛剛考到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)證，尚缺經(jīng)驗，加上業(yè)務(wù)量不足以維持生計，A當(dāng)時還兼職另一份工作。而劉剛與經(jīng)紀(jì)A的一番砍價，讓A頓感“沒賺頭”，處事態(tài)度隨即馬虎起來，那些理應(yīng)在交收前全部過目的交易文件，并沒有被A仔細(xì)研究，這一疏忽最終帶來了更多麻煩。

事實上，長灘市政府早已就違建事宜向原屋主去函，負(fù)責(zé)拍賣房屋的美國銀行不僅知道此事，也實際收到過相關(guān)函件。根據(jù)相關(guān)法律，遇到此類問題，賣家及其經(jīng)紀(jì)必須向買家披露相關(guān)風(fēng)險并提供所有的文件，然而，在整個交易過程中，長灘市政府的幾封函件都未被包含在相關(guān)的交易資料中，而賣方經(jīng)紀(jì)在知悉違建事宜的情況下，也沒有直接告知買方或其經(jīng)紀(jì)該房屋存在這一問題，只是在總計超過400多頁的文件中的一頁，用很小的字體寫了一行“房屋可能有違建，建議買家與政府查詢”。

劉剛并沒有注意到這行小字，而其經(jīng)紀(jì)A也因為馬虎處事忽略了這個重要問題。事實上，當(dāng)時，如果經(jīng)紀(jì)A稍微細(xì)心核對一下市政府的資料便可以發(fā)現(xiàn)這個問題。

美國的市政府規(guī)劃部門都存有轄區(qū)內(nèi)各個房產(chǎn)的規(guī)劃圖紙，其中會清晰標(biāo)出各個房產(chǎn)的實際面積及正式獲批的圖紙。但對于劉剛這樣不了解美國的買家來說，自行核對顯然并不現(xiàn)實，但對于經(jīng)紀(jì)A來說，向市政府核實一下就能發(fā)現(xiàn)實際實用面積和合法面積有出入，其中，部分違建是由車庫改建而來，稍有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)都很容易發(fā)現(xiàn)這里可能存在的違建風(fēng)險并應(yīng)嘗試核實。

面對長灘市政府的要求，劉剛無奈只能花費近8萬美元，耗時4個月完成了對房屋的整改。一切并沒有結(jié)束，起訴賣家及雙方經(jīng)紀(jì)的官司持續(xù)了2年，庭外和解也只為劉剛帶來了8萬多美元的補(bǔ)償，因為一個小疏忽而帶來的時間、精力、租金損失則難以量化。

李翀鳴律師建議，買家在選擇經(jīng)紀(jì)時最好不要只圖便宜，關(guān)鍵還是要選擇有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)。“在正式建立雇傭關(guān)系前，買家可以要求經(jīng)紀(jì)提供其資歷信息，最好對經(jīng)紀(jì)的資歷做個獨立評估，例如，關(guān)注該經(jīng)紀(jì)過去是否曾因執(zhí)業(yè)疏忽而被起訴或遭行業(yè)協(xié)會警告等。”

“在美國購房，從買家確認(rèn)買房到產(chǎn)權(quán)正式交收一般有30-45天時間，如果在此期間買家發(fā)現(xiàn)房屋有此前未發(fā)現(xiàn)或披露的重大問題，還可以要求取消交易，因此，買家在驗房時切記要細(xì)心。”李翀鳴強(qiáng)調(diào)，另一方面，買家也應(yīng)再三確認(rèn)房屋涉及的貸款及可能拖欠的稅費問題，如果在此期間有發(fā)現(xiàn)有任何不妥的地方，應(yīng)立即咨詢專業(yè)人士，否則當(dāng)房屋正式過戶后，買家的處境就會很被動。

未住先修，雇傭?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)檢查了嗎？

劉剛的遭遇，無疑是一個極端的案例，但即便這只是一筆普通的買賣交易，交易過程也不算簡單。

在交易階段，除了1.44萬美元的經(jīng)紀(jì)費用，還涉及交易契稅和托管費用。在美國，每個州政府征收的交易契稅都不盡相同，但一般都在1%至3%之間，以劉剛的房產(chǎn)為例，即還需額外支出0.48至1.44萬美元。

一般的住宅買賣，若不涉及重大法律問題，都會交由專業(yè)托管公司完成交收。在雙方談好合同后將簽署銷售協(xié)議，此后，賣方將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)托管給托管公司，買方將價金存入到托管公司的托管賬戶，托管公司在調(diào)查、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)無瑕疵以及買方的出資無瑕疵后，一般會在30-45天內(nèi)完成交易，將價金打入賣方指定賬戶并將負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)的過戶。一般的專業(yè)托管公司將按交易的金額抽取費用，一般是成交價的千分之四或以下。

在商業(yè)不動產(chǎn)的交易中，由于涉及更復(fù)雜的權(quán)利讓渡以及債權(quán)的組合、置換，還需要聘請律師、會計師進(jìn)行法律及稅務(wù)規(guī)劃。

若是貸款購房，還將涉及貸款的預(yù)批以及銀行的正式審批，專業(yè)的貸款經(jīng)紀(jì)可為買家爭取最優(yōu)房貸利率，但買家亦要支付約為貸款金額的千分之四或以下的傭金。而在美國申請房貸，貸款行往往會要求買家對幾種基礎(chǔ)的險種進(jìn)行投保，例如行內(nèi)一般約定，若買家的首付低于25%，貸款行將要求買家購買斷供險，同時亦會要求買家購買產(chǎn)權(quán)保險。

直到這里，購房的程序仍未完成。正式簽約前，買家還需要雇傭?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)對房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查，有必要的話，還要進(jìn)行檢修。同時，買方經(jīng)紀(jì)也有責(zé)任翻查該房屋過往的記錄，確認(rèn)其是否存在欠付房產(chǎn)稅、登記債權(quán)以及房管所的會費等情況。

“如果交易的房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)安全或違建問題，一般應(yīng)該是賣家負(fù)維修責(zé)任(除非買家約定免除賣家的責(zé)任)。”李翀鳴律師解釋道，“在檢修中若發(fā)現(xiàn)問題，雙方需協(xié)商并聘請專業(yè)的工程師參與評估。對于維修產(chǎn)生的費用，賣家或提供價格折扣以讓買家免除其責(zé)任，或者賣家在房屋過戶后繼續(xù)對該瑕疵承擔(dān)維修責(zé)任，或者在交易價金中扣出一部分作為維修預(yù)算，多退少補(bǔ)。

另一項支出是涉及住房的各類保險，險種根據(jù)每個州法律的要求而有所不同，例如，加州強(qiáng)制要求購買火險，而東部的一些州則會要求購買水災(zāi)險等。

即便你繳納了所有支出，仍然有可能與你鐘愛的房產(chǎn)無緣。在一些較好的小區(qū)，會約定房屋在買賣時必須經(jīng)業(yè)主委員會通過，若業(yè)主委員會對新買家不滿，其可以行使優(yōu)先購買權(quán)將房屋從賣家手中買下來以后再做處理。